Depozito (güvence bedeli), 6098 sayılı TBK’nın 342. maddesinde düzenlenen ve kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını güvence altına almak amacıyla kiralayana verdiği paradır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence en çok üç aylık kira bedeli tutarında olabilir; para olarak verilen güvenceler vadeli mevduat hesabına yatırılmak zorundadır. Bu rehberde depozitonun iadesi, yatırım şartı ve uyuşmazlık çözümünü detaylıca inceliyoruz.
Güvence Bedelinin Yasal Sınırı ve Şekli
TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede güvence verilmesi kararlaştırılmışsa, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvenceler, kiracının onayı olmaksızın çekilmemek üzere bankaya vadeli mevduat hesabına yatırılır. Kiralayan bunu yapmazsa kiracı, her zaman bu bedelin bankaya yatırılmasını talep edebilir. Yasal sınırı aşan güvence miktarı, aşan kısmı itibariyle TBK m.27 gereği kesin geçersizdir.
Bankaya Yatırma Zorunluluğu ve Faiz
TBK m.342/2 uyarınca para olarak verilen güvenceler bankaya vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır. Bu hesap, ne kiracı ne de kiralayan tarafından diğerinin yazılı onayı olmaksızın çekilemez. Hesap faizi kiracıya aittir. Bu hüküm emredici olup aksine sözleşme maddesi geçersizdir. Kiralayan bankaya yatırmamış ve başka amaçla kullanmışsa, TBK m.112 gereği doğan zararı ve işleyecek faizi ödemekle yükümlüdür.
- Banka hesabı kiralayan veya kiracı adına açılabilir; önemli olan karşılıklı onay şartıdır
- Hesaptan para çekmek için yazılı mutabakat veya mahkeme ya da icra dairesi kararı gerekir
- Kiralayanın usule aykırı biçimde parayı kullanması TCK m.155 güveni kötüye kullanma suçu oluşturabilir
Depozito İadesi Talep Hakkının Doğumu
TBK m.342/3 uyarınca kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayarak üç ay içinde kiralayana dava veya icra takibi açmadığı takdirde banka, kiralayanın yazılı talebi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Bu üç aylık süre kiralayan lehine bir güvence süresidir; bu süre içinde kiralayan alacağı varsa (hasar, kira borcu vs.) buna dayalı icra takibi veya dava açmazsa depozito çözülür. Kiracı için ise iade talebi genel zamanaşımı süresine (TBK m.146, on yıl) tabidir.
Kiralayanın Depozitodan Mahsup Hakkı
Kiralayan, kira sözleşmesinden doğan alacakları için depozitodan mahsup yapabilir. Mahsup edilebilecek kalemler şunlardır: (a) Ödenmemiş kira bedelleri, (b) Aidat ve ortak gider alacakları, (c) Kiralanana verilen hasar ve olağan kullanım dışı yıpranma bedeli, (d) Yan giderler (elektrik, su, doğalgaz) ödenmemiş faturalar, (e) Tahliye sonrası temizlik masrafları (sözleşmede kararlaştırılmışsa). Olağan yıpranma (TBK m.334) mahsup edilemez; zira bu, kiracının kullanımı içinde normal kabul edilir. Hasar tespiti için tahliye sırasında tutanak düzenlenmesi önemlidir.
İade Davası ve Yetkili Mahkeme
Depozito iadesi davaları, sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4). Dava değeri depozito miktarı üzerinden hesaplanır. Yetki; HMK m.10 uyarınca sözleşmenin ifa yeri veya kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Kiracı aynı zamanda arabuluculuk sürecini denemelidir; 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu değişiklikleriyle belirli dava türlerinde arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Kiracı depozito iadesi yanında işlemiş faizi, yargılama giderlerini ve vekalet ücretini talep edebilir.
İlgili Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
Sıkça Sorulan Sorular
Üç aylık kira bedelini aşan depozito talep edilirse ne olur?
TBK m.342/1 emredici nitelikte olup üç aylık kirayı aşan kısım geçersizdir (TBK m.27). Kiracı, aşan kısmı derhal talep edebilir; zamanaşımı işlemez bir haksız zenginleşme doğmaktadır.
Depozito bankaya yatırılmazsa faiz talep edilebilir mi?
Evet. Kiralayanın yasal yükümlülüğünü yerine getirmemesi borca aykırılıktır. TBK m.112 gereği kiracı, yasal faiziyle birlikte depozito tutarının bankaya yatırılmasını veya iadesini talep edebilir.
Kiralayan sözleşme bittikten sonra hiçbir şey yapmadığında depozito otomatik iade edilir mi?
TBK m.342/3 uyarınca sözleşme sonundan itibaren üç ay içinde kiralayan dava/icra açmazsa, banka kiracının talebi üzerine depozitoyu iade eder. Otomatik iade bankanın uygulamasına bağlıdır; kiracı yazılı talepte bulunmalıdır.
İlgili Rehberler
- Gayrimenkul Avukatı İstanbul 2026 (Rehber)
- Tapu İptali ve Tescil Davası
- Kira Tespit Davası
- Kentsel Dönüşüm 6306 SK