İhalenin Feshi Davası İİK m.134 | Sebepler, Süre ve Sonuçları 2026

İhalenin feshi davası, icra dairesince yapılan açık artırmada satılan malın ihalesinin geçersizliğini ileri sürmek için açılır. 2004 sayılı İİK m.134 bu davayı düzenler; sebepler sınırlı sayıda olmasa da usul ve süre çok katıdır. Kanun yolları bakımından icra mahkemesinin vereceği karar istinaf incelemesine tâbidir. Rehberde ihalenin feshi sebepleri, taraflar, süreler ve sonuçları yer almaktadır.

İhalenin Feshi Davasının Amacı

İİK m.134/1 uyarınca “ihalenin feshi, şikayet yolu ile icra mahkemesinden istenebilir”. Dava, cebri icra yoluyla yapılan satışta usule veya esasa ilişkin önemli bir kusurun mevcut olması hâlinde alıcı ile satılan mal sahibinin veya alacaklının menfaatlerini dengelemeye yönelir. İhalenin feshi talebi; açık artırmadaki ihale kararının iptalini ve pey sürmeyi, teminatı, taraf sıfatını, satış şartlarını yeniden tartışma imkânını sağlar. Bu dava, ihaleyle mülkiyeti kazanan alıcıya karşı da açılabilir; zira ihale kesinleşmedikçe mülkiyet tam anlamıyla geçmez (İİK m.134/2, m.129).

Fesih Sebepleri

İhalenin feshi sebepleri sınırlı sayıda değildir; ancak yerleşik uygulamada başlıca grupları şunlardır: (i) İhaleye hazırlık aşamasındaki eksiklikler – satış ilanının usulüne uygun yapılmaması, ilanda kanuni unsurların eksikliği (İİK m.126), kıymet takdirinin usulsüzlüğü, artırma şartnamesindeki eksiklikler. (ii) İhalenin yapıldığı sıradaki kusurlar – yetkisiz memurun ihaleyi yönetmesi, teminatın yatırılmaması, pey sürenin kanuna aykırı uzatılması/kısaltılması, açık artırmaya fesat karıştırma. (iii) Alıcının kanuni yasağa aykırı ihaleye katılması – İİK m.130 ihaleden yasaklılar, icra memuru, icra mahkemesi hakimi ve yakınları gibi. (iv) Malın tahmin edilen değerine göre aşırı düşük bedelle satılması – İİK m.129 gereği birinci artırmada en az %50, ikinci artırmada %50, paraya çevirme masrafları ve rüçhanlı alacakların eklendiği değeri aşmalıdır; aksi hâlde ihale geçersizdir.

Davanın Tarafları ve Yetkili Mahkeme

Davayı şu kişiler açabilir: borçlu, alacaklı(lar), ihaleden önce icra dosyasında taraf konumunda bulunan kişiler, ihale konusu taşınmazın mülkiyeti üzerinde hak iddia eden üçüncü kişiler, alıcının talebiyle ihaleye davet edilip ancak davet almadan ihaleye katılmaktan yoksun kalan kişiler. Davalı; ihale alıcısı ile takip alacaklısıdır. Yetkili ve görevli mahkeme, icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesidir (İİK m.134, m.16, HMK m.4). İcra mahkemesi kararına karşı istinaf yolu açıktır; kesin kararlar temyiz edilemez (İİK m.134/6).

Süre: Yedi Günlük Hak Düşürücü Süre

İİK m.134/2 uyarınca ihalenin feshi talebi, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece re’sen gözetilir. Ancak borçlu ihaleden haberdar edilmemişse, haberdar olunduğu tarihten itibaren 7 gün içinde başvurulabilir; bu hâl ihale tarihinden itibaren bir yılı geçemez (İİK m.134/2 son cümle). Sürenin kaçırılması hâlinde ihale kesinleşir; kesinleşen ihaleye karşı ancak genel hukuk yollarına (tapu iptali, tazminat) başvurulabilir.

Davanın Sonuçları ve Yüzde On Para Cezası

İcra mahkemesi ihalenin feshi talebini reddederse, dava açan aleyhine ihale bedelinin %10’u oranında para cezasına hükmeder (İİK m.134/2). Bu caydırıcı yaptırım, temelsiz fesih taleplerini önlemeye yöneliktir. Kabul kararı halinde ihale iptal edilir; alıcının yatırdığı bedel kendisine iade edilir; taşınmazın alıcı adına tescili gerçekleşmişse tapu iptal edilip tescil düzeltilir. İhale sonrasında alıcıdan üçüncü kişiye geçen haklar bakımından TMK m.1023 iyiniyet koruması gündeme gelebilir. Talebin kısmen kabul edilmesi mümkün değildir; ihale ya iptal edilir ya da ayakta tutulur.

İlgili Mevzuat ve Temel Hükümler

Kaynak	Hüküm	Konusu
2004 s. İİK	m.16	İcra mahkemesine şikayet
2004 s. İİK	m.32	İlamlı icrada icra emri
2004 s. İİK	m.58-60	İlamsız takipte takip talebi ve ödeme emri
2004 s. İİK	m.62	Borca itiraz (7 gün)
2004 s. İİK	m.67-68	İtirazın iptali ve kaldırılması
2004 s. İİK	m.72	Menfi tespit ve istirdat davası
2004 s. İİK	m.83	Maaş ve ücret haczi sınırları
2004 s. İİK	m.85-105	Haciz uygulaması ve haczin konusu
2004 s. İİK	m.96-99	İstihkak iddiası ve davası
2004 s. İİK	m.100-101	Hacze iştirak (kesin ve geçici)
2004 s. İİK	m.134	İhalenin feshi davası
2004 s. İİK	m.142	Sıra cetveline itiraz
2004 s. İİK	m.154-166	İflas davası ve iflasın sonuçları
2004 s. İİK	m.167-170	Kambiyo senetlerine özgü takip
2004 s. İİK	m.269	Kira ilişkisinde tahliye takibi
2004 s. İİK	m.277-284	Tasarrufun iptali davası
2004 s. İİK	m.285-308	Konkordato başvurusu, mühlet ve tasdik

Yetkili Kurumlar ve Başvuru Kanalları

İcra Dairesi: Takip talebi, ödeme emri, haciz işlemleri, e-haciz ve e-satış (UYAP) işlemleri.
İcra Mahkemesi: İİK m.16 şikayeti, itirazın kaldırılması, ihalenin feshi, istihkak davaları.
Asliye Ticaret Mahkemesi: İflas davası (İİK m.154), konkordato (İİK m.285), iflasın ertelenmesi yerine konkordato başvurusu.
Asliye Hukuk Mahkemesi: İtirazın iptali (İİK m.67), menfi tespit (İİK m.72), tasarrufun iptali (İİK m.277).
Sulh Hukuk Mahkemesi: İİK m.269 kira tahliye itirazın kaldırılması (İİK m.269/c).
UYAP e-Satış Portalı: Hacizli mallarda elektronik açık artırma ile satış.

İlgili İçerikler

Sıkça Sorulan Sorular

İhalenin feshi için süre ne kadardır?

İİK m.134/2 uyarınca ihale tarihinden itibaren 7 gün; ihaleden haberdar edilmeyen borçlu için haberdar olunduğu tarihten itibaren 7 gün olup her halde 1 yılı geçemez. Süre hak düşürücüdür.

Dava reddedilirse ne olur?

İhale bedelinin %10’u oranında para cezasına hükmedilir. Bu nedenle fesih talebinin somut sebeplere dayandırılması çok önemlidir.

İhalenin feshi hangi mahkemede görülür?

İcra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesinde görülür (İİK m.134). Karara karşı istinaf yolu açıktır; bazı hâllerde temyiz kapalıdır.