Ortaklığın giderilmesi davası (eski adıyla izale-i şuyu), paylı veya elbirliği mülkiyete tabi bir taşınmaz veya taşınır malda paydaşlığın sona erdirilmesini sağlayan, sulh hukuk mahkemesinde görülen bir paylaştırma davasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve devamı maddeleri davayı düzenler; her paydaş, sözleşmeyle veya kanunla aksi öngörülmedikçe paylaştırmayı talep edebilir.
Aynen Taksim ile Satış Suretiyle Paylaştırma
Mahkeme, paylaştırmada öncelikle aynen taksim yolunu inceler. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı, paylar arasındaki oran ve imar durumu aynen bölünmeye elverişli ise mal, paydaşlara payları oranında pay edilir. Aynen bölünme mümkün değilse veya bölünme önemli değer kaybına yol açacaksa satış suretiyle paylaştırmaya karar verilir. Satış icra dairesi aracılığıyla yapılır ve elde edilen bedel paylar oranında dağıtılır.
İlgili Yargıtay Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararı, paydaşlığın giderilmesi davasında aynen taksim ile satış suretiyle paylaştırma arasındaki tercihi, taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığının tespit yöntemini ve satış kararının verilme koşullarını ele almaktadır. Karar; bilirkişi incelemesi, keşif ve imar mevzuatı çerçevesinde yapılacak değerlendirmenin önemini ortaya koyar.
Yargıtay 3. HD, E. 2024/1275, K. 2025/2970, 22.05.2025 — Karar metni
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; bu kural kesin yetki kuralı olup taraflarca değiştirilemez. Dava bütün paydaşlara karşı açılır; mecburi dava arkadaşlığı vardır. Paylardan biri elbirliği mülkiyetine tabi ise (örneğin miras yoluyla geçmiş ise), önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi gerekebilir. Paydaşlardan birinin payını satması durumunda diğer paydaşların başvurabileceği önalım (şufa) hakkı, ortaklığın giderilmesi davasıyla yakından ilişkilidir. Saklı pay ihlali iddiası varsa ayrıca tenkis davası da gündeme gelebilir.
Davanın Niteliği ve Açabilecek Kişiler
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu malda ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan iki taraflı bir dava niteliği taşır. Davada davacı ile davalı sıfatı dönüşümlüdür; her bir paydaş ya da iştirakçi davayı açabilir ve aynı zamanda davalı konumunda bulunabilir. Mirasçılar bakımından elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğundan, tüm mirasçıların davaya dâhil edilmesi zorunlu dava arkadaşlığı kuralı gereğidir. Gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında, davanın eksik mirasçı ya da paydaş ile açılması davanın reddi yerine eksikliğin tamamlanması yönünde ara karar verilmesi sonucunu doğurmaktadır.
Aynen Taksimin Koşulları
TMK m. 699 uyarınca, paylaşımın aynen taksim yoluyla yapılabilmesi için malın paylaşılabilir nitelikte olması, bu paylaşımın paydaşların hak ve menfaatlerini önemli ölçüde zedelememesi gerekir. Taşınmaz malların aynen taksiminde imar mevzuatına uygunluk, bağımsız bölüm oluşturulabilme olanağı, kat mülkiyeti tesisinin mümkün olup olmadığı belirleyicidir. Bilirkişi incelemesi sırasında mahkemece taşınmazın özellikleri, yüzölçümü, imar durumu ve yerel yönetim mevzuatı birlikte değerlendirilir. Aynen taksimin mümkün olmadığı tespit edildiğinde satış suretiyle paylaşımına karar verilir.
Satış Suretiyle Paylaşımda İcra Müdürlüğünün Rolü
Satış suretiyle paylaşıma karar verildikten sonra satış, mahkemece görevlendirilen satış memurluğu (icra müdürlüğü) tarafından İİK hükümlerine göre yürütülür. Satış açık artırma yoluyla gerçekleştirilir; muhammen bedelin yüzde ellisi ve takip masrafları ile rüçhanlı alacakların toplamını aşan teklif bulunmadığında satış düşer ve yeniden artırma yapılır. Paydaşlardan birinin satışa konu malı satın alma talebi, paydaşlığın korunması ya da ortaklığın paydaşlar arasındaki devirle sona erdirilmesi açısından önem kazanır. Satıştan elde edilen bedel, paylar oranında ve mahkeme kararı çerçevesinde paydaşlara dağıtılır.
Önalım Hakkı ve Önceden Yapılan Devirler
İzale-i şuyu yoluyla yapılan satışlarda, üçüncü kişilere yapılan devirler bakımından önalım hakkı kullanılamaz. Buna karşılık ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlar bakımından önalım hakkı doğmaktadır. Bu nedenle paydaşların, ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce diğer paydaşlardan herhangi birinin payını devretmek isteyip istemediğini değerlendirmesi yararlı olur. Önalım hakkına ilişkin ayrıntılı analiz için önalım (şufa) davası başlıklı çalışmamız incelenebilir.
Sık Karşılaşılan Hatalar
Uygulamada en sık görülen hata, elbirliği mülkiyetine konu mallarda mirasçılardan birinin eksik bırakılarak dava açılmasıdır. Yargılama sürecinde eksiklik tamamlattırılsa da bu süre, davanın uzaması sonucunu doğurmaktadır. Bir diğer hata, aynen taksim talebinin bilirkişi incelemesinin sonucu beklenmeden, gerekli somut argümanlar olmadan ileri sürülmesidir. Bilirkişi raporlarına itirazlarda, malın imar durumu ve bağımsız bölüm oluşturma imkânına ilişkin somut analizlerin sunulması; mahkemenin satış yerine taksim yönünde karar verme ihtimalini artırmaktadır.