On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kira Tahliyesi (TBK m.347) — 2026 Rehberi

On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kira Tahliyesi (TBK m.347)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine güçlü bir koruma getirirken, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verene sebepsiz fesih hakkı tanımaktadır. Bu rehber, on yıllık tahliye hakkının kullanım koşullarını, sürelerini, hesabını ve uygulamada sıkça yapılan hataları mevzuat çerçevesinde açıklamaktadır.

Yasal Düzenleme: TBK m.347/1

Madde metnine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

On Yılın Hesabı

On yıllık uzama süresinin başlangıcı, sözleşmenin süresinin sona erdiği tarihten sonra başlayan ilk uzama yılıdır. Beş yıllık bir kira sözleşmesi süresi sonunda her bir yıl uzama yılıdır; on uzama yılı dolduktan sonra kiraya veren tahliye hakkını kullanabilir. Sözleşmenin başlangıç süresi (örneğin 1 yıl, 5 yıl, 10 yıl) on yılın hesabına dahil değildir; on yıl yalnızca uzama yıllarının toplamıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2).

Bildirim Şartı: Üç Ay Önce Yazılı İhbar

Kiraya verenin tahliye hakkını kullanabilmesi için her bir uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması gerekir. Bildirim, ispat kolaylığı bakımından noter aracılığıyla yapılması önerilen ancak şekle bağlı olmayan bir irade beyanıdır. Üç aylık süre içinde bildirim yapılmaması halinde sözleşme bir yıl daha uzar ve tahliye için bir sonraki uzama yılı sonu beklenmek zorunda kalınır.

Sebep Göstermeme Hakkı

TBK m.347 kapsamındaki tahliye hakkı, herhangi bir sebep göstermeksizin kullanılabilir. Bu nokta, m.350 (gereksinim) ve m.352 (taahhüt, iki haklı ihtar, aynı ilçede konut) sebeplerinden farklıdır; on yıl şartı sağlandığında kiraya verenin “neden” açıklamak veya bunu ispatlamak zorunluluğu yoktur.

Tahliye Davasının Açılma Süresi

Uzama yılı sona erdiği hâlde kiracı kiralananı tahliye etmezse kiraya veren tahliye davası açabilir; TBK m.347’de bu dava için ayrı bir süre öngörülmemiştir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında görevli mahkeme HMK m.4’e göre Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava değeri belirleme bakımından konut/çatılı işyerinin bir yıllık kira bedelinin esas alınması mutat uygulamadır.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Sınırlaması Yoktur

TBK m.355’teki üç yıllık yeniden kiralama yasağı, gereksinim ve yeniden inşa-imar nedeniyle yapılan tahliyelere özgüdür. On yıl sonu tahliyesinde böyle bir kısıtlama bulunmadığından, kiraya veren tahliye sonrası taşınmazı dilediği şekilde değerlendirebilir.

Sözleşmesel Düzenlemelerle Sınırlandırılamaz

TBK m.347 kiracıyı koruyan bir düzenlemedir; on yıllık süreyi kısaltan veya bildirim süresini kiracı aleyhine değiştiren sözleşme hükümlerinin geçerliliği somut olayda ayrıca değerlendirilir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi ile İlişkisi

On yıllık uzama süresi içinde kira bedelinin belirlenmesi TBK m.344 hükmüne tabidir; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama yüzdesi sınırına kadar artış mümkündür. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ve beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, beş yılda bir hâkim, emsal kira bedellerini de göz önünde tutarak kira bedelini hakkaniyete uygun olarak belirler.

Karşılaşılan Hatalar

Uygulamada sıkça yapılan hatalar arasında: (i) on yıl sözleşme başlangıcından itibaren hesaplanması, (ii) bildirimin uzama yılı bitiminden 3 aydan az süre kala yapılması, (iii) bildirimin sözlü yapılması, (iv) tahliye davasının fesih bildirimine ve uzama yılına ilişkin koşullar gerçekleşmeden açılması yer almaktadır. Bu hatalar tahliye hakkının bir kira yılı kaybına yol açmaktadır.

İlgili Mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.347 (Bildirim yoluyla fesih)
• TBK m.344 (Kira bedelinin belirlenmesi)
• TBK m.353 (Dava süresinin uzaması)
• TBK m.355 (Yeniden kiralama yasağı — on yıl tahliyesinde uygulanmaz)
• 6100 sayılı HMK m.4 (Sulh Hukuk Mahkemesi görevi)
• HMK m.6 ve m.10 (Genel yetki ve sözleşmeden doğan davalarda yetki)

Hukuki Destek

On yıllık uzama süresi sonu tahliye hakkı, sürelere ve şekil şartlarına bağlı olarak işleyen teknik bir prosedürdür. Bildirim ve dava açma sürelerinin doğru hesaplanması için hukuki destek alınması yararlıdır. İletişim.