Bağcılar’da Tapu İptali, Tescil ve Satış Vaadi Uyuşmazlıkları

Bağcılar, Avrupa Yakası’nın en yoğun yerleşimlerinden biridir. Çok katlı apartmanlar, zemin kattaki dükkânlar ve konutlarla iç içe geçmiş küçük atölyeler, ilçede taşınmaz ilişkilerinin çoğu zaman karmaşık biçimde kurulmasına yol açar. Tapu kaydı, sözleşme ve fiili kullanım arasındaki farklar, uyuşmazlığın başlıca kaynağıdır.

Bu sayfa Bağcılar’da taşınmaz alan, satan, miras yoluyla edinen veya kiraya veren kişiler için tapu iptali ve tescil, satış vaadi ve kira kaynaklı tahliye konularını özetler. Av. Bilal Alyar’ın bu alandaki çalışması, belgeleri inceleyip hangi davanın hangi gerekçeyle açılabileceğini belirlemeye dayanır. Metin genel bilgilendirmedir; somut dosyanın yerine geçmez.

Tapu kaydı neden tartışma konusu olur?

Tapu sicili, taşınmazın maliki ve üzerindeki hakları gösteren resmî kayıttır. Kayda iyiniyetle güvenerek hak edinen üçüncü kişi, kural olarak korunur (TMK m.1023). Bu yüzden yolsuz bir tescil fark edildiğinde, taşınmaz iyiniyetli bir kişiye devredilmeden önce harekete geçmek çoğu zaman belirleyicidir.

Tapu iptali ve tescil davasının dayanağı olay türüne göre değişir. Bağcılar’da en çok karşılaşılan sebepler şunlardır:

• Satış göründüğü hâlde gerçekte bağış veya başka bir amaçla yapılan devir (muvazaa; TBK m.19),
• İşlemi yapan kişinin ehliyetsizliği,
• Hile, korkutma veya yanılma nedeniyle iradenin sakatlanması,
• Sahte veya yetkisi aşılan vekâletname ile yapılan devir,
• Satış vaadi sözleşmesine rağmen tapunun devredilmemesi.

Muris muvazaası

Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını satış görünümü altında bir mirasçıya veya yakınına devretmesi muris muvazaası olarak adlandırılır. Bu iddia, miras bırakanın gerçek iradesinin bağış olduğuna dayanır. Bağcılar’da aile içi devirler, apartman dairelerinin çocuklara tapu satışı şeklinde devredilmesi şeklinde sık görülür. Dava açılmadan önce tapu kaydı geçmişi, veraset ilamı, ödeme izleri ve miras bırakanın o dönemdeki sağlık ve malî durumu incelenir.

Satış vaadi sözleşmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, geçerli olması için resmî şekilde yapılmak zorundadır (TBK m.237). Noter huzurunda düzenlenmemiş, yalnızca adi yazılı veya sözlü anlaşmalar bu nedenle tescil davasına temel yapılamayabilir; ancak ödenen bedelin iadesi gibi farklı talepler değerlendirilebilir. Apartman dairesi satın alırken ödeme yapan ama tapusunu alamayan alıcıların durumunda, sözleşmenin şekli, ödemelerin belgeleri ve satıcının taşınmaz üzerindeki yetkisi ilk incelenen noktalardır. Sözleşme geçerliyse, tapu kütüğüne şerh verilmesi satıcının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesine karşı koruma sağlayabilir.

Kira ve tahliye uyuşmazlıkları

Bağcılar’da dükkân ve atölye kiraları yaygındır. Kiracının tahliye taahhüdü vermiş olması tek başına yeterli sayılmaz; taahhüdün kiralananın teslimi sonrasında verilmiş olması gerekir (TBK m.352/1). Ödenmeyen kira bakımından yazılı ihtar ve verilen ödeme süresi (konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün) kontrol edilir. Kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a).

Kat mülkiyeti ve ortak alan sorunları

Çok katlı ve yoğun yapılaşmanın hâkim olduğu bir ilçede kat malikleri arasında uyuşmazlık kaçınılmazdır. Çatı, giriş katı, bahçe ve bodrum gibi ortak yerlerin kullanımı, aidat ödemeyen maliklere karşı takip ve yönetici seçimi konuları Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Anagayrimenkulün ortak yerlerinde değişiklik yapılabilmesi için kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun onayı gerekir (KMK m.19). Bu kuralı aşan tadilat, komşu malikler tarafından durdurulmasını isteme konusu olabilir.

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar da sulh hukuk mahkemesinde görülür. Dava açılmadan önce yönetim planı, kat malikleri kurulu karar defteri ve varsa toplantı tutanakları toplanmalıdır.

Dava sürecinin genel işleyişi

Sürecin ilk adımı tapu kayıtlarının, varsa sözleşmelerin ve ödeme belgelerinin temini ve incelenmesidir. Tapu iptali ve tescil davalarında mahkeme çoğu zaman taşınmaz yerinde keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Davanın kabulünde, kararın kesinleşmesinden sonra tapuda tescil işlemi yapılır. Bu süreçte taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir konulması, taşınmazın devrini ve kayıtlarda yeni bir değişikliği önlemek açısından önem taşır.

Bağcılar’daki eski yapılarda sık görülen bir diğer sorun, tapu kaydındaki nitelik ile fiili kullanımın farklı olmasıdır. Zemin katta dükkân olarak kullanılan bağımsız bölümün tapuda mesken olarak görünmesi gibi durumlar, hem satış hem kira uyuşmazlıklarında tartışma doğurur. Bu nedenle alım öncesinde kat irtifakı, kat mülkiyeti ve yönetim planının da kontrol edilmesi gerekir.

Belge listesi

Dosyaya başlamadan önce şu belgelerin hazırlanması süreci kısaltır:

• Tapu kaydı ve gerekiyorsa tapu kütüğü ile akit tablosu,
• Satış, satış vaadi veya kira sözleşmeleri,
• Banka dekontları ve ödeme kayıtları,
• Vekâletname, noter belgeleri ve varsa veraset ilamı,
• Taraflar arasındaki yazışmalar ve ihtarnameler.

Belgelerin aslı yerine örnekleriyle başlanabilir; ancak mahkeme aşamasında tapu ve noter kayıtları ilgili kurumlardan resmen istenir.

Sık sorulan sorular

Babamın hayattayken yaptığı satış sahte gibi görünüyor; tapu iptali mümkün mü?

Muris muvazaası iddiasında ödeme belgeleri, satış tarihindeki koşullar ve tanık anlatımları incelenir. Her satış muvazaalı sayılmaz; sonuç somut delillere bağlıdır.

Adi senetle daire aldım, tapuyu verilmiyor; ne yapabilirim?

Satış vaadi resmî şekilde yapılmamışsa tescil talep etmek zor olabilir. Yine de ödenen bedelin iadesi ve diğer talepler bakımından dosya ayrıca değerlendirilir.

Kiracı tahliye taahhüdü imzaladı ama çıkmıyor.

Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği ve hangi tarihe ilişkin olduğu kontrol edilir. Koşullar sağlanıyorsa tahliye için icra yoluna başvurulabilir.

Tapu iptali davası için süre var mı?

Yolsuz tescil iddialarında genel kural olarak belirli bir hak düşürücü süre yoktur; ancak muvazaa ve iyiniyetli üçüncü kişi gibi konularda zaman geçmesi sonucu etkileyebilir. Bu nedenle gecikmeden belge toplanması önerilir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.