Aidat Borcu ve İcra Takibi KMK 20 Madde 2026
KMK 20 uyarınca kat malikleri ana gayrimenkulün korunması, bakımı, gözetimi, onarımı, diğer ortak giderlerinin karşılanması ve kat maliklerinin ortak menfaatlerinin korunması için gerekli tüm giderlere arsa payları oranında katılmak zorundadır. Aidat borcu ödenmediğinde yönetici doğrudan icra takibi başlatabilir; borç tapu sicilinde gayrimenkul üzerinde kanuni ipotek hakkı doğurur.
Ortak Gider Kavramı
Ortak giderler; işletme projesine göre belirlenen aidatlar, zorunlu sigorta primleri, yönetici ücreti, kapıcı giderleri ve ortak kullanım amaçlı her türlü harcamadan oluşur. Avans niteliğinde de aidat toplanabilir.
İcra Takibi Süreci
Ödenmeyen aidat borcu için yönetici, İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra takibi başlatabilir. Ödeme emri tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir; itiraz halinde alacak davası açılır.
Gecikme Tazminatı
KMK 20/c uyarınca aidat borcu aylık %5 gecikme tazminatına tabidir. Bu miktar yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla belirlenebilir ancak kanuni oranın altına düşürülemez. Takipte ayrıca yasal faiz talep edilebilir.
Kanuni İpotek ve Öncelik
Ödenmeyen aidat borcu için kat maliki aleyhine yönetim planı veya sulh hukuk mahkemesi kararı ile tapuya kanuni ipotek şerhi konulabilir. Bu ipotek diğer rehinler karşısında özel öncelik tanır.
Kiracının Sorumluluğu
Kat maliki ile kiracı arasında kira sözleşmesinde aidat yükümlülüğü düzenlenmişse kiracı aidattan doğrudan sorumlu olur. Ancak üçüncü kişilere karşı asıl sorumlu kat malikidir; yönetici alacağını kat malikinden talep eder.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat gecikme tazminatı sözleşmeyle artırılabilir mi?
Kanuni asgari oran %5 olup altına düşürülemez; yönetim planı ile artırma geçerlidir.
Kiracı aidat ödemezse ev sahibi sorumlu mudur?
Yönetici karşısında asıl sorumlu kat malikidir; ev sahibi ödediği borç için kiracıya rücu eder.
Yönetici ihtar çekmeden takip başlatabilir mi?
Evet; kanunen ihtar zorunluluğu yoktur ancak sulhen çözüm için tavsiye edilir.
Aidat alacağı zamanaşımına tabi mi?
TBK 147 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Ortak alanın işgali ve el atmanın önlenmesi
Apartman bahçesinde kat malikinin inşa ettiği bahçıvan kulübesi ortak alan işgali olarak değerlendirilmiştir. Daire, diğer kat maliklerinin oybirliği olmadan ortak alana müdahalenin kabul edilemeyeceği ve yapının taşınmasına karar verilmesi gerektiği yönünde hüküm kurmuştur.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Yargıtay içtihatları
Konu: Aidat borcunda yönetici tarafından icra takibi
Kat malikinin aidat borcunu ödememesi halinde yönetici ilamsız icra takibi başlatmıştır. Daire KMK 20 kapsamında yönetici yetkisinin sınırlarını ve ihtara gerek bulunmadığını teyit etmiş; aylık %5 gecikme tazminatı ile birlikte alacağın tahsiline karar vermiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
İlgili Mevzuat ve Temel Hükümler
| Kaynak | Hüküm | Konusu |
|---|---|---|
| 2004 s. İİK | m.16 | İcra mahkemesine şikayet |
| 2004 s. İİK | m.32 | İlamlı icrada icra emri |
| 2004 s. İİK | m.58-60 | İlamsız takipte takip talebi ve ödeme emri |
| 2004 s. İİK | m.62 | Borca itiraz (7 gün) |
| 2004 s. İİK | m.67-68 | İtirazın iptali ve kaldırılması |
| 2004 s. İİK | m.72 | Menfi tespit ve istirdat davası |
| 2004 s. İİK | m.83 | Maaş ve ücret haczi sınırları |
| 2004 s. İİK | m.85-105 | Haciz uygulaması ve haczin konusu |
| 2004 s. İİK | m.96-99 | İstihkak iddiası ve davası |
| 2004 s. İİK | m.100-101 | Hacze iştirak (kesin ve geçici) |
| 2004 s. İİK | m.134 | İhalenin feshi davası |
| 2004 s. İİK | m.142 | Sıra cetveline itiraz |
| 2004 s. İİK | m.154-166 | İflas davası ve iflasın sonuçları |
| 2004 s. İİK | m.167-170 | Kambiyo senetlerine özgü takip |
| 2004 s. İİK | m.269 | Kira ilişkisinde tahliye takibi |
| 2004 s. İİK | m.277-284 | Tasarrufun iptali davası |
| 2004 s. İİK | m.285-308 | Konkordato başvurusu, mühlet ve tasdik |
Yetkili Kurumlar ve Başvuru Kanalları
- İcra Dairesi: Takip talebi, ödeme emri, haciz işlemleri, e-haciz ve e-satış (UYAP) işlemleri.
- İcra Mahkemesi: İİK m.16 şikayeti, itirazın kaldırılması, ihalenin feshi, istihkak davaları.
- Asliye Ticaret Mahkemesi: İflas davası (İİK m.154), konkordato (İİK m.285), iflasın ertelenmesi yerine konkordato başvurusu.
- Asliye Hukuk Mahkemesi: İtirazın iptali (İİK m.67), menfi tespit (İİK m.72), tasarrufun iptali (İİK m.277).
- Sulh Hukuk Mahkemesi: İİK m.269 kira tahliye itirazın kaldırılması (İİK m.269/c).
- UYAP e-Satış Portalı: Hacizli mallarda elektronik açık artırma ile satış.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.