Eyüpsultan’da Konut Projesi, Kira ve Ticari Faaliyet Kaynaklı Vergi Dosyaları

Eyüpsultan, Haliç kıyısındaki tarihî yerleşimden Alibeyköy, Kemerburgaz ve Göktürk’e uzanan geniş bir coğrafyaya yayılan ilçedir. Bir yanda tarihî çarşı ve esnaf kümeleri, diğer yanda yeni konut ve site projeleri bulunur. Bu karma yapı, ilçedeki vergi dosyalarını iki ana başlıkta toplar: küçük ve orta ölçekli ticari faaliyet ile konut üretimi ve taşınmaz gelirleri. Bu sayfa, bu iki gruptaki mükellefler için sürelerin ve başvuru yollarının sistematik anlatımıdır.

Konut projelerinde KDV ve tevkifat

Konut ve işyeri inşaatlarında yüklenici ile taşeron arasındaki ilişkide katma değer vergisinde kısmi tevkifat uygulaması gündeme gelebilir. Tevkifat uygulanacak işlemlerin hangileri olduğu, KDV Kanunu’nun ilgili hükmüne dayanan tebliğlerde sıralanır. Yanlış tevkifat oranı uygulanması veya tevkifatın hiç uygulanmaması hâlinde, alıcı sorumlu sıfatıyla ikinci kez vergi ödemek zorunda kalabilir. Bu tür dosyalar için KDV tevkifatı sayfası kullanılabilir.

Müteahhitlik faaliyetinde bir işin birkaç takvim yılına yayılması hâlinde, yıllara yaygın inşaat işlerine özgü hükümler uygulanır; ayrıntılar yıllara yaygın inşaat ve onarım sayfasında bulunmaktadır.

Dava açılmadan önce incelemenin aşaması

Vergi incelemesine tabi tutulan bir mükellef, inceleme elemanı tarafından defter ve belgeleri istenen kişidir. İnceleme sonunda rapor düzenlenir ve rapora dayanılarak tarhiyat önerisi yapılır. Mükellefin raporu görme ve görüş bildirme hakkı vardır. Tarhiyat öncesi uzlaşma (VUK ek m.11) bazı hâllerde mümkündür ve rapor tarihinden önce bu yoldan faydalanıp faydalanılmayacağı kontrol edilir. Bu sürecin ayrıntıları için vergi incelemesi sayfasına bakılabilir.

Tarhiyat yapıldıktan sonra tebliğ edilen ihbarnameye karşı otuz gün içinde dava açılabilir (İYUK m.7) veya aynı süre içinde tarhiyat sonrası uzlaşma (VUK ek m.1) talep edilebilir. Uzlaşmanın sağlanamaması dava hakkını ortadan kaldırmaz. Uzlaşma sayfası bu iki yolun farkını anlatır.

Miras ve taşınmaz devri

Eyüpsultan’da özellikle eski mahallelerde yaşayan ailelerde, tapuların birden çok mirasçı adına kayıtlı olması sıktır. Mirasçıların tapuda devir yapabilmesi için veraset ve intikal vergisi bakımından gerekli belgeleri tamamlamaları şarttır. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu’ndaki oran ve istisnalar mirasın büyüklüğüne göre değişir. İvazsız intikaller, yani bağış veya şans oyunları gibi hâller de ayrı oran basamağına tabidir. Daha ayrıntılı bilgi veraset ve intikal vergisi sayfasındadır.

Kira geliri ve çarşı esnafı

Tarihî çarşıda dükkân kiralayan veya kiraya veren gerçek kişiler, kira gelirleri bakımından gelir vergisi beyan yükümlülüğü altındadır. Kira gelirinin stopaja tabi tutulduğu hâller de vardır; kiracı işyeri sahibi tüzel kişiyse ya da belirli mükellef grubuna dahilse, kira ödemelerinden tevkifat yapılabilir. Stopajın yapılmaması veya eksik yapılması, sorumlu sıfatıyla kiracıyı vergi riski karşısında bırakır. Bu nedenle kira sözleşmesinde stopaj yükümlülüğünün kimde olduğu açıkça yazılmalıdır.

