Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin tarafları arasında kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlık çıktığında veya kanunda öngörülen artış oranının üzerinde yeni bir bedel istenmek istendiğinde başvurulan yoldur. Türk Borçlar Kanunu’nun 343 ve devamı maddeleri ile özellikle TBK m.344, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı ile beş yıllık dönem sonrası hakkaniyete uygun bedel tespitini düzenler.
TBK 344 — Beş Yıllık Dönem ve Hakkaniyet İlkesi
Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenir. Beş yıllık sürenin sonunda ise hâkim, kira bedelini emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve TÜFE oranı çerçevesinde hakkaniyete uygun olarak yeniden tespit eder. Bu tespit, taraflardan birinin açacağı davayla mümkündür.
İlgili Yargıtay Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararı, kira bedelinin tespitinde hakkaniyet ilkesinin uygulanması, TBK 344 çerçevesinde yenilenen kira dönemlerindeki kira artış sınırının değerlendirilmesi ve beş yıllık dönem sonrası tespitte emsal kira araştırmasının yöntemine ilişkin temel ilkeleri ortaya koymaktadır. Karar, mahkemenin emsal kira incelemesi yaparken taşınmazın konumu, niteliği, kullanım amacı ve piyasa koşullarını birlikte değerlendirmesi gerektiğini vurgular.
Yargıtay 3. HD, E. 2025/5957, K. 2025/6393, 24.12.2025 — Karar metni
Yıllık Artış Sınırı: TBK 344 ve TÜFE 12 Aylık Ortalaması
TBK 344/1 hükmü, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu düzenler. Konut kiraları bakımından kanun koyucu, geçici düzenlemelerle yıllık artışa ek sınırlamalar getirebilmiştir; bu nedenle sözleşmede kararlaştırılan artış oranı, yürürlükteki üst sınırı aşamaz. Üst sınırı aşan kısım geçersiz sayılır ve sözleşme TBK 344 çerçevesinde uygulanır.
Taraflar artış oranı kararlaştırmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişim oranını geçmemek üzere hâkim tarafından kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise hâkim, TBK 344/3 uyarınca TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun yeni kira bedelini tespit eder. Bu tespitte yıllık artış sınırı bağlayıcı değildir; emsal kiralar ve taşınmazın güncel durumu belirleyici olur.
Dava Açma Süresi ve Hüküm Sonrası Uygulama
Kira tespit davası yeni kira yılının başlamasından önceki otuz gün içinde açılır veya bu süre içinde kiraya verenin kira artışına ilişkin yazılı bildirimde bulunması yeterlidir. Bu durumda dava sonraki kira yılının sonuna kadar açılabilir ve verilecek karar, yeni kira yılı başlangıcından itibaren hüküm ifade eder. Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyete tabi olduğu hallerde ortaklığın sona erdirilmesi yolu için ortaklığın giderilmesi davası incelenebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili sayılmakla birlikte, sözleşmeden doğan davalar için HMK m. 10’da öngörülen ifa yeri mahkemesinin de yetkili olabileceği değerlendirilmektedir. Gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında, kira tespit davalarının basit yargılama usulüne tabi olduğu ve süre kısıtları bakımından dilekçeler aşamasında özen gösterilmesi gerektiği unutulmamalıdır.
Emsal Kira Bedelleri ve Bilirkişi Raporu
Tespit davasının temel delili, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini ortaya koyan bilirkişi raporudur. Bilirkişi; taşınmazın konumu, yüzölçümü, kat ve cephe durumu, yapı yaşı, ısınma sistemi, sosyal donatı, ulaşım imkânları gibi unsurları değerlendirerek dosyaya emsal kira analizini sunar. Davacı, dilekçesinde benzer nitelikteki taşınmazlara ait güncel kira sözleşmelerini, ilan örneklerini, varsa belediye kira tespit verilerini eklemelidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadında, emsal kira bedelinin tespitinde tek bir mukayeseye değil, birden çok benzer taşınmazın objektif veriyle karşılaştırılmasına dayanılması gerektiği vurgulanmaktadır.
Hakkaniyet İndirimi ve Önceki Kira İlişkisi
TBK m. 344/3 uyarınca, beş yıllık sürenin dolmasından sonra mahkemece kira bedelinin tespitine karar verilirken, taşınmazın durumu, kiracının ödeme gücü ve önceki kira ilişkisinin niteliği birlikte değerlendirilir. Önceki kira ilişkisinin uzunluğu ve istikrarı, mahkeme tarafından hakkaniyet indirimi yönünde değerlendirme yapılması bakımından önemlidir. Bu yaklaşım, sadece serbest piyasadaki emsal kira düzeyine ulaşmak yerine; kiralayan ile kiracı arasındaki dengeli ilişkinin korunmasını amaçlamaktadır. Uygulamada hakkaniyet indirimi oranı dosyanın somut koşullarına göre belirlenmekte; doğrudan emsal kira düzeyine yükseltme sınırlı kalmaktadır.
Tespit Sonrası Uygulanma, Geriye Etki ve Faiz
Kira tespit kararı, yenilenen kira yılı başından itibaren geçerli olmak üzere bağlayıcılık kazanır. Davanın yeni kira yılının başlamasından en geç otuz gün önce açılması ya da kiracıya bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulması hâlinde, tespit edilen kira yeni dönemden itibaren uygulanır. Tespit edilen kira bedeli ile sözleşmedeki bedel arasındaki fark, geriye dönük olarak kiracıdan istenebilir. Ödenmeyen kira farkı için yasal faiz işletilir; ihtarın tebliğ tarihinden itibaren temerrüde düşülmüş sayıldığından faiz hesaplaması bu tarihe göre yapılır.
Sık Karşılaşılan Hatalar
Uygulamada en sık görülen hata, otuz günlük ihtar süresinin kaçırılması ve davanın yeni kira yılı için sonuç doğurmaması riskidir. Bir diğer hata, emsal kira karşılaştırmasının yalnızca kiralayan tarafından sunulan örneklerle yapılması ve bilirkişi raporuna karşı kiracının somut itiraz argümanlarını ileri sürmemesidir. Yıllık artış sınırının aşıldığı dönemlerde tespit davası açılmadan yapılan zam talepleri, hukuki dayanaktan yoksun kalmakta; bu nedenle tarafların artış sınırı, beş yıllık dönem ve tespit davası kurumlarını birlikte değerlendirmesi gerekmektedir. Tahliye süreçleri için tahliye davaları başlıklı çalışmamız yol gösterici olacaktır.