Kat Mülkiyeti Kanunu 2026: 634 Sayılı Kanunun Güncel Hükümleri

Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun), apartman ve site gibi çok bağımsız bölümlü yapılarda arsa payı, ortak yerler, giderlere katılma, kat malikleri kurulu ve yönetim ilişkilerini düzenler. Bu rehberde kanunun günlük hayatta en çok sorun çıkaran hükümlerini — arsa payı, ortak gider paylaşımı, toplantı nisabı ve yasak işler — pratik biçimde özetliyoruz.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz ve avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. Yönetim planınızdaki özel hükümler kanunun tamamlayıcı hükümlerinden farklı olabilir; somut uyuşmazlıkta yönetim planınızı ve bir gayrimenkul hukuku avukatını mutlaka kontrol ediniz.

Son güncelleme: 6 Eylül 2026 — içerik 634 sayılı Kanun’un güncel maddeleri ve doğrulanmış bir Yargıtay kararıyla yeniden yazıldı.

30 Saniyede Özet

Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (1965).
Arsa payı: her bağımsız bölümün değeriyle orantılı belirlenir (m.3) — ayrıntı: Arsa Payı Hesaplama.
Ortak giderler: kapıcı/bahçıvan gibi giderler EŞİT, bakım-onarım-sigorta gibi giderler ARSA PAYI ORANINDA paylaşılır (m.20); ödemeyen kat maliki aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder.
Kat malikleri kurulu toplantı nisabı: sayı VE arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır; ilk toplantı olmazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir (m.30).
Yasak işler: konutu işyeri (kahvehane, bar, eğlence yeri vb.) olarak kullanmak, kat malikleri kurulunun OYBİRLİĞİ kararı olmadan mümkün değildir (m.24).
Yönetici: bağımsız bölüm sayısı 8 veya daha fazlaysa yönetici atanması zorunludur.

Kanuni Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3, m.4, m.20, m.24, m.30, m.34.

Yargıtay Kararı: Rahatsızlık Veren Komşuya Karşı Yol Tahliye Değil, Hâkimin Müdahalesidir (KMK m.18 ve 33)

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E.2017/4652 K.2017/8239 sayılı, 23.10.2017 tarihli kararında (oy birliği, bozma) gece gürültü yapan ve apartman kurallarına uymayan bağımsız bölüm kullanıcısına karşı açılan tahliye ve eski hale getirme davasında şu ilkeleri ortaya koymuştur: KMK m.18 uyarınca kat malikleri ve kiracılar birbirlerini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür; yükümlülüğünü yerine getirmeyen kişiye karşı zarar gören kat maliki KMK m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini ister, hâkim alınacak önlemleri ve süresini belirler, uyulmazsa m.33 son fıkradaki yaptırım uygulanır. Rahatsızlık veren kullanıcının bağımsız bölümden tahliyesi ise m.18 ve 33’te öngörülmemiş olup yalnızca m.24’teki yasak işler için mümkündür. Daire, kiracının davaya dahil edilmesi ve yönetim planının getirtilmesi gerektiğini belirterek eksik incelemeyle verilen ret kararını bozmuştur.

Kat Mülkiyeti Kanunu Neyi Düzenler?

634 sayılı Kanun, bir yapının bağımsız bölümlere ayrılıp her birinin ayrı mülkiyete konu olmasını (kat mülkiyeti) ve inşaat tamamlanmadan önceki ön aşamayı (kat irtifakı) düzenler. Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür (m.3/1); yani bir daireyi satın almak, aynı zamanda binanın arsasındaki bir payı ve merdiven, çatı, asansör gibi ortak yerlerdeki payı da beraberinde getirir.

Arsa Payı ve Ortak Yerler

Arsa payı, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı olarak belirlenir; orantısız tahsis edilmişse mahkemeden düzeltme istenebilir (m.3/2). Arsa payı hesaplama yöntemi ve düzeltme davasının koşulları için Arsa Payı Hesaplama rehberimize bakabilirsiniz. Ortak yerler ise (m.4) temeller, ana duvarlar, çatı, merdivenler, asansör, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi gibi tüm kat maliklerinin ortaklaşa kullandığı bölümlerdir; bu yerler üzerinde bağımsız bölüm sahiplerinin özel mülkiyeti yoktur, yalnızca arsa payı oranında ortak kullanım hakları vardır.

