Depozito İadesi 2026: Süre, Şartlar ve Kesinti Yapılabilecek Haller
Depozito (güvence bedeli), kiracının kira sözleşmesinden doğabilecek borçlarına karşılık kiraya verene verdiği teminattır. 2026 itibarıyla depozitonun miktarı, saklanma şekli ve iadesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 342. maddesiyle sıkı biçimde düzenlenmiştir; kiraya veren bu kurallara aykırı davranırsa kiracı depozitoyu icra takibi veya dava yoluyla geri alabilir.
- Dayanak: 6098 sayılı TBK m.342 (kiracının güvence vermesi)
- Kimi bağlıyor: konut ve çatılı iş yeri kiraları
- Üst sınır: depozito, en fazla üç aylık kira bedeli tutarında olabilir; fazlası geçersizdir
- Saklama şekli: para depozito ise kiraya veren onayı olmadan çekilemeyecek şekilde VADELİ tasarruf hesabına, kıymetli evrak ise bankaya depo edilmek ZORUNDADIR
- İade süresi: kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiraya veren 3 ay içinde dava/icra takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine depozitoyu iade etmekle yükümlüdür
- İspat yükü: depozitoyu kesme/mahsup hakkını ileri süren kiraya verendedir
Son güncelleme: Eylül 2026 — TBK m.342 güncel metni ve 2026 tarihli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı işlenmiştir.
Depozito Miktarı ve Saklama Şekli
TBK m.342/1 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence (depozito) verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir tutar kararlaştırılmış olsa dahi, TBK m.342’yi aşan kısım geçersizdir ve kiracı fazla ödediği depozitoyu geri isteyebilir.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak (çek, senet, teminat mektubu vb.) verilmesi kararlaştırılmışsa, kanun kiraya verenin bunu doğrudan elinde tutmasına izin vermez: kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmak, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo etmek zorundadır. Banka, bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Depozito Ne Zaman ve Nasıl İade Edilir
TBK m.342/3’e göre kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Uygulamada bu süre, kiraya verenin depozitoyu haksız yere elde tutmasının önüne geçmek için konulmuş sıkı bir kanuni güvencedir.
Depozito bankada değil doğrudan kiraya verende ise (uygulamada sıkça rastlanan bir durumdur), yukarıdaki 3 aylık banka prosedürü işlemez; bu hâlde kiracı, tahliyeden sonra makul bir süre içinde yazılı olarak iade talebinde bulunmalı, kiraya veren ödemezse doğrudan icra takibi veya dava yoluna gidilmelidir.
Kesinti Yapılabilecek Haller
| Kesinti Yapılabilir mi? | Örnek |
|---|---|
| Evet | Ödenmemiş kira bedeli, ödenmemiş ortak gider/aidat, kiracının sebep olduğu, normal kullanımın ötesindeki hasar |
| Hayır | Olağan yıpranma (badana, normal aşınma), kiracının kusuru olmayan eskime, kiraya verenin ispatlayamadığı soyut “hasar” iddiaları |
Uygulamada, depozitodan kesinti yapmak isteyen kiraya veren, kesintiyi haklı kılan alacağının varlığını ve miktarını ispatla yükümlüdür; sırf “kiracı borçluydu” demek yeterli değildir, somut delil (hasar tespiti, ödenmemiş kira dökümü vb.) sunulmalıdır.
İlgili Yargı Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 31.03.2026 tarihli, 2025/4990 E. – 2026/1756 K. sayılı kararında (mevzuat.adalet.gov.tr, erişim: Eylül 2026), kiracının verdiği teminat mektubunu nakde çeviren kiraya verene karşı açılan borçlu olmadığının tespiti davasında, kiraya verenin teminatı nakde çevirebilmesi için kira sözleşmesinden kaynaklanan, mahsup edilebilecek somut bir alacağının bulunması gerektiği vurgulanmıştır. Daire, mahkemenin bu yönde bir inceleme ve tespit yapmadan davayı reddetmesini, hâkimin davayı aydınlatma ödevi (HMK m.31) ve gerekirse isticvap yoluna başvurma yükümlülüğü gözetilmeden karar verildiği gerekçesiyle bozmuştur. Karar, depozito/teminatın kesilebilmesi için kiraya verenin somut ve ispatlanmış bir alacağının şart olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
TBK m.342 uyarınca depozito, en fazla üç aylık kira bedeli tutarında olabilir. Sözleşmede daha yüksek bir tutar yazsa bile, üç aylık kira bedelini aşan kısım geçersizdir ve kiracı bu fazlayı geri isteyebilir.
Depozito kaç gün/ay içinde iade edilmelidir?
