Apartman Yönetimi ve Kat Malikleri Kurulu Rehberi

Kat malikleri kurulu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca apartmanın ortak yönetim organıdır ve toplantı usulü, yeter sayı ve karar defteri gibi konularda kanunun öngördüğü sıkı şekil şartlarına tabidir. Uygulamada en çok dava konusu olan alan tam da burasıdır: usulüne uygun çağrılmayan bir toplantıda alınan karar, yeter sayı sağlanmadan alınan bir aidat kararı veya yönetim planına aykırı bir işletme kurma izni, kat maliklerinden biri tarafından mahkemede iptal ettirilebilir. Bu rehberde toplantı usulünü, karar yeter sayısını ve kararların iptali davasını anlatıyoruz.

Son güncelleme: Eylül 2026 — KMK m.24, 28-35 madde metinleri işlenerek içerik yenilendi.

İçindekiler

• Toplantı zamanı ve çağrı usulü
• Yeter sayı ve karar alma
• Kararların iptali davası
• Süreler tablosu
• Sıkça Sorulan Sorular

Toplantı zamanı ve çağrı usulü

KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu, yönetim planında ayrıca bir zaman belirtilmemişse yılda bir defa toplanır; yönetici veya denetçi ya da kat maliklerinden birinin istemi üzerine, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla her zaman toplanabilir. İlk çağrıda, birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir; ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak süre 7 günden az olamaz. Çağrı usulüne uyulmadan yapılan bir toplantıda alınan kararlar, bu usul eksikliği nedeniyle iptal davasına konu olabilir.

Yeter sayı ve karar alma

KMK m.30, toplantı yeter sayısını “kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası” olarak belirler ve kurul bu çoğunlukla toplanıp oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğuna düşer — ancak kanunda bazı kararlar için (örneğin yönetim planı değişikliği gibi) ayrıca daha yüksek yeter sayılar öngörülebilir, bu özel hükümler saklıdır. Alınan kararlar, KMK m.32 uyarınca (1)’den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan, noter mühürüyle tasdikli bir karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek imza koyar.

Kararların iptali davası

KMK m.33/1, kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açma hakkını üç ayrı süreyle sınırlar: “Kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.” Bu üç sürenin en kısası hangi kat malikine uygulanıyorsa o süre işler; altı aylık üst sınır ise hiçbir hâlde aşılamaz (hak düşürücü niteliktedir). Kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat olduğu iddia edilen durumlarda ise süre koşulu aranmaksızın her zaman dava açılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Toplantıya katılmadım, alınan karara itiraz edebilir miyim?

Evet, KMK m.33 uyarınca toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay içinde (ve her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde) sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.

Toplantıda evet oyu verdim ama sonra fikrimi değiştirdim, dava açabilir miyim?

Hayır, kural olarak açamazsınız. İptal davası hakkı, karara aykırı oy kullanan veya toplantıya katılmayan kat maliklerine tanınmıştır; olumlu oy kullanan kişi kararla bağlıdır.

Çağrı usulüne uyulmadan yapılan toplantıda alınan kararlar geçerli mi?

Usul eksikliği (15 günlük çağrı süresine uyulmaması gibi) tek başına iptal davasında ileri sürülebilecek bir sebeptir; kararın tümden geçersiz mi yoksa iptal edilebilir mi olduğu somut duruma göre değerlendirilir.

Kaç bağımsız bölümden itibaren yönetici atanması zorunludur?

KMK m.34/1 uyarınca anagayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur.

Aidat kararı için özel bir yeter sayı var mı?

Genel gider kararları KMK m.30’daki olağan yeter sayı (ilk toplantıda salt çoğunluk, sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu) ile alınabilir; ancak yönetim planında farklı bir düzenleme varsa o esas alınır.

Kat malikleri kurulu kararına karşı hangi mahkemeye başvurulur?

KMK m.33 uyarınca anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Yönetim planına aykırı bir işyeri (klinik, lokanta gibi) açılmasına izin verildi, ne yapabilirim?

KMK m.24, meskende hastane/klinik/poliklinik gibi işletmelerin kurulmasını yasaklar ve buna aykırı sözleşmeleri hükümsüz kılar; hem bu maddeye hem yönetim planına dayanarak dava açılabilir.

Karar defterine kaydedilmeyen bir “karar” geçerli midir?

KMK m.32, kararların noter mühürlü karar defterine yazılıp imzalanmasını arar; bu şekle uyulmaması, kararın ispat ve geçerliliği bakımından ciddi sorunlar doğurabilir.

Yöneticinin görevden alınması için kurul kararı yeterli mi?

Evet, yönetici KMK m.34 uyarınca kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla atandığından, aynı çoğunlukla görevden alınabilir; bu da bir kurul kararı gerektirir.

Toplantı iki kez üst üste yeter sayı sağlanamazsa ne olur?

KMK m.30 uyarınca ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğuna düştüğünden, ikinci toplantı kural olarak yapılabilir; sürekli yeter sayı sağlanamaması ayrı bir yönetim sorunu olarak hâkimin müdahalesini (m.33) gerektirebilir.

İlgili Hizmet Alanlarımız

• Kat mülkiyeti hukuku ve apartman yönetimi danışmanlığı

Resmî Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Hazırlayan

Av. Bilal Alyar — İstanbul Barosu