Üsküdar’da Miras, Taşınmaz ve Aile Kaynaklı Hukuki Sorular

Üsküdar, tarihî mahalleleri, kıyı şeridi ve köklü aile yerleşimleriyle bilinen bir Anadolu yakası ilçesidir. Nesiller boyunca aynı bölgede kalan ailelerde taşınmazlar çoğu zaman ortak mülkiyette bulunur, babadan kalan evler birden fazla mirasçıya geçer ve bu durum miras paylaşımı, ortaklığın giderilmesi ve kira gelirinin bölüşümü gibi sorular doğurur. Av. Bilal Alyar’ın bu rehberi, Üsküdar’da yaşayan veya burada taşınmazı bulunan kişilerin başvurabileceği temel hukuki yolları özetler.

Mirasçılık belgesi ve mirasın reddi

Bir yakının vefatından sonra ilk iş mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) alınmasıdır. Belge, sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınabilir; mirasçılar arasında ihtilaf varsa mahkeme yolu tercih edilir. Mirası reddetmek isteyen mirasçı, üç aylık süre içinde sulh hukuk mahkemesine başvurmalıdır (TMK m.606). Borca batık olduğu düşünülen terekelerde ret süresi ve sonuçları bakımından mirasın reddi yazısına ve veraset ilamı alma yazısına bakılabilir.

• Üç aylık süre, mirasçının miras bırakanın ölümünü ve kendisine mirasın kaldığını öğrendiği andan işlemeye başlar.
• Mirası zımnen kabul sayılacak davranışlardan (örneğin terekeden mal satmak) kaçınmak gerekir.
• Reddin sonuçları, ret eden mirasçının altsoyu bakımından da ayrıca değerlendirilir.

Saklı pay, tenkis ve vasiyetname

Türk Medeni Kanunu, mirasçıların yasal payından belirli bir kısmını saklı pay olarak korur. Saklı pay oranları mirasçının yakınlık derecesine göre değişir; altsoy için yasal payın yarısı, ana ve babanın her biri için dörtte biridir (m.506). Miras bırakanın sağlığında yaptığı bağışlar veya vasiyetname hükümleri saklı payı ihlal ederse mirasçı tenkis davası açabilir (m.560). Vasiyetnamenin ehliyet veya şekil eksikliği taşıması hâlinde iptal davası açılır; süre, davacının iptal sebebini öğrenmesinden itibaren bir yıldır (m.559). Her durumda belirlenen üst süreler vardır.

Vasiyetnameye dayanan dosyalarda belgenin şekli, düzenleme tarihi ve tanıklar ilk bakılacak noktalardır.

Mirasın paylaşılması ve ortaklığın giderilmesi

Mirasçılar tereke üzerinde elbirliği mülkiyetiyle ortaktır. Anlaşırlarsa miras taksim sözleşmesi yapabilirler; taşınmaz içeren sözleşmelerin yazılı yapılması gerekir. Anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan her biri sulh hukuk mahkemesinden mirasın paylaşılmasını (m.642) isteyebilir. Paydaşlar arasında önalım hakkı da gündeme gelebilir: bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar, satışı öğrendikleri tarihten itibaren üç ay içinde, her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl içinde önalım davası açabilir (m.733). Konuya ilişkin miras sayfası ve tapu iptal ve tescil rehberi kullanılabilir.

Taşınmaz alımında kontrol listesi

Kıyı şeridine yakın ve eski yapı stokunun bulunduğu ilçelerde alıcıların tapu kaydını, imar durumunu, yapı ruhsatı ve iskân belgesini birlikte incelemesi önemlidir. Tapu kaydındaki şerhler (ipotek, haciz, irtifak hakkı) ve kat irtifakı durumu, taşınmazın değerini ve kullanımını etkiler. Satış, tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılır; noter senedi veya adi yazılı sözleşme tek başına mülkiyeti devretmez. Ayrıntılar gayrimenkul rehberinde bulunur.

Kira ve kat maliki ilişkileri

Konut kirasında kira bedelinin ödenmemesi hâlinde alacaklı otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunabilir (TBK m.315). Kiracıdan alınan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (m.342). Yenilenen kira dönemlerinde artış, önceki kira yılındaki on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasıyla sınırlıdır (m.344). Apartman yönetiminde ise Kat Mülkiyeti Kanunu aidat, yönetim kurulu ve genel kurul işleyişini düzenler.

Boşanma sonrası mal paylaşımı

Boşanma davası eşlerden birinin yerleşim yerindeki veya son altı aydır birlikte oturdukları yerdeki aile mahkemesinde açılır (TMK m.168). Edinilmiş mallara katılma rejiminde her eş, diğerinin edinilmiş mallarındaki artık değerin yarısı üzerinde alacak hakkına sahiptir (m.236). Boşanmadan doğan dava hakları kesinleşmeden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır (m.178). Taşınmazın evlilik birliği içinde edinilip edinilmediği, miras veya bağış yoluyla gelip gelmediği, kişisel mal veya edinilmiş mal niteliğini belirler.

Başvuru öncesi hazırlık

1. Nüfus kayıt örneği ve ölüm belgesi gibi kimlik belgeleri alınır.
2. Tapu kayıtları, vergi borcu ve emlak beyanı belgeleri toplanır.
3. Banka hesap bilgileri, sigorta poliçeleri ve araç kayıtları derlenir.
4. Varsa vasiyetname, bağış belgeleri ve evlilik öncesi malvarlığı belgeleri saklanır.

Tereke ve belge toplama

Miras dosyalarında en çok vakit kaybettiren konu, malvarlığının tam olarak bilinmemesidir. Mirasçılar, tapu müdürlüğünden, bankalardan ve vergi dairesinden miras bırakana ait kayıtları isteyebilir; veraset ilamı bu başvuruların temel belgesidir. Mirasın kabulü veya reddi kararı verilmeden önce borçlar, kredi kartı ve kefalet yükümlülükleri araştırılmalıdır. Terekenin defterinin tutulması da gündeme gelebilir. Aile içi anlaşmalar yazılı hâle getirilirse sonraki uyuşmazlıklar önlenebilir.

Sık sorulan sorular

Veraset ilamını noterden mi mahkemeden mi almalıyım?

Mirasçılar arasında uyuşmazlık yoksa noter yolu pratik olabilir; ihtilaf, küçük mirasçı veya şüpheli durum varsa sulh hukuk mahkemesi daha uygundur.

Kardeşim miras payını satarsa ne yapabilirim?

Diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir. Süreler kısa olduğundan tapu kaydı ve satış tarihi hemen kontrol edilmelidir.

Anne babamın borcu varsa mirası reddetmeli miyim?

Terekenin malvarlığı ve borçları birlikte değerlendirilmelidir; ret süresi üç ay olduğundan karar vermeden önce borç dökümü çıkarılmalıdır.

Ortak mülkiyetteki daireyi satmak için herkesin onayı gerekir mi?

Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların onayı gerekir; paylı mülkiyette ise her paydaş kendi payını devredebilir, ancak taşınmazın tamamı için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.