Taşınmaz Değer Artış Kazancı: Kat Karşılığında İktisap Tarihi

30 Saniyede Özet

Taşınmaz değer artış kazancı (GVK mükerrer m.80), bir gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde (04.12.2018 öncesi iktisaplarda 4 yıl) elden çıkarılmasından doğan kazançtır ve gelir vergisine tabidir. 5 yıllık süre dolduktan sonra yapılan satış vergi dışıdır. En kritik ve en çok yanılgıya düşülen nokta: kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa karşılığında alınan bağımsız bölümlerde iktisap tarihi, arsanın satın alındığı tarih DEĞİL, bağımsız bölümün müteahhitten teslim alındığı tarihtir.

İktisap Tarihi Neden Bu Kadar Önemli?

GVK mükerrer m.80/6’ya göre değer artış kazancı, “iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılan” gayrimenkullerden doğar. Süre dolmuşsa kazanç vergi dışıdır; süre dolmadan satılmışsa (istisna tutarını aşan kısım için) gelir vergisi doğar. Bu nedenle “iktisap tarihi”nin doğru tespiti, verginin doğup doğmayacağını belirleyen tek başına en kritik unsurdur.

Kritik Nokta: Kat Karşılığında İktisap Tarihi Arsa Değil, Teslim Tarihidir

Danıştay 3. Dairesi’nin 06.11.2024 tarihli, 2024/2050 E. – 2024/5661 K. sayılı kararında (Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun daha önceki bozma kararı sonrası verilen ve Danıştay’ca onanan, kesin) şu somut olay değerlendirilmiştir: davacı, arsayı 1970 yılında satın almış; kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhitten teslim aldığı 12 bağımsız bölümü ise 2017 yılında satmıştır. Davacı, “arsa zaten 1970’te iktisap edildi, bu yalnızca servetin nitelik değiştirmesidir, yeni bir iktisap yoktur” savunmasını ileri sürmüş; ancak bu savunma REDDEDİLMİŞ ve bağımsız bölümlerin teslim tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınması gerektiği, teslimden itibaren 4 yıl (o dönemki süre) içinde satışın değer artış kazancı doğurduğu kabul edilmiştir.

Bu, uygulamada sıkça yanlış bilinen bir konudur: arsasını yıllar önce almış olan kişiler, kat karşılığı sözleşme sonucu aldıkları daireleri kısa süre içinde satarlarsa, “arsa eskiden alındı” savunmasıyla vergiden kurtulamazlar — sayaç, dairenin teslim alındığı tarihte yeniden başlar.

Pratik Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle bağımsız bölüm edinen arsa sahipleri, elde ettikleri daireleri satmadan önce teslim (tapuya tescil değil, fiili teslim/tapuya geçiş) tarihinden itibaren 5 yıllık süreyi beklemelidir; aksi halde satış bedeli üzerinden (istisna tutarını aşan kısım için) değer artış kazancı vergisi doğar. Gerçek iktisap ve satış bedellerinin tespiti, vergi incelemesinde özellikle araştırılan bir konudur.

Sıkça Sorulan Sorular

Arsamı 20 yıl önce aldım, kat karşılığı daire aldıktan hemen sonra satarsam vergi doğar mı?

Evet — Danıştay’a göre iktisap tarihi, dairenin teslim alındığı tarihtir; 5 yıl (önceki dönemde 4 yıl) dolmadan satış değer artış kazancına tabidir.

“Servetin nitelik değiştirmesi” savunması işe yarar mı?

Danıştay bu savunmayı somut olayda reddetmiştir — arsanın daireye dönüşmesi, vergisel açıdan yeni bir iktisap sayılmaktadır.

5 yıllık süre nasıl hesaplanır?

Bağımsız bölümün fiilen/hukuken teslim alındığı tarihten, satış tarihine kadar geçen süre esas alınır.