Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları ve Feshi 2026

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat), arsa sahibi ile müteahhit arasındaki karşılıklı edimleri düzenleyen karma nitelikte bir sözleşmedir. TBK genel hükümleri, Kat Mülkiyeti Kanunu ve tapu mevzuatı bir arada uygulanır. Büromuz müteahhit ve arsa sahibi taraflarında danışmanlık ve dava takibi yapmaktadır.

Sözleşmenin Nitelikleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmelidir. TBK 237 gayrimenkul satışındaki resmi şekli şartı bu sözleşmeler için de geçerlidir. Resmî şekle uyulmaksızın kurulan sözleşme kural olarak hüküm doğurmaz (TBK m.12/2).

Müteahhidin Temel Yükümlülükleri

İnşaat ruhsatı alma, imara uygun yapı yapma, sözleşmede belirtilen sürede teslim, iskan alma ve arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri devir temel yükümlülüklerdir. Gecikme halinde cezai şart ve tazminat talepleri gündeme gelir.

Arsa Sahibinin Hakları

Sözleşmeden dönme, eksik ifa tazminatı, gecikme cezası, ayıplı ifa halinde onarım veya bedelden indirim, dava ile ilgili tapu düzeltme hakkı bulunur. Teslim almayı geciktiren müteahhit nedeniyle kira kaybı da tazmin talebine konu olur.

Sözleşmenin Feshi

Müteahhidin temel edimleri yerine getirmemesi (ruhsat alamama, inşaata başlamama, kaba inşaatı tamamlayamama) halinde arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

Tapu Tescili ve İpotek

Arsa payları müteahhide devredildiğinde ipotek, banka kredisi veya tedbir gibi işlemler riskli hale gelebilir. Sözleşmede arsa payı devir zamanlaması, kademeli tescil ve teminat mektupları düzenlenmelidir. Güvenli formül kademeli devir ve ipotektir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı sözleşme noterden mi yapılmalı?

Evet. Tapuya işlem yapılabilmesi için resmi şekil (noter) zorunludur. Resmî şekle uyulmaksızın kurulan sözleşme kural olarak hüküm doğurmaz (TBK m.12/2, m.237).

Müteahhit binayı tamamlamazsa ne yapılır?

İhtarname ile süre verilerek sözleşmeden dönme, tapu iptal tescil davası ve tazminat talep edilebilir. Yapılan kısmi işin değerlendirilmesi için bilirkişi incelemesi gereklidir.

Gecikme cezası nasıl hesaplanır?

Sözleşmede belirtilen oran üzerinden her ayki gecikme için hesaplanır. Sözleşmede açık hüküm yoksa TBK genel hükümleri uygulanır.

İskansız daire teslim edilirse ne yapılır?

Ayıplı ifa olarak kabul edilir. Onarım veya bedel indirimi talep edilebilir, ağır halde sözleşmeden dönme gündeme gelir.