Üsküdar’da Apartman ve Site Yönetimi: Kat Mülkiyeti Rehberi

Üsküdar’da gayrimenkul uyuşmazlıklarının günlük yaşamda en çok hissedilen kısmı, apartman ve site yönetimidir. İlçede yüzyıllık binalardan yeni siteye kadar farklı yapı türleri bulunduğundan, yönetim planları, aidat düzenleri ve ortak alan kullanımı ayrı ayrı sorunlar yaratır. Kat mülkiyeti hukuku, bu ilişkilerin temelini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu üzerinden düzenler.

Bu rehber Üsküdar’da kat maliki, kiracı veya yönetici olan kişilere yöneliktir. Av. Bilal Alyar, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda hangi çoğunlukların aranacağını, aidat ve gecikme hükümlerini ve dava yolunu genel olarak özetler.

Yönetim planı: binanın iç anayasası

Kat mülkiyeti kurulmuş her binada yönetim planı bulunur (KMK m.28). Plan, ortak giderlerin paylaşımını, ortak alanların kullanımını, yönetici seçimini ve kararların nasıl alınacağını belirler. Plandaki hükümler, kat malikleri kurulunca yapılan değişiklikle yeniden düzenlenebilir; ancak değişiklik için kanundaki çoğunluk şartları aranır. Eski binalarda plan çoğunlukla ilk yapılışa göre hazırlandığından, bugünkü ihtiyaçlarla uyuşmayabilir; asansör, ısı yalıtımı veya otopark gibi yeni uygulamalar bu nedenle kat malikleri arasında tartışma yaratır.

Aidat ve ortak giderler

Her kat maliki ortak giderlere arsa payı oranında katılır; yönetim planında aksi belirlenmemişse bu kural geçerlidir (KMK m.20). Aidat zamanında ödenmezse, ödemeyen kat malikinden aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı istenebilir. Yönetici bu alacağın tahsili için icra takibi başlatabilir. Kiracı, kira bedeliyle sınırlı olarak malikle müteselsil sorumludur (KMK m.22); kiracı aidatı ödemeyi üstlenmiş olsa bile malikin sorumluluğu devam eder, bu yüzden kiracıya yüklenen giderlerin sınırı kira sözleşmesinde açıkça yazılmalıdır.

Aidat itirazlarında sıkça ileri sürülen savunmalar vardır: borcun yönetim planına uygun olmaması, giderin ortak alanla ilgili olmaması ya da yöneticinin hesabı sunmaması. Bu nedenle yönetici, gelir-gider kayıtlarını düzenli tutmalı ve kat maliklerine hesap verebilmelidir.

Ortak alanlarda değişiklik

Çatı katına ekleme, bahçe düzenlemesi, balkon kapatma veya cephede değişiklik gibi işler, ortak yerlerin durumunu etkiler. Anagayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak önemli değişikliklerde kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu aranır (KMK m.19). Tek tek bir malikin izinsiz yaptığı tadilat, komşuların itirazı ile durdurulabilir; çoğunluk onayı alınmamış bir iş için sonradan onay almak mümkün değilse eski hâle getirme talep edilebilir.

Üsküdar’da tarihî yapılarda bu kural, koruma mevzuatındaki izinlerle birlikte uygulanır. Kat malikleri kurulunca yapılan onay, koruma kurulunun iznini ortadan kaldırmaz.

Yönetici ve kat malikleri kurulu

Yönetici, kat malikleri kurulunca seçilir ve bina yönetiminin yürütülmesinden sorumludur (KMK m.34). Yöneticinin yetkisi, ortak giderlerin tahsili, binanın bakımı ve karar defterinin tutulması gibi görevleri içerir. Yöneticinin yetkisini aştığı veya görevini yerine getirmediği hâllerde kat malikleri, yönetici hakkında dava açabilir ya da kurul kararıyla görevden alabilir. Yönetici yalnız yönetim planı ve kurul kararları çerçevesinde hareket etmelidir.

Toplantı çağrısı, gündem, çoğunluk ve karar yazımı usulleri, kararların geçerliliği bakımından önem taşır. Usule aykırı toplantıda alınan karar, ileride iptal davasına konu olabilir.

Dava ve uyuşmazlık çözümü

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kat maliklerinin kurul kararına itirazı, aidat takibine itirazı, ortak alan kullanımına ilişkin talepler ve yöneticinin görevden alınması gibi başlıkların hepsi aynı mahkemenin görev alanındadır. Dava açmadan önce karar defteri, yönetim planı ve ödeme kayıtlarının toplanması gerekir. Kiracının kullanımıyla ilgili uyuşmazlıklarda ise ayrıca kira hükümleri gündeme gelir; bu davalara da sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-a).

Yeni malik ve devir sırasında borçlar

Bir bağımsız bölümün satılması durumunda, eski malikten kalan aidat ve ortak gider borçlarının ne olacağı sık tartışılır. Satıştan önce yöneticiden yazılı borç durumu alınması, devirden sonra çıkabilecek taleplerin önüne geçer. Sözleşmede bu borçların kime ait olduğunun yazılması da aynı amaca hizmet eder. Gerek yeni malik gerek eski malik, devir tarihine kadar işlemiş giderler ile devir sonrasındaki giderleri ayrı ayrı hesaplamalıdır.

Üsküdar’daki site yaşamında otopark yeri, depo ve bahçe kullanım hakları tapuya bağlı olabileceği gibi yönetim planına dayalı olarak da düzenlenir. Satın alınan bağımsız bölümle birlikte bu hakların geçip geçmediği, tapu ve yönetim planı incelenerek belirlenir.

Dönüşümde kat malikleri arasında uyuşmazlık

Riskli yapı olarak tespit edilen binalarda maliklerin bir kısmı yıkıma karşı çıkabilir. Bu uyuşmazlıklar 6306 sayılı Kanun kapsamında çözülür; çoğunluk kararına katılmayan malikler için kanundaki usul işler. Yıkım öncesinde kira ve aidat borçlarının tasfiyesi için kat malikleri arasında yazılı mutabakat yapılması, ileride doğacak uyuşmazlıkları azaltır.

Sık sorulan sorular

Komşum aidat ödemiyor, yönetici ne yapabilir?

Yönetici, yönetim planına dayanarak icra takibi başlatabilir ve gecikme tazminatı isteyebilir. Alacağın belgelendirilmesi için gider kayıtlarının tutulması önemlidir.

Asansör yaptırmak için hangi çoğunluk gerekir?

Ortak yerlerde yapılacak önemli değişikliklerde beşte dört çoğunluk aranır. Engelli erişimi gibi özel haller kanunda ayrıca düzenlenmiş olabilir.

Yönetici hesap vermiyor, görevden alınabilir mi?

Kat malikleri kurulu kararıyla veya gerekirse mahkeme yoluyla yönetici değiştirilebilir. Hesap kayıtlarının istenmesi ilk adımdır.

Kiracı olarak aidat benden mi istenir?

Aidat borcundan öncelikle kat maliki sorumludur. Kira sözleşmesinde giderlerin kiracıya yüklenmesi, malik ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi ilgilendirir.

Kurul kararına itiraz süresi var mı?

Karara aykırı oy veren malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik ise öğrenmeden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay geçince dava hakkı sona erer (KMK m.33). Bu nedenle karar ve öğrenme tarihleri kaydedilmelidir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.