Kat Mülkiyeti ve Yönetim Planı Davaları
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenir; anagayrimenkulün ortak yerleri ve bağımsız bölümleri arasındaki ilişkiyi bu Kanun belirler.
- Yönetim planı, KMK m.28 uyarınca bütün kat maliklerini ve onların halef/külli-cüzi haleflerini bağlayan, tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmeyen özel bir sözleşme niteliğindedir.
- Ortak gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında KMK m.20 uyarınca dava/icra takibi yapılabilir; gecikilen her ay için aylık %5 gecikme tazminatı işler.
- Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası açma süresi KMK m.33 uyarınca kararı öğrenmeden itibaren 1 ay, her hâlde karar tarihinden itibaren 6 aydır; yok veya mutlak butlanla sakat kararlarda süre aranmaz.
- Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (KMK Ek m.1); dava anagayrimenkulün bulunduğu yerde açılır.
Son güncelleme: 07.09.2026 — Yasal Çerçeve, Uygulama Kuralları, tablo ve SSS bölümleri KMK madde metinleri esas alınarak genişletildi.
Kat Mülkiyeti ve Yönetim Planı Davaları, bir binada birden fazla bağımsız bölümün ayrı ayrı mülkiyete konu olmasından doğan; ortak gider paylaşımı, yönetim planına aykırılık, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve komşuluk hukukuna dayalı uyuşmazlıkları kapsar. Türk hukukunda bu alanın temel kaynağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur; Kanun’da boşluk bulunan noktalarda Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet hükümleri (TMK m.688 vd.) tamamlayıcı olarak uygulanır.
Yasal Çerçeve ve Hukuki Dayanak
Kat mülkiyetinin kurulması, bağımsız bölümlerin tanımı ve ortak yerler KMK m.1-9’da; kat maliklerinin hak ve borçları m.18-26’da; kat malikleri kurulu, yönetim planı ve toplantı usulü m.27-33’te; yönetici, denetçi ve hesap verme yükümlülüğü m.34-41’de düzenlenmiştir. Yönetim planı KMK m.28’e göre “bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir” ve yönetim tarzını, kullanma amacını, yönetici ile denetçilerin görevlerini gösterir; hazırlanışından sonra yapılan değişiklikler kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla yapılabilir (m.28/3).
Ortak Giderlere Katılma ve Gecikme Tazminatı
KMK m.20 uyarınca her kat maliki; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi gibi giderlere eşit olarak, ortak yerlerin bakım-onarım-sigorta giderleri ile yönetici aylığına ise arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Bir kat maliki, ortak yerlerden faydalanma ihtiyacı olmadığını ileri sürerek bu paydan kaçınamaz. Ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir; ödenmeyen tutara gecikilen her ay için aylık %5 gecikme tazminatı işletilir — bu oran sözleşmeyle değiştirilemeyen emredici bir hükümdür.
Kat Malikleri Kurulu Kararlarına İtiraz — Hâkimin Müdahalesi
KMK m.33 uyarınca, kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay içinde, her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilir. Kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat olduğu hâllerde bu süreler aranmaz. Ayrıca borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliki ya da ondan yararlanan üçüncü kişi yüzünden zarar gören kat maliki, hâkimin müdahalesini isteyebilir; hâkim ilgilileri dinledikten sonra kararını verir ve uygulanmaması hâlinde 250-2.000 TL arası idari para cezası öngörülür (m.33/3).
Toplu Yapılarda Yönetim ve Yönetici Atanması Zorunluluğu
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması KMK m.34 uyarınca zorunludur. Toplu yapılarda (blok, site) yönetim toplu yapı kat malikleri kurulu veya yönetim planında öngörülmüşse toplu yapı temsilciler kurulu eliyle yürütülür (m.69-74); blok yöneticisi bloktaki kat maliklerinin, toplu yapı yöneticisi ise temsilciler kurulunun salt çoğunluğuyla seçilir.
| Konu | Süre / Oran | Dayanak |
|---|---|---|
| Kat malikleri kurulu kararına iptal davası (toplantıya katılan, aykırı oy kullanan) | Karar tarihinden 1 ay | KMK m.33 |
| Kat malikleri kurulu kararına iptal davası (toplantıya katılmayan) | Öğrenmeden itibaren 1 ay, her hâlde 6 ay | KMK m.33 |
| Ortak gider/avans borcunda gecikme tazminatı | Aylık %5 | KMK m.20 |
| Hâkim kararına uymamanın idari para cezası | 250 – 2.000 TL | KMK m.33/3 |
| Yönetici atama zorunluluğu | 8+ bağımsız bölüm | KMK m.34 |
Yargısal Süreç ve Çözüm Yolları
Uyuşmazlık çıktığında; müzakere, arabuluculuk, tahkim ya da yargı yolu gibi farklı çözüm yöntemleri tercih edilebilir. Davanın niteliğine göre dava şartları, harç ve gider avansı, dilekçe tekniği ve delil sunumu büyük önem taşır. Karar aşaması sonrası istinaf ve temyiz aşamalarında da süreler titizlikle takip edilmelidir.
Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E.2011/18-176, K.2011/318 sayılı 18.05.2011 tarihli kararında, Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 uyarınca yönetim planının bütün kat maliklerini ve onların ardıllarını bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu; uyuşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planı hükümlerinin, ancak yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Kanun ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği vurgulanmıştır.
mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/17078500 (erişim tarihi: 07.09.2026)
Hukuki Destek
ALYAR LAW & CONSULTANCY, kat mülkiyeti ve yönetim planı davaları alanında; yönetim planı hazırlanması ve değişiklik süreçleri, ortak gider alacaklarının takibi, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda müvekkillerine dava ve danışmanlık desteği sunmaktadır. Her dosya, tapu kaydı, yönetim planı ve toplantı tutanakları incelenerek somut olaya özgü bir stratejiyle yürütülmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planı değiştirilebilir mi, hangi çoğunluk gerekir?
Evet. KMK m.28/3 uyarınca yönetim planındaki değişiklik, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla yapılabilir; değişiklik bütün kat maliklerini, onların halef ve haleflerini bağlar.
Ortak gider borcunu ödemeyen kat malikine karşı hangi yollar izlenebilir?
Yönetici veya diğer kat maliklerinden biri, KMK m.20 uyarınca alacak davası açabilir ya da doğrudan icra takibi başlatabilir. Ödenmeyen tutara aylık %5 gecikme tazminatı işler; bu, sözleşmeyle indirilemeyen emredici bir orandır.
Kat malikleri kurulu kararına ne kadar sürede itiraz edilebilir?
Toplantıya katılıp aykırı oy kullananlar karar tarihinden itibaren 1 ay içinde; toplantıya katılmayanlar öğrenmelerinden itibaren 1 ay, her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33).
Kat malikleri kurulu kararı hiç süre sınırı olmadan iptal edilebilir mi?
Evet, ancak yalnızca kararın yok hükmünde olduğu veya mutlak butlanla sakat bulunduğu istisnai durumlarda; bu hâllerde KMK m.33’teki 1 ay/6 ay süreleri aranmaz.
Kat mülkiyeti davalarında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?
Görevli mahkeme, KMK Ek m.1 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
Sekiz bağımsız bölümden az yapılarda yönetici atamak zorunlu mudur?
KMK m.34 uyarınca sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur; daha az bölümlü yapılarda kat malikleri isterse kendi aralarında yönetim tarzını serbestçe belirleyebilir.
Yöneticinin hesap vermemesi durumunda ne yapılabilir?
Kat malikleri, KMK m.41 kapsamındaki denetim hakkını kullanarak yöneticiden hesap isteyebilir; hesap verilmemesi hâlinde hâkimin müdahalesi (m.33) veya yöneticinin görevden alınması için kurul kararı yoluna gidilebilir.
Toplu yapılarda (site) kim yönetici seçer?
Blok yöneticisi bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla, tüm toplu yapı için ortak yönetici ise toplu yapı temsilciler kurulunun salt çoğunluğuyla seçilir (KMK m.71-72).
Ortak yerlerde izinsiz tadilat yapan kat malikine karşı ne yapılabilir?
Diğer kat malikleri veya yönetici, eski hâle getirme ve tazminat talepli dava açabilir; ayrıca kurul kararıyla izin alınmadan yapılan işler için men davası gündeme gelebilir.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, yapı henüz tamamlanmadan arsa payına bağlı olarak kurulan geçici bir haktır (KMK m.14); yapı tamamlanıp kullanma izni alındıktan sonra kat mülkiyetine çevrilir (m.10-13).
Sonuç
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının büyük bölümü, yönetim planı hükümlerinin doğru yorumlanmasına ve KMK’daki sürelerin titizlikle takip edilmesine bağlıdır. Özellikle kat malikleri kurulu kararlarına itirazda 1 aylık/6 aylık sürelerin kaçırılması, esasa ilişkin haklı bir itirazın bile değerlendirilmeden reddedilmesine yol açabilir; bu nedenle güncel mevzuat ve yargısal eğilimleri takip eden bir hukuki destek önemlidir.