Konut Sigortası ve DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) Rehberi - Av. Bilal Alyar

Konut sigortası ve Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), Türkiye gibi deprem, sel ve yangın risklerinin yoğun olduğu bir ülkede evlerin ve ev eşyalarının finansal güvencesi bakımından hayati önemdedir. Alyar Hukuk & Danışmanlık olarak bu rehberde; 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu, DASK Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları, Konut Sigortası Genel Şartları, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) mal sigortası hükümleri (m.1453 vd.), 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Kanunu, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ve ilgili ikincil mevzuat çerçevesinde konut sigortası uyuşmazlıklarını, DASK tazminat süreçlerini, rayiç değer ve pert hesaplamalarını, kiracı-mal sahibi ilişkilerinde sigortanın işleyişini, Kahramanmaraş depremi sonrasındaki pratik deneyimi ve tüketici haklarını ele alıyoruz.

1. Konut Sigortası ve DASK: Temel Ayrım

Türkiye’de konut sigortacılığı iki ana kolda işler: zorunlu DASK ve ihtiyari konut paket sigortası. İki ürün birbirini tamamlar; sigortalı her ikisini de yaptırabilir.

1.1. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

DASK; 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu kapsamında Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından düzenlenen, sadece deprem ve depremin neden olduğu yangın, infilak, tsunami ve yer kaymasını teminat altına alan zorunlu sigortadır. Tapulu, konut olarak kullanılan bağımsız bölümlerde yaptırılması zorunludur; tapu işlemlerinde, elektrik ve su aboneliği açılışında DASK poliçesi ibrazı istenir.

DASK’ın teminat limiti Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl belirlenir. Güncel tutar konut başına 1.272.000 TL (2024 itibariyle güncellenebilir) olup bu tutar teminatın üst sınırıdır; daha yüksek ev değeri olan sigortalılar ihtiyari deprem teminatını ek olarak yaptırarak fark tutarı koruma altına alır. DASK, sadece bina yapısını korur; ev eşyaları, mali sorumluluk, hırsızlık gibi teminatlar DASK kapsamında değildir.

1.2. Konut Paket Sigortası

Konut paket sigortası ihtiyari olup; yangın, yıldırım, infilak, sel-su baskını, hırsızlık, cam kırılması, mali mesuliyet, ev eşyası, izolasyon yetersizliği, dolu, fırtına, kar ağırlığı, duman zararı gibi geniş teminatları bir arada sunar. Ek olarak deprem teminatı da konut paket poliçeye eklenir; DASK limiti üstü risk, konut paket deprem teminatı ile karşılanabilir.

1.3. DASK-Konut Paket İlişkisi

DASK ile konut paket sigortası çakışmaz; biri zorunlu, diğeri ihtiyaridir. Depremde DASK önce tetiklenir, limite kadar ödeme yapar; DASK limiti üstü zarar konut paket poliçenin deprem teminatından karşılanır. Önce DASK kuralı, Hazine Genelgeleri ile pekiştirilmiştir. Sigortalının iki poliçeyi birlikte yaptırması tavsiye edilir; aksi takdirde DASK limiti üstü zarar karşılıksız kalabilir.

2. 6305 Sayılı Kanun Çerçevesinde DASK Yapısı ve İşleyişi

2012 yılında kabul edilen 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu, 1999 Marmara depremi sonrası 2000 yılında 587 sayılı KHK ile kurulan DASK uygulamasını yasal zemine kavuşturmuştur. Kanun’un temel amacı; deprem zararlarını devletin mali yükünden kısmen çıkarıp sigorta sistemine devretmek, evleri ve hanehalkını güvence altına almaktır.

2.1. DASK Yapılmasının Zorunlu Olduğu Binalar

6305 sayılı Kanun m.10 uyarınca DASK zorunluluğu:

Tapu kaydı bulunan meskenler: Bağımsız bölüm konut olarak kayıtlı binalar.
Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı kurulu binalar.
Konut olarak kullanılan, ticari-sınai faaliyet dışı binalar.

DASK zorunlu olmayan binalar:

Kamu kurumlarına ait binalar (özel hükümler uygulanır).
Köy yerleşik alanlarında bulunan konutlar (ihtiyari).
Tamamı ticari veya sınai kullanım amaçlı binalar.
27/12/1999 tarihinden önce yapılmış olsa da mevcut olmayan, yıkılmış veya yıkılma kararı verilmiş binalar.
Ruhsatsız ve kaçak yapılar (DASK reddi söz konusu olabilir; son mevzuat değişiklikleriyle kısmi çözümler getirilmiştir).

2.2. Prim Hesaplama ve Bina Risk Grubu

DASK primi; binanın bulunduğu deprem risk bölgesi (1-7. derece), yapı türü (betonarme, yığma, çelik, ahşap), yaşı, brüt metrekaresi ve teminat tutarına göre hesaplanır. 1. derece deprem bölgesinde (İstanbul, İzmir, Adana, Bursa, Kocaeli, vb.) prim daha yüksektir. Primler yıllık ödenir ve her yıl güncellenir.

2.3. Poliçe Yaptırma Süreci

DASK poliçesi; bankalar, sigorta acenteleri, sigorta şirketleri üzerinden yaptırılabilir. e-Devlet üzerinden de yapılabilir. Poliçe tapunun ibrazı veya beyanı, TC kimlik, bina brüt alanı, kat sayısı, inşa yılı bilgileri ile düzenlenir. Yanlış veya eksik bilgi, beyan yükümlülüğü ihlali sayılarak riziko halinde tazminat indirimine yol açabilir.

2.4. DASK Teminatı Kapsamı

DASK yalnızca deprem ve depremin doğrudan neden olduğu zararları karşılar:

Deprem sonucu binanın kısmi/tam hasarı.
Deprem sonrası yangın (post-earthquake fire).
Deprem sonrası infilak (patlama).
Deprem sonrası yer kayması (landslide).
Tsunami (deprem kaynaklı).

Teminat yalnızca bina yapısıdır; ev eşyaları, kira kaybı, mal sahibinin diğer zararları DASK dışıdır. Bu kalemler için konut paket sigortası gereklidir.

2.5. DASK Teminat Dışı Haller

Enkaz kaldırma masrafları, kar kaybı, manevi tazminat, seyyanen haktalep, depremin dolaylı zararları DASK’ın kapsamı dışıdır. Yine deprem olmayan doğa olayları (sel, fırtına, heyelan, toprak kayması – deprem kaynaklı olmadıkça) DASK dışı olup konut paket kapsamındadır.

3. DASK Tazminat Süreci

Depremden sonra sigortalının izlemesi gereken adımlar ve hakları ayrıntılı biçimde tanımlanmıştır.

3.1. Hasar İhbarı

Sigortalı; deprem sonrası en kısa sürede DASK’a hasar ihbarı yapmak zorundadır (TTK m.1446 ve DASK Genel Şartlar C.1). İhbar; 125 çağrı merkezi, DASK internet sitesi, mobil uygulama, acente veya e-Devlet üzerinden yapılabilir. İhbarda; poliçe numarası, adres, bina durumu, hasar şiddeti hakkında bilgi iletilir.

İhbar gecikmesi; ispatlanabilir zarar varsa tazminat indirimine yol açabilir. Ancak can korkusu, iletişim kesintisi, bölgeden tahliye gibi haklı sebepler ispatlandığında gecikme yaptırıma bağlanmaz (TBK dürüstlük kuralı, TMK m.2).

3.2. Eksper Atanması ve Hasar Tespiti

DASK, ihbarı müteakiben sigorta eksperi atar. Eksper; mekana giderek hasarı inceler, yapıyı yürürlükteki deprem yönetmeliklerine göre değerlendirir ve şu kategorilerden birine ayırır:

Az hasarlı: Onarımı mümkün, yapısal sorun yok. Tadilat masrafları ödenir.
Orta hasarlı: Bina kullanılabilir ancak önemli tadilatlar gerekli; onarım masrafları ödenir.
Ağır hasarlı: Yapısal sorun; güçlendirme veya yıkım gerekli. Maliyet ağırlığına göre yıkım/güçlendirme bedeli ödenir.
Yıkık / Acil Yıkılacak: Bina toplam yıkımla pert sayılır; DASK teminat limitinin tamamı ödenir (limit aşılamaz).

3.3. Hasar Tespit İtirazı

Sigortalı, ekspertiz raporuna itiraz edebilir. İtirazlar; DASK bünyesindeki itiraz komisyonuna veya bağımsız eksperlere havale edilir. Tutarsızlık halinde Sigorta Tahkim Komisyonu’na başvuru yolu açıktır. Pratik olarak; sigortalı, kendi seçtiği bir inşaat mühendisi veya bağımsız eksperden karşı rapor alarak itirazını güçlendirebilir. Kahramanmaraş depremi sonrası pek çok sigortalı, DASK ekspertizinin hasarı eksik değerlendirdiğini ileri sürerek başarılı itirazlarda bulunmuştur.

3.4. Ödeme Süresi

DASK Genel Şartlar uyarınca; eksper raporunun teslimi ve gerekli belgelerin tamamlanmasını takiben 30 gün içinde ödeme yapılır. Gecikme halinde TTK m.1427 temerrüt faizi talep edilebilir. 45 gün aşılmışsa idari başvuru ve Tahkim Komisyonu yolu açıktır.

3.5. DASK Tazminatının Mahiyeti

DASK tazminatı; bina rayiç değeri üzerinden hesaplanır. Rayiç değer; bina brüt metrekaresi x m² inşaat birim bedeli (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı güncel tarifesi) formülüyle bulunur. Ancak DASK teminat limitini aşamaz; binanın gerçek değeri limit üstünde ise fark sigortalıya kalır (bu nedenle konut paket deprem teminatı önerilir).

3.6. Ruhsat Sorunları ve DASK

Kaçak veya ruhsatsız yapılara DASK yaptırılmış olsa da tazminat ödemesinde sorun çıkabilmektedir. 2023 Kahramanmaraş depremi sonrası çıkarılan geçici düzenlemelerle; ruhsatsız binalarda belirli şartlarla DASK ödemesi yapılması sağlanmıştır. Ancak genel kural: yapının imar mevzuatına aykırı olması halinde sigorta ettirenin beyan ihlali sayılarak tazminat reddi veya indirimi uygulanabilir (TTK m.1439).

4. Konut Paket Sigortasının Teminatları

Konut paket sigortası, modüler teminat yapısıyla sigortalının ihtiyaçlarına göre şekillenir. Ana teminat yangın ve infilak olup etrafına ek teminatlar eklenerek paket oluşturulur.

4.1. Ana Teminatlar

Yangın: Ev yangınının neden olduğu bina ve eşya zararları.
Yıldırım düşmesi: Doğrudan yıldırım hasarları.
İnfilak (patlama): Doğal gaz, kombi, tüp patlaması vb.
Duman zararı: Yangın sırasında duman kaynaklı eşya zararları.

4.2. Ek Teminatlar (İhtiyari)

Deprem ve yanardağ: DASK limiti üstündeki deprem zararları; eşya dahildir.
Sel ve su baskını: Dış kaynaklı su zararları.
Dahili su: Bina içi tesisat kaynaklı (kombi patlaması, boru çatlaması) su zararları.
Hırsızlık: Zorla girme, kırılma izi, soygun halinde eşya çalınması.
Cam kırılması: Bina camları, ayna, vitrin.
Fırtına: Rüzgar hızı 30 knot (saatte 55 km) üstü kaynaklı zararlar.
Dolu ve kar ağırlığı: Çatıya düşen dolu, biriken kar.
Araç çarpması: Başkasına ait motorlu aracın binaya çarpması.
Hava taşıtlarından parça düşmesi: Uçak, helikopter kazaları.
Grev, lokavt, kargaşalık, terör: Toplumsal olaylardan doğan zararlar.
Yer kayması ve toprak kayması: Deprem dışı nedenlerden.
Enkaz kaldırma masrafları: Yıkım sonrası temizlik.
Geçici ikamet masrafları (alternatif konaklama): Sigortalının ev hasara uğradığında otel/kira giderleri.
Kira kaybı: Ev sahibi için; evin kullanılamaz hale gelmesi ile kayıp kira geliri.
Mali sorumluluk (üçüncü şahıs): Sigortalının evinden kaynaklanan nedenlerle komşulara verilen zararlar (örn. dairesindeki yangının alt katı etkilemesi).
Elektronik cihaz: Yıldırım/aşırı gerilim kaynaklı bozulma.
İzolasyon yetersizliği: Çatı ya da teras yalıtım hasarı (belli şartlarla).
Ev sanatçı eşyaları ve özel değerli eşyalar: Tablo, antika, mücevher için değer beyanı.

4.3. Özel Eşya Teminatı

Değerli eşyalar (mücevher, sanat eseri, saat koleksiyonu, antika) standart ev eşyası limitinin dışında ayrı beyan ile teminat altına alınır. Genellikle eksper değerlemesi veya satış belgesi istenir. Eşya sigortasında yeni değer tarifesi (reinstatement value) uygulanıp yenisini satın alma bedeli ödenebilir; bazı poliçelerde eski-yeni katsayı düşümü (depreciation) uygulanır.

4.4. Kira Kaybı ve Alternatif Konaklama

Evin yaşanmaz hale gelmesi durumunda alternatif konaklama teminatı, günlük otel masraflarını veya kira bedelini karşılar. Genellikle 30-90 günlük süre ve sublimit öngörülür. Ev sahibi için kira kaybı teminatı; kiracılı ev zarar görürse 6 ay-1 yıl süreyle kira kaybı tazmin edilir.

5. Yangın Sigortası Genel Şartları

Türkiye’de konut paket sigortası temelinde Yangın Sigortası Genel Şartları yer alır. Bu genel şartlar; teminat kapsamını, istisnaları, sigortalının yükümlülüklerini ve tazminat hesaplamasını düzenler.

5.1. Teminat Kapsamı (A.1)

Yangın, yıldırım ve infilak sonucu binada veya ev eşyasında meydana gelen doğrudan zararlar ana teminat kapsamındadır. Yangın sonucu doğan söndürme, hasar azaltma (TTK m.1447 önleme yükümlülüğü), kurtarma çalışmaları sırasında oluşan zararlar da teminat altındadır.

5.2. Teminat Dışı Haller (A.5)

Sigortalının kasıtlı hareketleri: Kundaklama, kasten yangın çıkarma.
Ağır kusur: Sigortalının veya birlikte yaşadığı aile üyelerinin ağır ihmali (TTK m.1444).
Savaş, iç savaş, ihtilal: Geniş siyasi risk istisnası.
Nükleer enerji: Radyoaktif materyal veya nükleer reaksiyon kaynaklı zararlar.
Deprem ve yanardağ: Ek teminat olarak alınmadıkça.
Sel, su baskını: Ek teminat olmadıkça (ek teminatla koruma altına alınır).
Yer kayması, toprak kayması: Ek teminat olmadıkça.
Kendiliğinden bozulma, çürüme, aşınma: Rizikosuz bozulmalar.
Grev, lokavt, kargaşalık, terör: Ek teminat olmadıkça.

5.3. Sigortalının Yükümlülükleri

Sigortalı; evde yangın önleyici tedbirler almak, elektrik tesisatını düzenli kontrol ettirmek, doğal gaz periyodik bakımını yaptırmak, evi kullanılır durumda tutmak (TTK m.1444 ağırlaştırmama yükümlülüğü), hasar halinde derhal ihbar yapmak ve zararı büyütmemek (TTK m.1447) yükümlülüğündedir.

5.4. Hırsızlık Teminatı Özellikleri

Hırsızlık teminatı kapsamında kırıp girme (forced entry), zorla girme (violent entry), sahte anahtar, darp-zorla almak (gasp) halleri kapsanır. Ancak unutulan/açık kapı, pencereden rahatça erişim, anahtarın ortada kalması gibi hallerde teminat tartışmalıdır. Sigortalının alarm sistemi, güvenlik kameraları, çelik kapı gibi önlemleri hırsızlık teminatında prim indirimi sağlar.

Hırsızlık halinde sigortalı; hemen polise müracaat etmeli, suç tutanağı düzenletmeli ve sigortacıya ibraz etmelidir. Şikayetsiz veya 24 saat içinde bildirilmeyen olaylarda sigortacı itiraz edebilir.

6. Kiracı ve Mal Sahibi Sigortası Ayrımı

Konut sigortasında sigortalı sıfatı kiracı veya mal sahibi olabilir; iki tarafın da farklı sigortalanması önerilir.

6.1. Mal Sahibi Sigortası

Mal sahibi, bina yapısını sigortalamakla yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/a kapsamında bağımsız bölüm sahibi, DASK yaptırmak zorundadır. Mal sahibi konut paket poliçesinde; binayı, mali sorumluluğu, kira kaybını teminat altına alabilir.

6.2. Kiracı Sigortası

Kiracı, kendi eşyalarını ve üçüncü şahıslara karşı mali sorumluluğunu sigorta altına alabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.316 uyarınca kiracı, kiralanan yeri özenle kullanmakla yükümlüdür; kusurlu olarak yangın çıkarırsa hem mal sahibine hem de komşulara karşı tazminat sorumluluğu doğar. Kiracı sigortası kiralayana karşı mali mesuliyet (tenant liability) teminatı ile bu sorumluluğu kapsar.

6.3. Halefiyet (Rücu) Sorunu

Mal sahibinin sigortacısı, mal sahibine tazminat ödedikten sonra kusurlu kiracıya rücu edebilir (TTK m.1472 halefiyet). Bu rücu kiracı aleyhine ciddi finansal yük doğurabilir. Kiracının mali sorumluluk sigortası, rücu talepleri için teminat sağlayarak kiracıyı korur. Özellikle yangın, patlama, su zararları nedeniyle kiracının kira sözleşmesine ve komşulara karşı tazminat yükümlülüğü olduğu unutulmamalıdır.

7. Tazminat Hesabı: Rayiç Değer, Yeni Değer ve Eksik Sigorta

7.1. Rayiç Değer (Actual Cash Value)

Konut paket sigortalarında bina ve eşya tazminatı genellikle rayiç değer üzerinden hesaplanır. Rayiç değer; ilgili malın riziko tarihindeki piyasa bedeli olup, yenisinin fiyatından aşınma/eskimeye göre indirim yapılarak bulunur. Ev eşyalarında 10 yaşında bir beyaz eşyanın rayiç değeri yeni halinin %20-30’u civarında olabilir.

7.2. Yeni Değer Teminatı (Reinstatement Value)

Bazı ürünlerde yeni değer teminatı sunulur; yani sigortalı malın rizikoda kaybı halinde, yenisinin satın alınma bedeli ödenir. Bu teminat primi artırır ancak sigortalıya finansal koruma sağlar. Elektronik cihazlar, beyaz eşya, bilgisayar gibi kalemler için yeni değer teminatı yaygındır.

7.3. Eksik Sigorta (Underinsurance)

TTK m.1461 uyarınca; sigorta bedeli, sigorta değerinden (sigortalı malın piyasa değeri) düşükse eksik sigorta söz konusudur. Bu durumda sigortacı, zararı tam olarak değil; sigorta bedeli / sigorta değeri oranında öder. Örnek: 1 milyon TL değerindeki ev için 500 bin TL sigorta bedelinde poliçe yapılmışsa ve 200 bin TL hasar oluşmuşsa, sigortacı 200.000 x (500.000/1.000.000) = 100.000 TL öder.

Eksik sigorta, sigortalılar için ciddi risk oluşturur. Bu nedenle yıllık poliçe yenilemelerinde sigorta bedelinin enflasyona göre güncellenmesi (enflasyon koruma klausülü) önemlidir. Pek çok poliçede otomatik enflasyon güncelleme seçeneği bulunmaktadır.

7.4. Aşkın Sigorta (Overinsurance)

Sigorta bedeli sigorta değerinden büyükse aşkın sigorta söz konusudur (TTK m.1462). Sigortacı, zararı tam olarak öder ancak sigorta bedeli üstündeki kısım için prim indirim talebi doğar (sigorta ettiren lehine). Aşkın sigorta hile amacıyla yapıldığında sözleşme batıldır; sigortacı primleri iade etmez.

7.5. Çifte (Müteselsil) Sigorta

Aynı mal birden fazla sigortacıda sigortalanmış ise TTK m.1464 müteselsil sigorta hükümleri uygulanır. Sigortalı; tüm sigortacılardan toplam olarak zararından fazlasını alamaz. Sigortacılar, aralarındaki iç ilişkide paylarına düşen tazminatı karşılarlar.

7.6. Pert (Total Loss) Hesabı

Ev binası tamamen yıkılmışsa tam ziya (pert), kısmen hasarlıysa kısmi hasar söz konusudur. Pert halinde sigorta bedelinin tamamı ödenir; kısmi hasarda onarım maliyeti ödenir. Pert eşiği bazı poliçelerde hasar oranı %70-75 üstü olarak belirlenir; bu eşiği aşan hasarlar pert sayılır ve sigorta bedelinin tamamı ödenir.

8. Kahramanmaraş Depremi Deneyimi (6 Şubat 2023)

6 Şubat 2023 tarihinde Kahramanmaraş merkezli iki büyük deprem (7.7 ve 7.6 şiddetinde) 11 ilde büyük yıkıma yol açtı. 50.000’den fazla can kaybı, 100.000’den fazla yaralı ve yüz binlerce hasarlı bina bu depremler nedeniyle kayda geçti. DASK ve konut paket sigortası sistemleri, Türkiye’nin gördüğü en büyük sigorta olayı ile test edildi.

8.1. DASK Ödemeleri

DASK, deprem sonrası kısa sürede hasar tespit süreçlerini başlattı, 300.000’den fazla dosya açıldı. Ödemeler; ilk etapta bina yapı hasarı ağırlığına göre (tam hasar, ağır, orta, az) yapıldı. Yığma ve eski binalarda yaygın yıkım nedeniyle pert (toplam yıkım) tazminatı çoğunluktaydı. Toplamda DASK, 30 milyar TL üzerinde tazminat ödedi.

