Aidat Borcu ve İcra Takibi KMK 20 Madde 2026

KMK m.20 uyarınca kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, sigorta, bakım, onarım, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ise arsa payı oranında katılır. Aidat borcu ödenmediğinde yönetici veya kat maliklerinden biri icra takibi başlatabilir; borç başka yolla alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil ettirilebilir.

Ortak Gider Kavramı

Ortak giderler; işletme projesine göre belirlenen aidatlar, zorunlu sigorta primleri, yönetici ücreti, kapıcı giderleri ve ortak kullanım amaçlı her türlü harcamadan oluşur. Avans niteliğinde de aidat toplanabilir.

Aidat Nasıl Paylaştırılır? İki Farklı Ölçüt (KMK m.20)

Aidat uyuşmazlıklarının büyük kısmı tahsilden önce paylaştırma ölçütünde çıkar. Kanun tek bir oran kullanmaz; giderin türüne göre iki ayrı ölçüt öngörür ve bu ancak aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça uygulanır.

• Eşit olarak paylaşılanlar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans. Arsa payı büyük olan daire de küçük olan da aynı tutarı öder.
• Arsa payı oranında paylaşılanlar: anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler, ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için toplanacak avans.

Bu ayrım, yönetim planında açık bir düzenleme yoksa doğrudan uygulanır. Bir binada tüm kalemlerin arsa payına göre veya tümünün eşit bölüştürülmesi, anlaşma bulunmadıkça kanuna aykırıdır ve itiraza konu olur.

“Kullanmıyorum” savunması geçerli değildir

m.20/1-(c) bu konuda kesindir: kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Asansörü kullanmayan zemin kat maliki, ısınmayan bir bölümün maliki veya dairesini boş tutan malik için de sonuç aynıdır.

Gecikme tazminatının dayanağı

Gecikme tazminatı, maddenin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir: “Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” Aynı fıkra takip yolunu da gösterir: gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Takip yetkisi yalnızca yöneticiye ait değildir.

Gidere sebep olana rücu

Son fıkra çoğu zaman atlanır: birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. Kiracının kusuruyla oluşan ortak alan hasarında gider önce ortak bütçeden karşılansa bile, sonrasında ilgiliye rücu edilebilir.

Mevzuat metni: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

İcra Takibi Süreci

Ödenmeyen aidat borcu için yönetici, KMK m.20 uyarınca icra takibi yapabilir. İlamsız takipte borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir; süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. İtirazdan sonraki yol, somut takip ve belgelerin niteliğine göre ayrıca değerlendirilir.

Gecikme Tazminatı

KMK m.20 uyarınca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Kanuni İpotek ve Öncelik

Borç kiracıdan ve diğer yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için yöneticinin, yoksa bir kat malikinin yazılı istemiyle bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK m.22/2). Kanun, kat maliklerinin gider borcundan doğan alacaklarını öncelikli sayar (KMK m.22/3).

Kiracının Sorumluluğu

KMK m.22 uyarınca kira akdi, oturma hakkı veya başka bir nedenle bağımsız bölümden devamlı faydalananlar, kat malikinin KMK m.20 kapsamındaki gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat gecikme tazminatı sözleşmeyle artırılabilir mi?

Kanun, ödemede gecikilen günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öngörür.

Kiracı aidat ödemezse ev sahibi sorumlu mudur?

KMK m.22 kapsamındaki sürekli faydalanan kişi ile kat maliki, gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır ve ödeme kira borcundan düşülür.

Yönetici ihtar çekmeden takip başlatabilir mi?

Evet; kanunen ihtar zorunluluğu yoktur ancak sulhen çözüm için tavsiye edilir.

Aidat alacağı zamanaşımına tabi mi?

TBK 147 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir.

Yetkili Kurumlar ve Başvuru Kanalları

• İcra Dairesi: Takip talebi, ödeme emri, haciz işlemleri, e-haciz ve e-satış (UYAP) işlemleri.
• İcra Mahkemesi: İİK m.16 şikayeti, itirazın kaldırılması, ihalenin feshi, istihkak davaları.
• Asliye Hukuk Mahkemesi: İtirazın iptali (İİK m.67), menfi tespit (İİK m.72), tasarrufun iptali (İİK m.277).
• UYAP e-Satış Portalı: Hacizli mallarda elektronik açık artırma ile satış.

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda