Sultanbeyli’de Miras ve Kentsel Dönüşüm: Mirasçıların Hakları

Sultanbeyli’de miras kalan konutların bir bölümü, kentsel dönüşüm ya da yıkım-yeniden yapım sürecine dâhildir. Bu durum, miras hukukuyla taşınmaz hukukunun aynı anda gündeme geldiği özel bir tablo oluşturur. Mirasçılar bir yandan kendi aralarındaki payları belirlemek, öbür yandan müteahhit ve diğer kat malikleriyle yürüyen sözleşme sürecine katılmak zorunda kalabilir. Bu sayfa, genel bilgilendirme amacıyla bu kesişimde sık görülen soruları anlatır.

Miras bırakan ölünce dönüşüm süreci ne olur?

Dönüşüm sürecinde olan bir taşınmazın maliki ölürse, malik sıfatı mirasçılara geçer. Mirasçılık belgesi alınana kadar, kat karşılığı sözleşmesi, muvafakat ve imza işlemleri bakımından mirasçıların adlarına işlem yapmak güçleşebilir. Bu yüzden önce mirasçılık belgesi alınmalı, ardından tapuda intikal yapılmalıdır. Mirasçılardan her biri payı oranında malik olur; ancak miras ortaklığı sürdüğü müddetçe taşınmaz üzerindeki tasarruflar kural olarak birlikte yapılır (TMK m.640).

Salt çoğunluk kuralı ve mirasçıların payı

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.6 uyarınca riskli yapıda yıkım ve yeniden yapım kararının alınmasında hissedarların salt çoğunluğu aranır (hisseler oranında). Bir mirasçı, kendisine kalan payla bu çoğunluğa katkı sağlayabilir ya da çoğunluğa karşı çıkabilir. Çoğunluk kararına katılmayan malik bakımından anlaşma, satış ya da mahkeme yoluna başvuru gibi seçenekler söz konusudur. Süreç boyunca kanundaki kısa sürelerin kaçırılmaması önemlidir; riskli yapı tespitine itiraz süresi on beş gündür (m.3), kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava süresi ise otuz gündür. Konu için kentsel dönüşüm rehberi ayrıca okunabilir.

Mirasçıların aralarında anlaşamaması

Dönüşümden sonra verilecek daire sayısı mirasçıların sayısından az olabilir. Böyle durumlarda bir mirasçı, diğerlerinin payını karşılığında devralıp daireyi alabilir. Mirasçılardan biri dairenin satılmasını, diğeri kendisinde kalmasını isteyebilir. Aralarında anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde paylaşma veya ortaklığın giderilmesi talep edilebilir. Dönüşüm sürecinde yapılan işlemlerin dava sürecini nasıl etkileyeceği ise somut sözleşme hükümlerine bağlıdır; bu nedenle kat karşılığı sözleşmesi dikkatle okunmalıdır.

Tapusuz veya kayıt sorunlu taşınmazlar

Eski dönemlerde edinilmiş bazı taşınmazlarda tapu kaydı tam ve güncel olmayabilir. Murisin adına kayıtlı olmayan bir yapının kullanıcısı olan mirasçılar için, dönüşüm kapsamında hak sahipliği tartışmaya açılabilir. Tapu iptal ve tescil davası ya da tespit davası gerekebilir. Bu başlıkta tapu iptal ve tescil rehberi bilgi verir. Kayıt sorunu varsa, mirasçılık belgesinin yanı sıra yapının hukuki durumuna ilişkin belgeler de toplanmalıdır.

Mirasın reddi: borçlar ve dönüşüm yükümlülükleri

Dönüşüm sırasında alınan kredi ya da müteahhide verilen taahhütler, mirasçılara borç olarak intikal edebilir. Mirası reddetme süresi üç aydır (TMK m.606); terekenin borca batık olduğu belliyse ret hükmen olur (TMK m.605/2). Reddetmeyen mirasçı tereke borçlarından sorumlu olur (TMK m.641). Konuya ilişkin ayrıntılı adımlar mirasın reddi sayfasında yer almaktadır.

Mirasçıların temsil sorunu

Miras ortaklığı sürerken, taşınmaza ilişkin sözleşme ve imza işlemlerinin bütün mirasçılar tarafından veya yetkilendirdikleri vekil aracılığıyla yapılması gerekir. Mirasçılardan biri yurt dışında, biri ulaşılamaz durumdaysa süreç tıkanabilir. Böyle durumlarda vekâletname düzenlenmesi veya mahkemeden miras ortaklığına temsilci atanması istenebilir. Vekâletnamenin kapsamında kat karşılığı sözleşmesi, tapu devri ve teslim alma gibi yetkilerin açıkça yazılması, ileride işlem reddi riskini azaltır.

Dönüşüm sözleşmesindeki ölüm ve devir hükümleri

Kat karşılığı sözleşmelerinde, malikin ölümü hâlinde sözleşmenin mirasçılar tarafından devam ettirileceğine ilişkin hükümler bulunabilir. Bu hükümler yoksa genel hükümler uygulanır ve mirasçılar sözleşmenin tarafı olarak yerini alır. Müteahhidin edimlerinin (teslim süresi, gecikme tazminatı, cezai şart) mirasçılar bakımından da geçerli olup olmadığı sözleşme metninden anlaşılır. Bu nedenle sözleşmenin tam metni ve ekleri, dosya incelemesi için getirilmesi gereken belgelerin başında gelir.

Hizmet kapsamı

Mirasçılık belgesi ve tapuda intikal
Dönüşüm sürecindeki taşınmazlar için mirasçıların temsil ve muvafakat sorunları
Kat karşılığı sözleşmesi kapsamında hak ve borçların incelenmesi
Miras ortaklığının paylaşımı ve ortaklığın giderilmesi
Tapu iptal ve tescil davaları
Mirasın reddi ve terekenin borçları

Süreç

Mirasçı sıfatı ve payların tespiti
Tapu ve dönüşüm dosyasının incelenmesi
Mirasçılar arasında yazılı anlaşma denenmesi
Gerekirse sulh hukuk mahkemesinde paylaşma veya ortaklığın giderilmesi
Tapuda intikal ve yeni bağımsız bölümlerin tescili

Miras davalarında yetkili mahkeme miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.11). Yerleşim yeri Sultanbeyli ise ilçenin bağlı olduğu adliyedeki mahkemeler görevlendirilir.

Sıkça sorulan sorular

Babam öldü, müteahhitle imza atılmadan önce mirasçılık belgesi şart mı?

Mirasçılar adına geçerli bir sözleşme yapılabilmesi için mirasçı sıfatının belgelenmesi gerekir. Bu belge olmadan taşınmaz üzerindeki işlemler zorlaşır.

Kardeşim dönüşüme razı değil; ben de mirasçıyım, ne olur?

Karar alma bakımından hissedarların payları esas alınır. Mirasçıların payı oranında oy hakkı ayrıca incelenir ve çoğunluğa katılmayan malikle ilgili özel yollar bulunur.

Dönüşüm sonrası verilen daire mirasçılara nasıl paylaştırılır?

Anlaşma yoksa her mirasçı payı oranında hak sahibidir. Daire bölünemeyeceği için ödeme veya satış yoluna gidilir.

Murisin hayattayken doğmuş alacakları mirasçılara kalır mı?

Evet; murisin hayattayken doğmuş alacakları terekeye dâhildir ve mirasçılar arasında paylaştırılır. Alacağın niteliği ve tahsil şartları ayrıca incelenir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.