Kısa cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20 uyarınca, apartman/site yönetim giderlerini (aidat) ödemekle asıl yükümlü olan maliktir — kiracı değil. Kiracı ise KMK m.22 uyarınca kat maliki ile müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya yüklenmesi ise malik ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi ilgilendirir.
Kim Sorumlu: Malik mi, Kiracı mı?
| Durum | Sorumlu |
|---|---|
| Genel kural (KMK m.20) | Malik — yönetime karşı birinci derece sorumlu |
| Kira sözleşmesinde “aidatı kiracı öder” hükmü varsa | Kiracı malike karşı sorumlu olur (iç ilişki); yönetime karşı malik sorumludur, kiracı ise kira miktarı ile sınırlı olarak müteselsilen sorumludur (KMK m.22) |
| Kiracının sorumluluğu (KMK m.22) | Kiracı, kat maliki ile müştereken ve müteselsilen, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olarak sorumludur |
Malik, Aidatı Ödemeyen Kiracıya Karşı Ne Yapabilir?
Kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğü kiracıya yüklenmişse ve kiracı ödemezse, bu bir kira bedelinin bir parçasının ödenmemesi niteliğindedir. Malik:
- TBK m.315 uyarınca kiracıya ödeme için süre vererek, süre sonunda ödenmezse tahliye talepli icra takibi (İİK m.269) başlatabilir
- Doğrudan alacak davası açabilir
Yönetim, Ödenmeyen Aidat İçin Ne Yapabilir?
Yönetim, muhatabı MALİK olduğu için icra takibini malike karşı başlatır (KMK m.20, ilamsız icra yoluyla, yönetim planı/karar defteri alacağın dayanağı olabilir). Ayrıca KMK m.22 gereği kiracı da kira miktarı ile sınırlı olarak müteselsilen sorumlu olduğundan, yönetim kiracıya da başvurabilir; kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Sıkça Sorulan Sorular
Site yönetimi aidatı doğrudan kiracıdan isteyebilir mi?
Evet, ancak sınırlı olarak. KMK m.22 uyarınca kiracı, kat maliki ile müştereken ve müteselsilen sorumludur; fakat sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kiracı aidatı ödemezse tahliye edilebilir mi?
Kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğü kiracıya verilmişse ve ödenmezse, bu durum kira bedelinin ödenmemesi sayılıp TBK m.315/İİK m.269 kapsamında tahliye süreci başlatılabilir.
Aidat borcu ne kadar sürede zamanaşımına uğrar?
Aidat alacağı TBK m.147/1 kapsamında 5 yıllık kısa zamanaşımına tabidir (kira benzeri dönemsel edimler).
İlgili Rehberlerimiz
Aidat Borcu ve İcra Takibi KMK 20. Madde 2026, Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı 2026: Yasal Yollar.
Resmî Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269
Hazırlayan
Av. Bilal ALYAR.
Kiracının Sorumluluğu Kira Miktarıyla Sınırlıdır (Yargıtay Örneği)
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin bir kararında (E.2017/1250, K.2018/459, 24.01.2018, oybirliği) KMK m.22 uygulaması netleştirilmiştir: ortak gider (aidat) ve gecikme tazminatından kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat malikiyle birlikte, yalnızca ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı kadar, her ay için müteselsilen sorumludur — kira bedelini aşan bir aidat borcundan kiracının şahsen sorumlu tutulması mümkün değildir.