8.2. Pratik Problemler

Adres karışıklığı: Bazı sigortalıların adresleri farklı kayıtlarda olduğu için DASK poliçesi bulunamadı.
Tapu sorunları: Kaçak yapı veya ruhsatsız eklemeler nedeniyle DASK ödemelerinde gecikme.
Eksper yetersizliği: Çok sayıda hasarlı bölgede yeterli eksper bulunmadığı için süreç uzadı.
Limit yetersizliği: Binaların gerçek rayiç değeri DASK limitini aştığı için sigortalılar kısmi tazminatla yetindi.
Konut paket sigortalılar avantajlı oldu: Deprem teminatlı ihtiyari poliçe sahipleri, DASK limiti üstü zarar için ek tazminat aldı.

8.3. Mevzuat Değişiklikleri

Deprem sonrası; 7452 sayılı Kanun ve ikincil düzenlemelerle kentsel dönüşüm, yapı denetimi, DASK zorunluluğu ve ödeme süreçlerinde kapsamlı değişiklikler yapıldı. Özellikle ruhsatsız binalarda DASK ödemesi ve kentsel dönüşümde sigortanın tamamlayıcı rolü pekiştirildi.

9. Uyuşmazlık Çözüm Yolları

9.1. Sigorta Tahkim Komisyonu

Konut paket sigortası ve DASK uyuşmazlıkları 5684 sayılı Sigortacılık Kanunu m.30 kapsamında Sigorta Tahkim Komisyonu’nda çözülebilir. Sigortalı önce sigortacıya yazılı başvurmalı; 15 iş günü içinde cevap alamaz veya olumsuz cevap alırsa tahkime başvurabilir. STK, 4 ay içinde karar verir; düşük ücretli ve hızlıdır. DASK uyuşmazlıkları için tahkim ayrıca özel prosedürlere tabidir ve Doğal Afet Sigortaları Kurumu nezdinde iç itiraz mekanizmaları ile birlikte işler.

9.2. Tüketici Hakem Heyeti ve Tüketici Mahkemesi

Konut sigortası sigortalısı tüketici sıfatındadır. Belirli tutar altındaki uyuşmazlıklar Tüketici Hakem Heyeti’nde, üstündeki ise Tüketici Mahkemesi’nde görülür. Tüketici Mahkemesi’nde harç muafiyeti ve ikamet yeri mahkemesinde dava açma hakkı tüketiciyi korur. Dava şartı arabuluculuk tüketici sigortası uyuşmazlıklarında da uygulanır (7251 sayılı Kanun).

9.3. Asliye Ticaret Mahkemesi

Sigorta ettiren tacir veya konut ticari işletmeye ait ise Asliye Ticaret Mahkemesi görevlidir (TTK m.4, 5). Dava şartı arabuluculuk uygulanır (TTK m.5/A).

9.4. Zamanaşımı

TTK m.1420 uyarınca sigorta sözleşmesinden doğan bütün istemler için 2 yıl, tazminat alacağı için ise rizikonun gerçekleştiği tarihten itibaren 6 yıldır. DASK tazminatları için bu süreler aynı şekilde uygulanır. Deprem gibi büyük olaylarda sigortalının yazılı başvurusu ile zamanaşımı kesilir.

10. Pratik Senaryolar

Senaryo 1: Deprem Sonrası Kısmi Tazminat

Müvekkil (A), İstanbul’da 2 milyon TL değerinde bir dairenin sahibi. DASK poliçesi mevcut (limit 1.272.000 TL) ancak konut paket deprem teminatı yok. İstanbul’da büyük deprem oldu; daire pert. Hukuki değerlendirme: DASK, 1.272.000 TL’yi öder; kalan 728.000 TL sigortalının sorumluluğundadır. Eğer A, 2 milyon TL deprem teminatlı konut paket poliçesi yaptırsaydı, DASK limitine ek olarak fark tutarı konut paket poliçeden alınabilirdi. Çifte koruma stratejisi büyük deprem riskinde hayati önemdedir.

Senaryo 2: Kiracı Yangını

Müvekkil (B) mal sahibi, kiracı (C) dairede çay demlerken gaz ocağı yangına neden oldu ve daire ağır hasar gördü. B’nin konut paket sigortası yangını teminat altına alıyor. Sigortacı zararı ödedi ve C’ye rücu etti. Hukuki değerlendirme: B’nin sigortacısı halefiyet hakkıyla C’ye rücu edebilir (TTK m.1472). C’nin kiracı mali sorumluluk sigortası olsaydı, sigortacı rücu taleplerini C’nin sigortacısına yönlendirirdi. Kiracılar, kira sözleşmesi imzalarken kiracı sigortası yaptırmaları dürüstlük kuralı ve finansal koruma açısından önerilir.

Senaryo 3: Hırsızlık ve Alarm Eksikliği

Müvekkil (D), evinde hırsızlık teminatlı konut sigortası var. Evi soyuldu; mücevherat ve elektronik cihazlar alındı. Sigortacı; D’nin poliçede alarm sistemi taahhüdü verdiği halde alarmı devre dışı bıraktığını ileri sürerek tazminatı indirmek istedi. Hukuki değerlendirme: TTK m.1444 ağırlaştırmama yükümlülüğü çerçevesinde, poliçedeki güvenlik taahhütlerinin ihlali riziko artıyorsa tazminat kesintisi hukuka uygundur; ancak alarm devre dışı bırakmanın hırsızlık ile illiyet bağı ispat yükü sigortacıya aittir. Hırsızlık zaten alarmsız girişle başlamışsa indirim yapılamaz.

Senaryo 4: Dahili Su Zararı ve Komşu Zararı

Müvekkil (E) kat sahibi; kombi patlaması sonucu evi ve alt kattaki komşu E2’nin evi su zararı gördü. E’nin konut paket sigortası dahili su ve mali mesuliyet teminatlı. Hukuki değerlendirme: E’nin kendi zararı dahili su teminatından karşılanır. E2’nin zararı E’nin mali mesuliyet teminatı kapsamında karşılanır; sigortacı E adına E2’ye ödeme yapar. E2’nin kendi konut sigortası varsa sigortacılar arasında halefiyet sürecine girilir.

Senaryo 5: Kaçak Kat Eklemesi

Müvekkil (F), 3 katlı apartmanın 3. katına ruhsatsız bir kat daha çıkardı. DASK poliçesi eski 3 kat bilgisiyle yapılmış. Deprem oldu, ruhsatsız 4. kat çökerek alt katları da ezdi. DASK, ruhsatsız ek kat olduğu ve beyan yükümlülüğüne aykırılık bulunduğu gerekçesiyle tazminatı indirim uyguladı. Hukuki değerlendirme: TTK m.1439 yanlış beyan halinde sigortacının oransal ödeme hakkı vardır. F, beyan etmediği kat nedeniyle kısmi tazminat alır; tam ödeme mümkün değildir. Ruhsatsız yapılar her zaman sigorta uyuşmazlığının odağıdır.

14. Kat Mülkiyeti ve Apartman Sigortası

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman yönetimi ve ortak alanların sigortalanması bakımından önemli hükümler içerir. Apartmanda ortak alanların (merdiven, asansör, çatı, dış cephe, bahçe, güvenlik kulübesi) sigortalanması yönetim kararıyla gerçekleşir.

14.1. Ortak Alan Sigortası

Kat malikleri kurulu, ortak alanlar için bina yangın ve deprem sigortası yaptırma kararı alabilir (KMK m.35). Yönetici bu kararı uygulamakla yükümlüdür. Ortak alan sigortasının primi arsa payı oranında kat maliklerinden tahsil edilir. Bu sigorta, bağımsız bölümlerdeki DASK ve konut paket poliçelerinden bağımsız ek koruma sağlar.

14.2. Asansör ve Dış Cephe Mali Mesuliyet

Apartman yönetimleri, asansör kazaları veya dış cepheden düşen parçalar nedeniyle üçüncü şahıslara verilen zararlara karşı üçüncü şahıs mali mesuliyet sigortası yaptırabilir. Özellikle eski binalarda dış cephe kaplamasından düşen parçalar ciddi tazminat talepleri doğurmaktadır. Mali mesuliyet sigortası bu riskleri kapsar.

14.3. Yönetici Sorumluluk Sigortası (D&O)

Apartman yöneticileri, yönetim hataları nedeniyle kat maliklerine veya üçüncü kişilere zarar verdiklerinde şahsen sorumludur (KMK m.38). Yönetici sorumluluk sigortası, bu hatalardan kaynaklı tazminat taleplerini karşılayarak yöneticiyi korur.

15. Yabancıların Türkiye’de Konut Sigortası

Türkiye’de konut edinen yabancı uyruklular için DASK aynen zorunludur. Yabancılar, poliçe yaptırırken pasaport ve ikamet belgesi ibraz eder. Konut paket sigortası ihtiyari olarak yaptırılabilir.

15.1. Kısa Süreli Konaklama (Airbnb) ve Sigorta

Airbnb gibi kısa süreli konaklama için evini kiraya veren sigortalıların konaklama amaçlı kullanım beyanını yapması gereklidir. Ticari kullanım için farklı ürünler mevcuttur; yanlış beyan tazminat reddine yol açabilir. Turizm Bakanlığı’nın kısa konaklama düzenlemesi (7464 sayılı Kanun) sonrasında lisanslı kısa konaklama tesisleri için özel sigorta ürünleri tartışılmaktadır.

15.2. İkinci Konut Sigortası

Yazlık, ikinci konut olarak kullanılan evlerde sigorta yapılırken boş dönem dikkate alınır. Uzun süre boş kalan evlerde hırsızlık, su kaçağı ve yangın riski artar; sigortacılar ek prim veya limit düşümü uygulayabilir. Bazı poliçelerde 30-60 gün aralıksız boş kalma halinde teminat azaltılır.

16. Prim Ödeme, Fesih ve Portföy Aktarımı

Konut sigortası primleri genellikle yıllık peşin veya taksitli ödenir. Taksitli primlerin ödenmemesi halinde sigortacı TTK m.1434 uyarınca temerrüt süreci başlatır: 10 günden az olmamak üzere mehil verir; sürede ödenmezse sözleşme fesholunmuş sayılır veya teminat sona erer. Sigortalı, taksit ödemelerini dikkatle takip etmeli, otomatik ödeme talimatı tesis etmelidir.

16.1. Sözleşmenin Feshi

Sigorta ettiren tek taraflı fesih hakkını kullanabilir (TTK m.1430); kalan süre için prim iadesi alır. Sigortacı da haklı sebeplerle fesih yapabilir (ağır risk artışı, yanlış beyan vb.). Fesih yazılı bildirimle yapılır.

16.2. Portföy Aktarımı

Sigorta şirketinin iflası veya birleşmesi halinde portföyler başka sigortacılara devredilebilir. Sigortalı, portföy aktarımına razı olmazsa 1 ay içinde sözleşmeyi fesih hakkını kullanabilir (TTK m.1469). SEDDK bu süreçleri denetler.

16.3. Taşınma Halinde Sigorta

Sigortalı yeni bir eve taşındığında; mevcut poliçe yeni adrese transfer edilebilir veya eski poliçe feshedilip yeni adres için yeni poliçe yapılabilir. Transfer halinde primde adres risk profili nedeniyle güncelleme yapılır; deprem bölgesi değişikliği primi artırabilir veya azaltabilir.

17. Enflasyon Koruma ve Sigorta Değerinin Güncellenmesi

Türkiye’de yüksek enflasyon dönemleri, sigorta bedelinin gerçek değerin altında kalmasına ve eksik sigorta sonucu doğmasına yol açar. Enflasyon koruma (indexation) klausülü bu sorunu azaltır.

17.1. Otomatik Endeksleme

Poliçede otomatik endeksleme klausülü varsa sigorta bedeli her yıl belirli oranda (TÜFE veya ÜFE) otomatik olarak güncellenir ve prim bu güncellemeye orantılı artar. Sigortalı, endekslemeyi reddedebilir ancak bu halde eksik sigorta riski kendisinde kalır.

17.2. Yıllık Manuel Güncelleme

Otomatik endeksleme yoksa sigortalı yenileme döneminde bina rayiç değerini ve eşya değerini kontrol etmeli, gerekirse sigorta bedelini artırmalıdır. Özellikle yüksek enflasyon ortamlarında bu kontrol hayati önemdedir.

17.3. Kısmi Hasar Sonrası Değerin Yenilenmesi

Kısmi hasar sonrası sigorta bedeli, ödenen tazminat tutarında azalır. Sigortalı, teminat yeniden doldurma (reinstatement of sum insured) opsiyonunu kullanarak sigorta bedelini orijinal tutara yükseltebilir; bu halde ek prim ödenir. Bu opsiyon riziko olasılığı yüksek bölgelerde kritik önem taşır.

18. Bankalardan Kredi ile Satın Alınan Evlerde Sigorta

Konut kredisi ile ev satın alan tüketicilerin DASK zorunluluğuna ek olarak konut paket sigortası yaptırmaları banka tarafından talep edilebilir. Banka, teminatını korumak için kredi süresi boyunca sigortanın mevcut olmasını sağlar ve kendisini dain-i mürtehin (rehinli alacaklı) olarak poliçeye ekletir.

18.1. Dain-i Mürtehin Hakkı

Banka, dain-i mürtehin sıfatıyla; riziko halinde tazminatın öncelikle banka alacağına mahsup edilmesini talep edebilir. Sigortalı, sigortacıdan dain-i mürtehin bilgisini saklayamaz; poliçede açıkça gösterilir. TTK m.1455 rehinli alacaklının hakları kapsamında, tazminat önce bankanın kalan kredi alacağına ödenir; fazla kısmı sigortalıya kalır.

18.2. Kredi Sigortası ve Dayatma Tartışması

Bankalar, kredi verirken kendi anlaşmalı sigorta şirketlerini dayatma eğilimi göstermektedir. 6502 sayılı TKHK ve ilgili Yönetmelikler çerçevesinde tüketicinin kendi tercih ettiği sigortacıdan poliçe yaptırma hakkı bulunmaktadır. Banka, tüketiciye sigorta yaptırma konusunda seçim özgürlüğü tanımak zorundadır; aksi durumda haksız şart sayılır.

18.3. Kredi Bitiminde Dain-i Mürtehin Kaldırma

Kredi tamamen ödendikten sonra sigortalı; bankadan dain-i mürtehin kaldırma yazısı alarak sigortacıya ibraz etmelidir. Bu işlem yapılmazsa banka tazminat üzerinde alacağı olmadığı halde öncelik iddia edebilir. Tapuda ipotek kaldırma ile eş zamanlı yapılmalıdır.

19. Sigorta Dolandırıcılığı ve Cezai Sorumluluk

Konut sigortasında sahtecilik; Türk Ceza Kanunu m.158/1-k kapsamında nitelikli dolandırıcılık suçudur (3-10 yıl hapis + adli para cezası). Tipik sahtecilik halleri:

Kasten yangın çıkarıp tazminat talebi (kundaklama – TCK m.170).
Var olmayan eşyaları sigortalı listesine ekleyip tazminat talebi.
Deprem hasarı gibi mevcut hasarı sigortacıya deprem sonrası oluşmuş gibi gösterme.
Aşkın sigorta yaparak sigortalı tutar üzerinden fazla tazminat talep etme.
Hırsızlık düzmecesi ile eşya hilesi.

Sigorta şirketleri; ekspertiz, adli tıp analizi, yangın bilirkişiliği, dijital iz analizi ve SAGMER karşılaştırma ile sahteciliği tespit eder. Sahtecilik ispatlandığında sigortacı tazminatı ödemez ve savcılığa suç duyurusunda bulunur.

11. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S1: DASK yaptırmak zorunlu mu?

Evet. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.10 uyarınca tapulu, konut olarak kullanılan bağımsız bölümlerde DASK zorunludur. Tapu işlemlerinde, elektrik/su aboneliğinde DASK poliçesi aranır.

S2: DASK ev eşyalarını karşılar mı?

Hayır. DASK yalnızca bina yapısını teminat altına alır. Ev eşyaları, kira kaybı, enkaz kaldırma masrafları ihtiyari konut paket poliçesi kapsamındadır.

S3: Kaçak binaya DASK yapılabilir mi?

Yapılabilir ancak hasar halinde ödemede sorun çıkabilir. Ruhsatsız yapılar için beyan yükümlülüğü ihlali gerekçesiyle tazminat indirimi veya reddi mümkündür. Son Kahramanmaraş depremi sonrası geçici düzenlemelerle belirli haller kolaylaştırıldı.

S4: Sel zararım DASK’tan karşılanır mı?

Hayır, sel DASK kapsamı dışındadır. Konut paket sigortasına “sel ve su baskını” ek teminatı ekleyerek koruma altına alınabilir.

S5: Konut sigortam yangın çıktığında eşyalarımı yenisiyle öder mi?

Poliçede “yeni değer teminatı” varsa yenisinin satın alma bedeli ödenir. Standart rayiç değer teminatında aşınma/eskime düşümü uygulanır. Poliçe satın alırken kontrol edin.

S6: Kiracıyım; yangın çıkardım, ne kadar sorumlu olurum?

Türk Borçlar Kanunu m.316 uyarınca kiracı, kiralanan yeri özenle kullanmakla yükümlüdür. Kusurlu yangında hem mal sahibine hem alt kat komşulara karşı sorumludur. Kiracı mali sorumluluk sigortası bu tür zararları karşılar.

S7: Hırsızlık halinde ilk ne yapmalıyım?

Hemen polise müracaat edin, suç tutanağı düzenletin, çalınan malları liste halinde belirtin. Sonra sigortacıyı arayın; suç tutanağını paylaşın. İhbarı 24 saat içinde yapın.

S8: Eksper raporuna itiraz edebilir miyim?

Evet. Yazılı itiraz yapabilir, bağımsız eksperden karşı rapor alabilir, Sigorta Tahkim Komisyonu’na başvurabilirsiniz. DASK bünyesinde iç itiraz mekanizması da mevcuttur.

S9: Deprem sonrası evimi oturulamaz buldum; otel masrafımı kim karşılar?

Konut paket poliçesinde “alternatif konaklama” veya “geçici ikamet masrafları” teminatı varsa otel/kira masrafları karşılanır. DASK bu teminatı vermez.

S10: DASK primleri ne kadar?

Binanın deprem bölgesi, yapı türü, yaşı ve brüt metrekaresine göre değişir. Güncel tarife DASK web sitesinden hesaplanabilir. 1. derece deprem bölgesindeki betonarme evler için genellikle 1.000-2.500 TL/yıl arasıdır.

S11: Eve yıldırım düştü, elektronik cihazlarım bozuldu. Sigortam öder mi?

Yıldırım ana teminat kapsamındadır. Elektronik cihaz bozulmaları çoğu poliçede “elektronik cihaz” ek teminatı ile karşılanır. Poliçenizi kontrol edin, limit ve aşınma düşümü uygulanabilir.

S12: Konut sigortası primi vergiden düşülebilir mi?

Serbest meslek erbabı ev ofis kullanıyorsa, kullanım oranında konut sigortası primi gider yazılabilir. Bireysel konut sigortası primi genel olarak ücretli gelir vergisi matrahından düşülemez.

12. Güncel Gelişmeler

12.1. Kentsel Dönüşüm ve Sigorta

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapıların yıkım-yeniden yapım süreçlerinde DASK ve konut paket sigortası rol oynar. Yıkım sonrası inşaat safhasında yapım-inşaat sigortası (CAR/EAR) ayrıca düzenlenir. Dönüşüm sonrası yeni binalar için güncel DASK poliçesi yapılması zorunludur.

12.2. İklim Değişikliği ve Sel-Fırtına Riski

İklim değişikliği nedeniyle sel, taşkın ve fırtına olayları artmaktadır. 2021 Karadeniz selleri, 2023 Ege ve Marmara fırtınaları sigorta şirketlerine büyük tazminat yükü getirmiştir. Konut paket poliçelerinde sel-fırtına teminatları genişlemekte, primler yeniden fiyatlanmaktadır.

12.3. Akıllı Ev Teknolojisi ve Prim İndirimi

Sigortacılar; akıllı alarm, yangın algılama, su kaçağı sensörü, akıllı termostat gibi cihazları kullanan evlere prim indirimi uygulamaktadır. IoT tabanlı risk izleme ile sigortacı sürekli veri akışı ile riski izleyebilmektedir. KVKK açısından veri toplama sınırları önemlidir.

12.4. Blockchain Tabanlı Parametrik Deprem Sigortası

Deprem büyüklüğü ve konum temelli parametrik sigorta ürünleri gelişmektedir. Belirli bir yerde belirli şiddetin üstünde deprem olması halinde otomatik ödeme tetiklenir; hasar tespiti beklenmez. Bu ürünler henüz Türkiye’de yaygın değildir ancak uluslararası piyasalarda artmaktadır.

13. Sonuç: Konut Sigortası Konusunda Hukuku Desteği

Konut sigortası ve DASK; ev sahiplerinin ve kiracıların finansal güvenliğinin temel direğidir. Ancak tazminat reddi, eksik sigorta tartışmaları, beyan yükümlülüğü ihtilafları, kira kaybı talepleri, mali sorumluluk ve komşu zararı rücu davaları pek çok hukuki sorunu beraberinde getirir. Sigortalının haklarını tam olarak kullanabilmesi için poliçeyi alırken genel ve özel şartları incelemek, sigorta değerini güncel tutmak, hasar halinde hızlı ihbar yapmak ve gerekirse karşı eksper raporu almak kritik öneme sahiptir.

Alyar Hukuk & Danışmanlık; DASK tazminat takibi, konut paket sigorta uyuşmazlıkları, eksper raporu itirazı, Sigorta Tahkim Komisyonu başvurusu, Tüketici ve Asliye Ticaret Mahkemesi davaları, kiracı mali sorumluluk uyuşmazlıkları, deprem sonrası mevzuat danışmanlığı ve halefiyet rücu davalarında kapsamlı hizmet sunmaktadır. İlgili konular için sigorta hukuku rehberine, araç sigortaları için kasko uyuşmazlıkları rehberine ve sağlık sigortası için sağlık sigortası rehberine göz atabilirsiniz.

İletişim

Hukuk Bürosu Bilal Alyar Hukuk & Danışmanlık
Adres: Cevizli Mah. Enderun Sok. No:10C Kartal/İstanbul 34865
Telefon: +90 545 199 25 25
WhatsApp: +90 545 199 25 25

Resmi Kaynaklar

Hazırlayan Hukuku

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da hukuk bürosu-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki sorunlarınız için bir hukuk bürosuna danışmanız önerilir.

İletişim | Hakkımızda