Tapu Devir İşlemleri 2026: Resmi Şekil Şartı ve Harç

Taşınmaz mülkiyetinin devri, Türk hukukunda sıkı bir şekil şartına bağlıdır: yalnızca tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senetle yapılan devirler geçerlidir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlar için Kat Mülkiyeti Kanunu ve arsa payı hesaplaması için arsa payı hesaplama yazılarımıza bakabilirsiniz.

Son güncelleme: 6 Eylül 2026 — TMK m.705-706, Tapu Kanunu m.26 ve tapu harcı oranları işlenmiştir.

İçindekiler

• Resmi Şekil Şartı
• Mülkiyetin Tescille Kazanılması
• Satış Vaadi Sözleşmesi ve Şerh
• Tapu Harcı
• İlgili Yargı Kararı
• Sıkça Sorulan Sorular

Resmi Şekil Şartı

TMK m.706’ya göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Uygulamada bu, satış işleminin tapu müdürlüğünde, tapu sicil müdürü veya görevlisi tarafından düzenlenen resmi senetle yapılması anlamına gelir. Kağıt üzerinde imzalanan bir “satış sözleşmesi”, noter huzurunda dahi düzenlenmiş olsa, TEK BAŞINA taşınmaz mülkiyetini devretmez ve alıcıya tapuda tescil talep etme hakkı dışında doğrudan bir mülkiyet hakkı bahşetmez; bu, bir ispat şartı değil, geçerlilik şeklidir.

Mülkiyetin Tescille Kazanılması

TMK m.705’e göre taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılsa da, malikin bu taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi (satma, ipotek verme gibi) yapabilmesi yine mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Satış Vaadi Sözleşmesi ve Şerh

Noterlikçe düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan birinin talebi üzerine tapu siciline şerh edilebilir. Bu şerh, alıcıyı üçüncü kişilere karşı bir ölçüde korur. Ancak önemli bir süre sınırı vardır: şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz veya tescil gerçekleşmezse, şerh tapu sicil müdürlüğünce kendiliğinden (resen) terkin edilir.

Tapu Harcı

Taşınmazın ivazlı (bedel karşılığı) devir ve iktisabında, güncel Harçlar Kanunu tarifesine göre binde 20 (%2) oranında tapu harcı, devir eden (satıcı) ve devir alan (alıcı) için ayrı ayrı hesaplanır — yani toplamda işlem bedelinin yaklaşık %4’ü harç olarak ödenir. Harcın matrahı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, taraflarca beyan edilen devir bedelidir; cebri icra ve ortaklığın giderilmesi hâllerinde satış bedeli, kamulaştırmalarda takdir edilen bedel esas alınır.

İlgili Yargı Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, taraflar arasında imzasız/harici bir satış sözleşmesiyle satılan bir villaya ilişkin uyuşmazlıkta, bu tür bir sözleşmenin TMK m.706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26 ve Noterlik Kanunu uyarınca resmi şekilde yapılması gerektiğini, ancak taraflar arasındaki harici satış sözleşmesinin tapuda devir işlemi fiilen yapılmakla geçerli hâle geldiğini kabul etmiştir. Karar, şekil eksikliği bulunan bir satış anlaşmasının tek başına bir hak doğurmayacağını, ancak taraflar işlemi tapuda resmen tamamlarsa bu eksikliğin sonuç doğurmaktan çıkacağını somut biçimde göstermektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/4173, K.2026/1203, 04.03.2026 — Erişim tarihi: 06.09.2026

Sıkça Sorulan Sorular

Kağıt üzerinde imzalanan bir satış sözleşmesi taşınmazı devreder mi?

Hayır. Taşınmaz mülkiyetinin devri ancak tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senetle geçerli olur; adi yazılı (harici) satış sözleşmesi tek başına mülkiyeti devretmez.

Noterde yapılan satış sözleşmesi tapu devri yerine geçer mi?

Hayır. Taşınmaz satışına ilişkin resmi şekil şartı, tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senetle yerine getirilir; noterde düzenlenen sözleşmeler (satış vaadi hariç) taşınmaz mülkiyetini devretmez.

Taşınmaz mülkiyeti ne zaman kazanılır?

Kural olarak tescil ile, yani tapu kütüğüne işlenmesiyle kazanılır. Miras, mahkeme kararı, cebri icra gibi istisnai hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılsa da, tasarruf işlemi yapılabilmesi yine tescile bağlıdır.

Tapu harcı ne kadardır ve kim öder?

Güncel tarifeye göre binde 20 (%2) oranında, hem alıcıdan hem satıcıdan ayrı ayrı alınır; toplamda işlem bedelinin yaklaşık %4’ü tapu harcı olarak ödenir. Taraflar aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir, ancak idareye karşı her iki taraf da sorumludur.

Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilirse ne olur?

Şerh, alıcıyı üçüncü kişilere karşı bir ölçüde korur. Ancak şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde satış tamamlanıp tescil yapılmazsa, şerh kendiliğinden terkin edilir.

Harici satış sözleşmesiyle taşınmaz alıp parayı ödedim ama tapu devri yapılmadı, ne yapabilirim?

Sözleşme resmi şekle uyulmadığı için geçersiz olduğundan, doğrudan mülkiyet talep edilemez; ödenen bedel sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Bu nedenle tapu devri tamamlanmadan büyük ödemeler yapılmaması önerilir.

Tapuda devir yapıldıktan sonra harici sözleşmedeki eksiklik sorun yaratır mı?

Hayır, uygulamada taraflar tapuda devri fiilen tamamlarsa, önceki harici sözleşmenin şekil eksikliğinin artık işlemin geçerliliğini etkilemediği kabul edilmektedir.

Tapu harcı matrahı neye göre belirlenir?

Taraflarca beyan edilen devir bedeli esas alınır; ancak bu bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden az olamaz. Cebri icra ve ortaklığın giderilmesi satışlarında gerçekleşen satış bedeli esas alınır.

Gayrimenkul Hukuku Davalarında Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar

Gayrimenkul Hukuku davalarında başarılı bir sonuç elde etmek için dikkat edilmesi gereken çeşitli kritik noktalar bulunmaktadır. Öncelikle 4721 sayılı TMK, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamındaki haklarınızı ve yükümlülüklerinizi bilmeniz gerekmektedir. Hukuki süreçte yapılan prosedürel hatalar, davanızın olumsuz sonuçlanmasına yol açabilir. Bu nedenle avukatla çalışmanız tavsiye edilmektedir.

Zamanaşımı süreleri, gayrimenkul hukuku davalarında en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Sürelerin kaçırılması halinde dava açma hakkı tamamen ortadan kalkabilmektedir. Delillerin zamanında ve doğru şekilde toplanması da davanızın güçlü temeller üzerine inşa edilmesini sağlayacaktır. asliye hukuk mahkemesi nezdinde tapu işlemleri, kira davası ve imar itirazı süreçlerinde her adımın dikkatle planlanması gerekmektedir.

tapu iptali, kira tespiti ve tazminat gibi sonuçlara ulaşmak için davanızın stratejik olarak yönetilmesi büyük önem taşımaktadır. Av. Bilal Alyar (İstanbul Barosu), gayrimenkul hukuku alanında deneyimli hukuki danışmanlık sunmaktadır. Davanızın değerlendirilmesi için0534 636 19 19 numarasından randevu alabilirsiniz.

İlgili Hukuki Hizmetlerimiz:

• Gayrimenkul Hukuku
• Şirket Hukuku
• Miras Hukuku

Daha fazla bilgi için:Mevzuat Bilgi Sistemi

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Burada yer verilen kararlar bilgilendirme amaçlı olup somut uyuşmazlığın koşullarına göre farklı sonuçlar doğabilir. Tapu İptali ve Tescili Davası ile ilgili bir uyuşmazlık içerisindeyseniz, güncel içtihat ve mevzuatı somut olaya uyarlayacak bir gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatla görüşmeniz önerilir.