Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali 2026 | 634 SK m.33 Rehberi

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde düzenlenen, kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı alınan kararların geri alınması için başvurulan özel bir dava türüdür. KMK m.33, kurul toplantısında aykırı oy kullanan veya toplantıya katılmayan kat maliklerine iptal davası hakkı tanır; toplantıya katılmayan malik için mazeret koşulu öngörmez.

Kat Malikleri Kurulunun Yetkisi ve Karar Yeter Sayıları

Kat malikleri kurulu, 634 SK m.27 uyarınca ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin tüm kararları alma yetkisine sahiptir. Olağan toplantılar yılda en az bir kez, olağanüstü toplantılar ise ihtiyaç halinde yapılır. Karar yeter sayıları:

Genel karar: sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanma, oy çokluğuyla karar (634 SK m.30)
Yönetici seçimi: sayı ve arsa payı çoğunluğu (634 SK m.34)
Faydalı yenilik ve ilaveler: kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (634 SK m.42); ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis: bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası (634 SK m.19)
Çok masraflı veya lüks yenilik: faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; giderleri karar veren kat malikleri öder (634 SK m.43)
Yönetim planı değişikliği: tüm maliklerin beşte dördü (634 SK m.28)

İptal Davasının Dayanağı ve Sebepleri

634 SK m.33 uyarınca kat malikleri kurulunca verilen kararların kanun, yönetim planı veya dürüstlük kuralına aykırı olması halinde iptal davası açılabilir. Başlıca iptal sebepleri:

Toplantı çağrı usulünün ihlal edilmesi (634 SK m.29 – yazılı çağrı ve gündem tebliği)
Karar yeter sayısının sağlanmamış olması
Yönetim planı hükümlerine aykırı karar alınması
Kanun emredici hükümlerinin ihlal edilmesi (örneğin ortak yer niteliğinin kaldırılması)
Bazı maliklerin eşitlik ilkesine aykırı biçimde dezavantajlı duruma düşürülmesi
Dürüstlük kuralına (TMK m.2) aykırılık ve hakkın kötüye kullanılması

Hiç alınmamış (yok hükmünde) kararlar için ise dava açma süresi söz konusu değildir; yoklukla malul kararlar her zaman tespit ettirilebilir.

Dava Açma Hakkı ve Hak Düşürücü Süre

634 SK m.33 uyarınca iptal davasını; toplantıya katılmayan kat malikleri ile toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat malikleri açabilir. Aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup kaçırılması halinde iptal talep edilemez. Ancak yok hükmündeki kararlar için zamanaşımı işlemez ve her zaman tespit davası açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, İhtiyati Tedbir

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (634 SK m.33, HMK m.4). Yetkili mahkeme ise ana gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. İptal istenen karar icra edilmek üzereyse, HMK m.389 uyarınca ihtiyati tedbir yoluyla kararın uygulanmasının durdurulması talep edilebilir. Tedbir kararıyla örneğin fahiş gider toplanması, tadilat yapılması veya yönetici değişikliğinin icrası durdurulabilir.

İptal Kararının Sonuçları

Mahkemenin iptal kararı kesinleştiğinde, iptal edilen kurul kararı baştan itibaren geçersiz sayılır (ex tunc etki). İptal kararı tüm kat maliklerini bağlar; nispi değil mutlak etki doğurur. İptal edilen karar gereğince ödenen aidat veya yapılan harcamaların iadesi, ayrı bir eda davasıyla veya aynı dava içinde birleştirilerek talep edilebilir. Haksız fiil sorumluluğu doğan durumlarda (TBK m.49) yöneticinin kişisel sorumluluğu da gündeme gelebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İptal davası açma süresi kaçırılırsa ne olur?

634 SK m.33 uyarınca bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Süre kaçırılırsa iptal talep edilemez; ancak yok hükmündeki (toplantı yapılmadan, yetkisiz kişilerce alınmış) kararlar için zamanaşımı işlemez ve her zaman tespit davası açılabilir.

Toplantıya katılmayan malik iptal davası açabilir mi?

Evet, 634 SK m.33 uyarınca toplantıya katılmayan kat maliklerinin de dava hakkı vardır.

Kiracı iptal davası açabilir mi?

Kural olarak dava hakkı kat maliklerine aittir. Kiracının iptal davası açma hakkı kanunda düzenlenmemiştir (634 SK m.33); kararın kiracının kullanım hakkını etkilediği hâllerde durum somut olaya göre değerlendirilmelidir.

İlgili Rehberler

Resmi Kaynaklar

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde bir avukattan görüş alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda

Ana Rehber: İş Hukuku 2026 | İşçi, İşveren, İş Davaları Kapsamlı Rehber

İlgili Yazılar: