Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 2026
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (APKİS), arsa sahibinin arsasının bir kısmını devir taahhüdü karşılığında müteahhidin arsa üzerinde inşaat yapmasını öngören karma sözleşme türüdür. Eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin bileşimi olarak yorumlanan bu sözleşme, uygulamada en yaygın gayrimenkul geliştirme modelidir.
Hukuki Nitelik
APKİS hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi niteliği taşır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararları uyarınca eser boyutunda TBK 470-486, taşınmaz devir boyutunda ise TBK 237 hükümleri uygulanır.
Noter Şekil Zorunluluğu
Taşınmaz satış vaadi niteliği nedeniyle sözleşme düzenleme şeklinde noterde yapılmalı ve tapu siciline şerh edilmelidir. Noter şekline uyulmadan düzenlenen sözleşmeler TMK 706 gereği geçersizdir; ancak kısmen ifa edilmişse ifa edilen kısım korunur.
Teslim ve Tescil Yükümlülüğü
Müteahhit, sözleşmede belirtilen süre içinde inşaatı tamamlayıp daireleri ruhsata uygun şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Arsa sahibi ise kararlaştırılan arsa paylarını tescil etmeye borçludur.
Gecikme Sonuçları
Teslim süresi aşıldığında arsa sahipleri cezai şart, kira mahrumiyeti ve mümkün hallerde sözleşmeden dönme talep edebilir. TBK 182 aşırı cezai şartı indirebilir; ancak sözleşmede öngörülen miktarların gerçek zararı yansıtması aranır.
Sözleşmeden Dönme
Müteahhidin esaslı ihlali halinde TBK 471 hükümlerine dayanarak sözleşmeden dönülebilir. Bu halde yapılan inşaat değeri arsa sahibine geçer; tamamlama maliyeti ve gecikme zararları müteahhitten talep edilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Resmi şekilde yapılmamış APKİS geçerli mi?
Kural olarak geçersiz; ancak aşamalı ifa (kısmi inşaat) halinde Yargıtay ifa edilmiş kısmı korumaktadır.
Daire teslimi gecikirse ne yapılır?
İhtarname çekilerek gecikme ihtar edilir; sonrasında cezai şart veya sözleşmeden dönme talep edilebilir.
Arsa payı ne zaman devredilir?
Sözleşmede belirtilen iş ilerlemesi oranında kademeli veya teslimle birlikte devredilir.
Satış vaadi şerhi neden önemli?
Şerh üçüncü kişilere karşı koruma sağlar; şerhsiz sözleşme iyi niyetli üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Arsa payı karşılığı inşaat ve cezai şart indirimi
Daire teslim gecikmesinden doğan cezai şart davasında sözleşmedeki miktarın aşırı bulunarak TBK 182 uyarınca indirilmesi uygun görülmüştür. Ancak tüketici niteliğindeki alıcılar için indirimin daha sınırlı olması gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihatları
Konu: APKİS sözleşmesinden dönme ve değer belirleme
Hukuk Genel Kurulu müteahhidin esaslı ihlali halinde sözleşmeden dönülebileceği ilkesini teyit etmiş; yapılan inşaatın değerinin arsa sahibine geçeceği ve tamamlama maliyetlerinin müteahhitten tahsil edileceği yönünde kesin ilke kararı vermiştir.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.