Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara bu payı aynı koşullarla satın alma hakkı veren bir yenilik doğuran haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen yasal önalım hakkı, mülkiyet yapısının yabancı kişilerce dağılmasını önlemek amacıyla paydaşlara tanınan bir koruma aracıdır.
Önalım Hakkının Kullanılma Süresi
Önalım hakkı, satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılır. Süreler hak düşürücüdür; kaçırıldığında önalım hakkı sona erer. Önalım davası, taşınmaz mülkiyetinin önalım hakkı sahibine geçmesini sağlayan tapu iptali ve tescil davasıdır.
İlgili Yargıtay Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararı, önalım (şufa) hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında paylı mülkiyette paydaşın önalım hakkını, hakkın kullanılma süresinin başlangıcını, fiili taksim savunmasını ve önalım bedelinin tespitini ele almaktadır. Karar, fiili taksim olgusunun ispatı durumunda önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı sayılabileceğini ve mahkemece bu savunmanın titizlikle incelenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.
Yargıtay 3. HD, E. 2025/997, K. 2025/4724, 09.10.2025 — Karar metni
Önalım Bedelinin Tespiti
Önalım bedeli, satış sözleşmesinde gösterilen bedeldir; ancak gösterilen bedelin gerçek satış bedelinin altında olduğu (muvazaalı bedel gösterimi) iddiası varsa, mahkeme gerçek satış bedelini araştırır ve bu bedele hükmeder. Önalım hakkı sahibi, dava açarken talep ettiği bedeli mahkeme veznesine depo etmek zorundadır; aksi halde dava reddedilir. Bu yönüyle önalım davası teminat altına alınmış bir tapu iptali davasıdır. Paydaşlığın bütünüyle sona erdirilmesi isteniyorsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası alternatif veya tamamlayıcı bir yol olarak değerlendirilebilir.
Önalım Hakkının Niteliği ve Kapsamı
Yasal önalım hakkı (TMK m. 732 vd.), paylı mülkiyete tabi taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan yenilik doğuran haktır. Hakkın kullanılması ile birlikte önalım hakkı sahibi, satış sözleşmesinin tarafı olmuş gibi alıcının yerine geçer. Sözleşmesel önalım hakkı ise TMK m. 735 ve TBK m. 240 vd. çerçevesinde tarafların serbestçe kararlaştırdığı, tapu siciline şerh verilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen bir hak niteliğindedir. Gayrimenkul hukuku alanında önalım hakkı, paydaşlar arasındaki istikrarı korumayı ve dışarıdan üçüncü kişilerin paylı mülkiyete girmesini sınırlamayı amaçlar.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Önalım davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından dava, taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlık niteliği taşıdığından HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisinde görülür. Birden fazla taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkili sayılabilmektedir. Yetki itirazlarının ilk itiraz olarak ileri sürülmesi gerektiği, ileride dikkate alınmayacağı unutulmamalıdır.
Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Hâller
Cebri icra yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Aynı şekilde paylı mülkiyetin ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yoluyla satışında da bu hak söz konusu değildir. Bağış, trampa ve miras yoluyla intikallerde önalım hakkı doğmaz; ancak uygulamada satışın bağış veya başka bir muvazaalı işlem olarak gösterilip gerçekte satış iradesinin gizlendiği hâllerde, gerçek hukuki ilişkinin ortaya çıkarılması bakımından muvazaa iddiası ileri sürülebilmektedir. Ortaklığın giderilmesi sürecine ilişkin değerlendirmeler için izale-i şuyu davası başlıklı çalışmamız incelenebilir.
Bedelin Mahkeme Veznesine Yatırılması ve Dava Süreci
Önalım davasında, davacı paydaşın satış bedelini ve alıcının ödediği harç ve masrafları mahkeme veznesine yatırması gerekir. Mahkeme, davayı kabul etmeden önce davacıdan bu bedeli depo etmesini ister; bedelin yatırılmaması davanın reddi sonucunu doğurur. Muvazaalı düşük bedel iddiası bulunduğunda bilirkişi incelemesi yaptırılır ve gerçek satış bedeli tespit edilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadında, satış bedelinin tapuda göründüğünden farklı olduğu iddialarının somut delillerle (banka kayıtları, makbuzlar, taraflar arasındaki yazışmalar) desteklenmesi gerektiği vurgulanmaktadır.
Sık Karşılaşılan Hatalar
Uygulamada en sık görülen hata, üç aylık hak düşürücü süreyle iki yıllık sürenin karıştırılmasıdır. Noter aracılığıyla yapılacak satış bildiriminin ardından üç aylık süre işlemeye başlar; bildirim yapılmadığında ise satışın tapuya tescilinden itibaren iki yıllık süre uygulanır. Bir diğer hata, dava açılmadan önce satış bedelinin doğru ve eksiksiz depo edilmemesidir. Davacı, sadece tapuda görünen bedeli yatırırsa, daha sonra muvazaa iddiasının ispatı hâlinde ek bedel depo etme yükümlülüğü doğmaktadır. Önalım hakkı ile tapu iptali ve tescil davalarının birlikte değerlendirilmesi gereken hâllerde, dilekçenin terditli biçimde düzenlenmesi davanın seyrini doğrudan etkilemektedir.