Büyükçekmece’de İnşaat, Taşınmaz ve Ticari Vergi Uyuşmazlıkları

Büyükçekmece; Marmara kıyısı, Büyükçekmece Gölü, Mimarsinan, Kumburgaz ve Kamiloba gibi yerleşim alanlarıyla uzun bir sahil şeridine yayılan bir ilçedir. Kıyı boyunca yazlık ve devamlı konutlar, iç kesimlerde ticari merkezler ve küçük sanayi alanları bulunur. İlçede inşaat, taşınmaz alım satımı ve kiralama faaliyetlerinin çok yaygın olması, vergi dosyalarının önemli bir bölümünü bu alana taşımaktadır. Aşağıda bu uyuşmazlıkların hukuki çerçevesi ve işleyiş sırası verilmiştir.

Taşınmaz satışında verginin doğduğu anlar

Büyükçekmece’de bir taşınmazı satan gerçek kişi, elde ettiği kazanç nedeniyle gelir vergisi yükümlülüğü ile karşılaşabilir. Gelir Vergisi Kanunu’nda değer artışı kazancı, iktisap edilen taşınmazın belirli süre içinde elden çıkarılması hâlinde vergiye tabi tutulur; bu süre geçtikten sonra yapılan satışlarda genel olarak vergi doğmaz. Kazancın hesabında iktisap bedeli, elden çıkarma bedeli ve endeksleme gibi unsurlar etkili olur. Bu hususlar taşınmaz değer artış kazancı sayfasında anlatılmıştır.

Tapuda gösterilen satış bedelinin düşük tutulması, hem harç hem de vergi bakımından sonradan sorun doğurabilir. İdare, gerçek bedelin farklı olduğu kanaatine varırsa inceleme başlatabilir. Bu durumda alıcının ve satıcının ödemelerini gösteren banka kayıtları ile ekspertiz raporu delil olarak önem kazanır.

İnşaat faaliyetlerinde vergi sorunları

Yapı üretimi yapan firmalarda, yıllara yaygın inşaat ve onarım işleri için ayrı bir vergilendirme düzeni vardır. Bu işlerde kazanç, iş bittiği yıl tespit edilir; ancak stopaj ve beyan yükümlülükleri yıl içinde ilerler. Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki kat karşılığı sözleşmelerde KDV ve gelir vergisi yönünden bir dizi kalem ortaya çıkar. Ayrıntılar yıllara yaygın inşaat ve onarım sayfasında bulunur.

Sözleşmelerde damga vergisi de gündeme gelir. 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’na ekli tabloya göre sözleşmeler, belirli bir tutar içeriyorsa nispi, içermiyorsa maktu vergiye tabidir; nüsha sayısı da vergi tutarını etkiler. Damga vergisi uyuşmazlıklarında, sözleşme bedelinin doğru belirlenmesi ve vergi sorumlusunun kim olduğu sıklıkla tartışılır.

Emlak vergisi ve değer tespiti

Büyükşehir sınırları içinde emlak vergisi, Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre belediyelerce tarh edilir. Mesken ve diğer bina grupları için ayrı oranlar uygulanır; büyükşehirlerde bu oranlar artırımlıdır. Değer takdiri, bina sınıfı ve yapı kullanma izninin varlığı gibi unsurlar nedeniyle belediye ile mükellef arasında anlaşmazlık çıkabilir. Emlak vergisi sayfasında bu başlıklar daha ayrıntılı işlenmektedir.

Süreçlerin sırası

Tebliğ edilen işlemin türü belirlenir: ihbarname, ödeme emri, ihtiyati haciz, inceleme raporu veya belediye tahakkuku.
Tebliğ tarihine göre süreler hesaplanır; dava ve uzlaşma için otuz gün, ödeme emri ve ihtiyati hacze itiraz için on beş gün işler.
Dayanak belgeler toplanır: sözleşmeler, tapu kayıtları, ödeme belgeleri, faturalar ve yazışmalar.
Uzlaşma, indirimli ödeme veya dava seçeneklerinden biri tercih edilir.
Dava açılmışsa mahkemenin ara kararları ve bilirkişi incelemesi izlenir.

Adım adım kılavuz için ihbarname rehberi kullanılabilir.

Zamanaşımı ve eski dönemler

İdarenin geriye dönük tarhiyatı, VUK m.114’te öngörülen beş yıllık süre ile sınırlıdır. Büyükçekmece’de uzun süre önce yapılmış bir inşaat işi veya devir işlemi için bugün ihbarname geliyorsa, zamanaşımı hesabı ilk incelenecek husustur. Bu hesap, işlemin yapıldığı yıl ve tebliğ tarihi esas alınarak yapılır. Daha fazla bilgi vergi zamanaşımı sayfasında verilmiştir.

Büyükçekmece’ye özgü sorular

Kumburgaz’daki yazlığımı sattım, vergi ödemem gerekir mi?

Taşınmazın ne zaman iktisap edildiği ve satış tarihine kadar geçen süre belirleyicidir. Gelir Vergisi Kanunu’ndaki süre dolmuşsa genel olarak değer artışı kazancından vergi doğmaz; ancak ticari faaliyet kapsamında satış yapılıyorsa durum farklıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde KDV kim tarafından ödenir?

Arsa sahibine yapılan daire teslimi ile müteahhide yapılan arsa payı teslimi KDV bakımından ayrı ayrı değerlendirilir. Sözleşmenin yapısı ve tarafların mükellefiyet durumu sorumluluğu belirler.

Belediyeden gelen emlak vergisi tahakkukunu yanlış buluyorum.

Tahakkuk veya değer takdirine karşı Emlak Vergisi Kanunu’nda öngörülen itiraz yolları ve vergi mahkemesine dava hakkı kullanılabilir. Hangi yolun açık olduğu, işlemin türüne bağlıdır.

Tapu harcı ve damga vergisi aynı şey midir?

Hayır. Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na dayanır; damga vergisi ise ayrı bir kanuna tabidir ve belirli kâğıtlar üzerinden alınır.

Satış sonrası belge ve kayıt düzeni

Büyükçekmece’de taşınmaz veya inşaat işlemiyle ilgili vergi dosyası açıldığında, çoğu zaman eksik olan kalem satış sonrası belge düzenidir. Tapu senedi, noter satış vaadi sözleşmesi, banka havale dekontları, ekspertiz ve belediye yazışmaları aynı dosyada bir araya getirildiğinde işlemin gerçek bedeli ve niteliği daha iyi anlaşılır. Müteahhitlik faaliyetinde ise hakediş belgeleri, taşeron faturaları, SGK ve stopaj kayıtları bir bütün olarak değerlendirilir. İnceleme sırasında idarenin istediği belgelerin tamamı süresinde verilmezse, eksik kısım hakkında takdir yoluna gidilebilir; bu nedenle talep edilen listelerin tarihli tutanakla teslim edilmesi önerilir.

Sahil kesimindeki taşınmazlarda ayrıca imar durumu ve yapı ruhsatı farklılıkları da vergiye yansıyabilir; ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar bakımından emlak vergisi değerlendirmesi belediyeler ile mükellefler arasında ayrı bir tartışma konusu olur.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.