Depozito bankada tutuluyorsa, kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 3 ay içinde dava/icra başlattığını bankaya bildirmezse banka kiracıya öder. Depozito doğrudan kiraya verende ise kanun sabit bir süre öngörmez; kiracı tahliyeden hemen sonra yazılı talepte bulunmalı, ödenmezse icra takibine geçmelidir.
Ev sahibi depozitoyu haksız yere iade etmezse ne yapılabilir?
Kiracı önce yazılı olarak (noter ihtarı veya mesaj/e-posta ile) iade talebinde bulunmalı, sonuç alınamazsa depozito tutarı için icra takibi başlatabilir veya doğrudan dava açabilir. Kiraya verenin itirazı hâlinde itirazın iptali davası gündeme gelir.
Depozitodan hangi durumlarda kesinti yapılabilir?
Ödenmemiş kira bedeli, ödenmemiş ortak gider/aidat borcu ve kiracının kusurundan kaynaklanan, normal kullanımın ötesindeki hasarlar için kesinti yapılabilir. Olağan yıpranma ve normal aşınma kesinti sebebi olamaz.
Kesinti yapan ev sahibi ispat yükümlülüğü altında mıdır?
Evet. Depozitodan kesinti yapmak isteyen kiraya veren, kesintiyi haklı kılan alacağının varlığını ve miktarını somut delillerle (hasar tespit tutanağı, fatura, kira borcu dökümü vb.) ispatla yükümlüdür.
Depozito yerine teminat mektubu verilebilir mi?
Evet, TBK m.342 para veya kıymetli evrak (teminat mektubu dahil) şeklinde güvence verilmesine izin verir. Teminat mektubu da bankaya depo edilir ve aynı 3 aylık bildirim kuralına tabidir.
Depozito banka hesabına yatırılmazsa ne olur?
Kanun, parayı kiracının vadeli tasarruf hesabına yatırmasını öngörür. Kiraya veren depozitoyu doğrudan kendi hesabına aldıysa bu, kanuna aykırı bir uygulamadır; kiracı yine de iade hakkını icra takibi veya dava yoluyla kullanabilir, ancak bankadaki otomatik 3 aylık iade prosedüründen yararlanamaz.
Depozito iadesi davasında zamanaşımı süresi nedir?
Depozito iadesi alacağı, genel zamanaşımı süresi olan TBK m.146 uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
Kira sözleşmesi devam ederken depozito geri istenebilir mi?
Hayır. Depozito, kira ilişkisi süresince kiraya verenin güvencesi olarak kalır; iade talebi ancak kira sözleşmesinin sona ermesinden (tahliyeden) sonra doğar.
Depozito iadesi talebi kiraya vereni tahliyeye zorlar mı?
Hayır, depozito iadesi ile tahliye ayrı hukuki konulardır. Tahliye şartları için bkz. Tahliye Davası ve Ev Sahibi Hakları.
İlgili Hizmet Alanlarımız
Gayrimenkul Hukuku Konusunda Hukuki Sürecin Doğru Yönetilmesi
Gayrimenkul Hukuku konusunda hukuki sürecin doğru zamanda ve doğru şekilde başlatılması, hak kayıplarının önlenmesi açısından kritik önem taşımaktadır. 4721 sayılı TMK, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında değerlendirilen bu uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemesi nezdinde sürecin başlatılması gerekmektedir. 2026 yılı itibarıyla Türkiye’de bu alandaki hukuki altyapı önemli ölçüde güçlendirilmiş olup vatandaşların başvurabilecekleri etkin mekanizmalar oluşturulmuştur. Hukuki sürecin her aşamasında profesyonel destek almak, haklarınızın korunması açısından belirleyici bir faktördür.
Hukuki sürecin başlatılması için öncelikle mevcut durumun detaylı analizi yapılmalıdır. Delillerin eksiksiz toplanması ve düzenlenmesi, asliye hukuk mahkemesi nezdinde açılacak davanın temelini oluşturacaktır. tapu işlemleri, kira davası ve imar itirazı aşamalarının her birinde hukuki temsil büyük önem taşımaktadır. Zamanaşımı sürelerine dikkat edilmesi, dava hakkının kaybedilmemesi için zorunludur. avukatınızla birlikte hazırlayacağınız strateji, sürecin hızlı ve etkin ilerlemesini sağlayacaktır.
tapu iptali, kira tespiti ve tazminat gibi hukuki sonuçlara ulaşılabilmesi için davanın her aşamasında dikkatli bir süreç yönetimi gerekmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülen düzenleyici faaliyetler de bu alandaki hukuki çerçeveyi şekillendirmektedir. Av. Bilal Alyar, İstanbul Barosu’na kayıtlı olup gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Hukuki sürecinizi başlatmak için0534 636 19 19 numarasından randevu alabilirsiniz.
İlgili Hukuki Hizmetlerimiz:
Daha fazla bilgi için:Mevzuat Bilgi Sistemi
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.