Ortak Giderlere Katılma

Kanun, gider paylaşımını iki farklı ölçüte bağlar (m.20): kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri, aksi kararlaştırılmadıkça, kat malikleri arasında EŞİT olarak paylaşılır. Buna karşılık anagayrimenkulün sigorta primi, ortak yerlerin bakım-onarım-güçlendirme giderleri ve yönetici aylığı gibi diğer giderler ARSA PAYI ORANINDA paylaşılır. Bir kat maliki, ortak yerleri kullanmadığını veya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek bu paylardan kaçınamaz. Ödemeyen kat maliki hakkında dava veya icra takibi yapılabilir; geciken günler için aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı işler.

Kat Malikleri Kurulu Toplantı ve Karar Nisabı

Kat malikleri kurulunun geçerli karar alabilmesi için, kat maliklerinin hem SAYI hem ARSA PAYI bakımından yarısından fazlasıyla toplanması ve oy çokluğuyla karar vermesi gerekir (m.30/1). Bu nisap ilk toplantıda sağlanamazsa, en geç 15 gün içinde yapılacak ikinci toplantıda katılanların SALT ÇOĞUNLUĞU yeterli olur (m.30/2). Kanunun ayrıca özel nisap öngördüğü kararlar (örneğin yeni bağımsız bölüm ilavesi, m.44 — oybirliği) bu genel kuraldan farklıdır.

Yasak İşler ve Kısıtlamalar

Mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, dans salonu gibi eğlence yerleri veya fırın, lokanta gibi gıda işletmeleri, ancak kat malikleri kurulunun OYBİRLİĞİYLE vereceği kararla açılabilir (m.24). Bir bağımsız bölümü randevu evi, kumarhane veya benzeri şekilde ahlaka aykırı kullanmak da kanunen yasaktır ve diğer kat maliklerine dava hakkı verir.

Yönetici Atanması

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması ZORUNLUDUR. Yönetici, kat malikleri kurulunca kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır; işletme projesi hazırlamak, defter tutmak ve genel yönetim işlerini yürütmekle görevlidir.

İlgili Yargı Kararı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 05.05.2026 tarihli ve E.2026/2002 K.2026/3673 sayılı (kesinleşmiş) kararında (karar metni) 634 sayılı Kanun’un arsa payına ilişkin hükümlerini uygularken önemli bir sınır çizmiştir: arsa payı düzeltme davası açılabilmesi için taşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakının FİİLEN KURULMUŞ olması gerekir; henüz kat mülkiyetine geçmemiş, yalnızca paylı mülkiyet hâlindeki bir taşınmazda bu dava türü kullanılamaz. Karar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hangi aşamadan itibaren uygulanabilir olduğunu gösteren güncel bir örnektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Sık Sorulan Sorular

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?

Kat irtifakı, inşaat tamamlanmadan önce bağımsız bölümlere arsa payına bağlı olarak kurulan geçici bir haktır. Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra kat irtifakı, kanunda öngörülen şartlarla resen kat mülkiyetine çevrilir.

Ortak giderlere hangi oranla katılırım?

Kapıcı, bahçıvan gibi giderler eşit paylaşılır; sigorta, bakım-onarım ve yönetici aylığı gibi giderler ise arsa payınız oranında paylaşılır (KMK m.20).

Ortak yerleri kullanmadığım için gider ödemekten kaçınabilir miyim?

Hayır. Kanun, bir kat malikinin ortak yer veya tesisleri kullanmadığını ya da ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça belirtir.

Kat malikleri kurulu kararı almak için kaç kişinin katılması gerekir?

İlk toplantıda kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılması gerekir. Bu sağlanamazsa, 15 gün içindeki ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir.

Dairemi işyerine çevirebilir miyim?

Meskeni eğlence yeri veya gıda işletmesi gibi ticari amaçla kullanmak, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği karara bağlıdır; tek başınıza bu değişikliği yapamazsınız.

Yönetici atamak zorunda mıyım?

Binanızda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa evet, yönetici atanması kanunen zorunludur.

Yönetim planı ile kanun çelişirse hangisi uygulanır?

Yönetim planı, kanunun emredici olmayan (tamamlayıcı) hükümlerinin yerini alabilir; ancak kanunun emredici hükümlerine (örneğin arsa payının orantılılığı) aykırı yönetim planı hükümleri geçersizdir.

Aidat ödemezsem ne olur?

Hakkınızda dava açılabilir veya icra takibi başlatılabilir; ayrıca ödemede geciktiğiniz her ay için yüzde 5 oranında gecikme tazminatı işlemeye başlar.

Yeni Yayınlanan Gayrimenkul Hukuku Rehberleri (2026)

Resmi Kaynaklar

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda