Küçükçekmece’de Miras: Hisseli Tapu ve Ortaklığın Giderilmesi

Küçükçekmece, konut yoğunluğu yüksek, bir kısmı uzun yıllar önce edinilmiş hisseli taşınmazların bulunduğu bir ilçedir. Miras bırakanın geride bıraktığı tek bir daire ya da arsa payının birkaç mirasçıya geçmesi, uygulamada en çok karşılaşılan senaryodur. Bu sayfada Küçükçekmece’de miras uyuşmazlığı yaşayan ailelerin sıklıkla sorduğu soruların hukuki çerçevesi anlatılmaktadır. Metin genel bilgilendirme niteliğindedir; her dosya belgelerle ayrıca değerlendirilir.

Tek taşınmaz, çok mirasçı: ne olur?

Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar, tereke üzerinde elbirliği mülkiyetine sahip olur (TMK m.640). Tapuda intikal yapılıp mirasçıların payları kayıtta görünür hâle gelse bile, paylaşma işlemi yapılana kadar mirasçılar miras ortaklığı içinde kalır. Paylaşma ise mirasçıların yazılı anlaşmasıyla (TMK m.676) ya da mahkeme kararıyla gerçekleşir.

Mirasçılardan biri satış istemiyor, diğeri nakde ihtiyaç duyuyorsa taraflar çoğu zaman bir çıkmaza girer. Bu durumda mahkeme önünde iki yol bulunur: miras ortaklığının paylaşımı ve paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu, TMK m.698 vd.). İkincisinde taşınmaz aynen bölünemiyorsa pay sahipleri arasında açık artırmayla satış yapılabilir; bu sonucun bütün taraflarca baştan bilinmesi gerekir.

Yurt dışında yaşayan mirasçılar

Küçükçekmece’de miras dosyalarında mirasçılardan birinin yurt dışında yaşaması, diğerlerinin ise Türkiye’de bulunması sık görülür. Böyle durumlarda temsil, vekâletname, tebligat adresi ve yabancı belgelerin tercümesi gibi pratik konular öne çıkar. Miras bırakanın yabancı uyruklu olması hâlinde hangi hukukun uygulanacağı 5718 sayılı MÖHUK m.20 çerçevesinde belirlenir. Yabancı mahkeme veya noter belgeleri kullanılacaksa, belgenin geçerlilik şartları ayrıca incelenir.

Dava türleri ve yetkili mahkeme

Miras hukukundan doğan davalarda miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.11). Sulh hukuk mahkemesi mirasçılık belgesi, mirasın reddi, terekenin resmî defterinin tutulması, miras ortaklığına temsilci atanması gibi işlere bakar. Paylaşma davası ve ortaklığın giderilmesi de sulh hukuk görev alanındadır (HMK m.4). Tenkis, muvazaa nedeniyle tapu iptali ve vasiyetnamenin iptali ise genel görevli mahkemede, yani asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Hizmet kapsamı

Hisseli taşınmazlarda paylaşım ve ortaklığın giderilmesi talepleri
Mirasçılık belgesinin alınması ve düzeltilmesi
Saklı pay ihlali hâlinde tenkis davası
Murisin sağlığında yaptığı devirlere karşı muris muvazaası iddiası
Mirasın reddi veya kabulüne ilişkin değerlendirme
Yabancılık unsurlu mirasta belge ve yetki sorunları
Mirasçılar arasında sulh ve arabuluculuk görüşmeleri

Adım adım

Tapu, banka, araç, sigorta ve borç kayıtlarının dökümü çıkarılır.
Mirasçı sıfatı doğrulanır; gerekirse mirasçılık belgesi için başvuru yapılır.
Taşınmazın güncel değeri için ön fikir alınır; mirasçıların taleplerinin ortak noktası aranır.
Uzlaşma olmazsa uygun dava türü seçilir ve yetki, görev, süre kontrolü yapılır.
Mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesi gerekiyorsa taleplerin sırası belirlenir.
Karar sonrası tapuda tescil ve vergi işlemleri takip edilir.

Kullanım bedeli, kira geliri ve giderler

Taşınmaz mirasçılardan biri tarafından kullanılıyorsa ya da kiraya verilmişse, kullanım bedeli ve kira geliri ortaklık içinde tartışma konusu olur. Kural olarak ortak malın gelirinden pay alma hakkı mirasçılara aittir; ancak aidat, vergi ve bakım giderleri de aynı şekilde paya orantılı olarak paylaştırılır. Bir mirasçının ortak gideri tek başına karşıladığı durumlarda, bu bedelin sonradan istenip istenemeyeceği belgelerle incelenir. Yazılı bir ortaklık yönetim düzeni yapılması, ilerideki davaların sayısını azaltabilir.

Paylaşımda denkleştirme

Miras bırakan, sağlığında bazı çocuklarına ev almak ya da iş kurmak için para verdiyse, bu kazandırmalar paylaşım sırasında denkleştirmeye konu olabilir (TMK m.669 vd.). Denkleştirme, kazandırmanın niteliğine ve miras bırakanın aksi yönde iradesinin bulunup bulunmadığına bağlıdır. Bu sebeple belgesiz, sözlü verilmiş paraların ispatı ayrıca düşünülmelidir.

Muvazaa şüphesi olduğunda

Bir mirasçı, miras bırakanın sağlığında bir yakınına yapılan tapu devrini gerçekte bağış olduğu hâlde satış gibi gösterilen bir işlem olarak değerlendiriyorsa muris muvazaasına dayanarak tapu iptali isteyebilir. Bu davada devrin tarihi, bedelin ödenip ödenmediği, taraflar arasındaki ilişki ve murisin gerçek iradesi araştırılır. Ayrıntılar için muris muvazaası davası sayfası ile genel bilgi için tapu iptal ve tescil rehberi incelenebilir.

Mevzuat özeti

Mirasçıların yasal payları TMK m.495-499’da düzenlenmiştir. Saklı pay TMK m.506’ya göre hesaplanır ve tenkis davası TMK m.560 ile m.571 çerçevesinde bir yıl, her hâlde on yıllık süreye tabidir. Veraset ve intikal vergisi beyanı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu’nda öngörülen sürelerde verilir; ayrıntı için veraset ve intikal vergisi sayfasına bakılabilir.

Sıkça sorulan sorular

Mirasçılardan biri taşınmazın satılmasına razı değilse ne yapılır?

Anlaşma sağlanamazsa mahkemeden ortaklığın giderilmesi istenebilir. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler; bölünemiyorsa satışa yönelebilir.

Veraset belgesi olmadan tapuda işlem yapılabilir mi?

Tapuda intikal için mirasçılık belgesi gerekir. Bu belge olmadan mirasçılar adına tescil yapılması beklenmemelidir.

Yurt dışındaki kardeşim sürece nasıl katılır?

Vekâletname ile temsil edilebilir. Yurt dışında düzenlenen belgenin onay şekli ülkeye göre değişir; belge hazırlanırken zaman payı bırakılmalıdır.

Miras payımı başka birine devredebilir miyim?

Mirasçılardan biri miras payını diğer bir mirasçıya veya üçüncü kişiye devretmek isterse yazılı sözleşme ve resmî şekil kuralları gündeme gelir. Devrin kapsamı, diğer mirasçıların haklarını etkileyebileceğinden önceden incelenmelidir.

Kardeşime yapılan satış gerçekten satış mıydı, nasıl anlaşılır?

Bedelin ödenip ödenmediği, banka kayıtları, emsal değerler ve tarafların ilişkisi birlikte değerlendirilir. Tek bir belge çoğu zaman yeterli olmaz.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.