İstinaf ve temyiz

Vergi mahkemesinin kararı mükellefi veya idareyi tatmin etmezse tebliğden itibaren otuz gün içinde istinaf yoluna başvurulur (İYUK m.45). İstinaf mahkemesi kararına karşı belirli koşullarda Danıştay’a temyiz yolu açıktır (İYUK m.46). Mali değeri yüksek bir davada kararın tebliğ tarihine dikkat edilmesi ve süre hesabının yapılması gerekir. Bu aşamalar istinaf ve temyiz sayfasında anlatılmıştır.

Eyüpsultan’dan gelen sorular

Göktürk’teki villa projemizde KDV beyanını eksik vermişiz, düzeltme yapılabilir mi?

Beyannamenin sonradan düzeltilmesi veya pişmanlıkla beyan imkânı, VUK’taki ilgili hükümlere göre değerlendirilir. Düzeltmenin zamanı ve idarenin incelemeye başlamış olup olmadığı sonucu etkiler.

Alibeyköy’deki dükkânımı sattım; vergi çıkar mı?

İşyeri ticari bir kazanç unsuru olarak kullanılmışsa satış ticari kazanç sayılabilir. Şahsen kullanılmayıp yatırım amaçlı alınmışsa değer artış kazancı hükümleri uygulanır.

Tarihî çarşıdaki iş yerim için fatura kesmemişim, ne olur?

Fatura düzenlememe, VUK m.353 kapsamında usulsüzlük cezasına yol açabilir. Cezaya karşı da dava ve uzlaşma yolları açıktır.

Haliç kıyısında kiraladığım işyerinin vergisi kime aittir?

Gelir vergisi kiraya verene aittir; stopaj uygulanan hâllerde kiracı vergi sorumlusudur. Emlak vergisi ise malik mükelleftir ve sözleşme ile bu yük kiracıya aktarılsa bile idareye karşı sorumlu değişmez.

Eyüpsultan’da kentsel dönüşüm ve vergi

İlçede eski yapı stokunun yenilenmesi, kentsel dönüşüm projelerini sık gündeme getirir. 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen işlemler için kanunda bazı vergi, resim ve harç istisna hükümleri bulunmaktadır; bu istisnaların kapsamı ve şartları kanun metninden ayrıca kontrol edilmelidir. Maliklerle müteahhit arasındaki kat karşılığı sözleşmede, arsa payı devri ile bağımsız bölüm teslimi KDV ve gelir vergisi bakımından ayrı ayrı değerlendirilir. Sözleşme hükümlerinin vergi sonuçları önceden bilinmediğinde, tapu devri aşamasında beklenmedik bir vergi yükü ortaya çıkabilir. Bu nedenle sözleşmede vergi ve harç yükünün kime ait olacağı açık yazılmalıdır.

İdarenin takdir yetkisi ve mükellefin cevabı

İdare, defter ve belgelerin incelenmesi sonucunda matrahın tespit edilemediği kanaatine varırsa takdir komisyonuna başvurabilir. Takdir komisyonu kararına karşı ayrıca dava açılmaz; mükellef, bu karara dayanılarak yapılan tarhiyata karşı vergi mahkemesinde dava açabilir. Takdirde esas alınan emsal, karşılaştırma ve oranların dayanağı dosyada yer almıyorsa, bu durum dava dilekçesinde ileri sürülebilecek bir hukuka aykırılık sebebidir. Mükellef tarafından sunulan belgelerin neden dikkate alınmadığı da karar gerekçesinden anlaşılmalıdır. Gerekçesiz takdir kararlarının iptali yönünde yargı denetimi mümkündür.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.