İstanbul Gayrimenkul Avukatı: Tapu, Satış ve Önalım Uyuşmazlıkları

Taşınmaz alırken, satarken, miras yoluyla paylı malik olduğunuzda ya da tapudaki kaydın gerçeği yansıtmadığını düşündüğünüzde ilk bakılacak yer kanunun öngördüğü şekil kuralları, süreler ve yetkili mahkemedir. Bu sayfa, İstanbul’da gayrimenkul avukatı olarak sık karşılaştığımız konuları resmî mevzuat metnine dayanarak genel hatlarıyla anlatır; somut dosyada sonucu tapu kaydı, sözleşme, ödeme belgeleri ve tebligatlar birlikte belirler.

Son güncelleme: 25.10.2026

Taşınmaz Satışında Resmî Şekil Kuralı

Gayrimenkul hukukunun temel kuralı, taşınmaz mülkiyetini devretmeyi amaçlayan sözleşmenin resmî şekilde yapılmasıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706 bu sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237 de aynı kuralı satış sözleşmesi bakımından tekrarlar ve taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını belirtir. Aynı maddeye göre önalım sözleşmesi ise yazılı şekle tabidir.

Resmî senedi kimin düzenleyeceği 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26’da gösterilmiştir: mülkiyete ilişkin resmî senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından düzenlenir. Bu nedenle elden imzalanan bir “satış sözleşmesi”, bedel ödenmiş olsa bile tek başına mülkiyeti geçirmez; böyle bir durumda hangi talebin ileri sürülebileceği, ödemenin ispatına ve sözleşmenin içeriğine göre ayrıca değerlendirilir.

Satış Vaadi Sözleşmesi ve Noter İşlemi

Henüz tapuda devir yapılmadan taraflar ileride satış yapmayı taahhüt ediyorsa bu bir satış vaadidir. 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60/3, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmayı noterlerin görevleri arasında sayar; taraflardan birinin talep etmesi ve harç ile giderleri ödemesi hâlinde noter bu sözleşmeyi tapu bilişim sistemi üzerinden tapu siciline şerh verebilir. Aynı bent noterlere taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi de tanır.

Tapu Kanunu m.26’ya göre noterde düzenlenen satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflardan biri isterse tapu siciline şerh edilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu sicil müdürlüğünce resen terkin olunur. Bu beş yıllık süre, şerhin korunması bakımından dosyada mutlaka takip edilmesi gereken bir tarihtir. Satış vaadine dayanan tapu iptali ve tescil talebinde sözleşmenin resmî şekilde yapılıp yapılmadığı, bedelin ödenip ödenmediği ve şerhin durumu birlikte incelenir.

Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu kaydı gerçek hak durumunu yansıtmıyorsa hak sahibinin başvuracağı temel yol tapu sicilinin düzeltilmesidir. Türk Medeni Kanunu m.1025’e göre bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş, bir tescil yolsuz olarak terkin edilmiş ya da değiştirilmişse, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Aynı maddenin ikinci fıkrası, iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî hakları ve her türlü tazminat istemini saklı tutar.

Bu nedenle tapu iptali davasında yalnız ilk kaydın yolsuz olup olmadığı değil, taşınmazın sonradan kime geçtiği de önem taşır. Türk Medeni Kanunu m.1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korur. Taşınmaz el değiştirmişse dava stratejisi, sonraki malikin iyiniyetli olup olmadığına ve gerektiğinde tazminat talebine göre kurulur. Tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması gibi geçici koruma talepleri de dosyanın özelliklerine göre değerlendirilir.

Önalım (Şufa) Hakkı ve Süreler

Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (Türk Medeni Kanunu m.732). Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu m.734’e göre alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Süreler kısadır. Türk Medeni Kanunu m.733/4’e göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Maddenin üçüncü fıkrası, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceğini düzenler. Bir yıllık üst süre, 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla önceki “iki yıl” ibaresinin değiştirilmesiyle getirilmiştir. Aynı Kanunla eklenen Türk Medeni Kanunu geçici m.1’e göre m.733’teki değişiklikler, yürürlüğe girdikleri tarihten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlarda önceki hükümler uygulanmaya devam eder.

Türk Medeni Kanunu m.733/1’e göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragat resmî şekle ve tapu kütüğüne şerhe bağlıdır; belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir. Dava açıldıktan sonra yapılacak ödeme de önemlidir: m.734/2’ye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir ve önalım hakkı sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmazsa adına tescil kararı verilemez. Geçici m.1/2’ye göre m.734’teki bu değişiklik, yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Miras yoluyla ya da birlikte satın alma sonucu birden fazla kişiye ait olan taşınmazda paydaşlar anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Türk Medeni Kanunu m.698’e göre hukuki bir işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim m.699’a göre malın aynen bölünmesine karar verir; bölme durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmedilir. Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Miras ortaklığına özgü konular için miras ortaklığında ortaklığın giderilmesi rehberimize bakabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti ve Kira Uyuşmazlıkları

Apartman ve sitelerdeki aidat, ortak alan kullanımı, yönetim kararları ve projeye aykırı kullanım gibi uyuşmazlıklar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde çözülür. Kat Mülkiyeti Kanunu m.33’e göre kat malikleri kurulu kararlarına karşı, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açabilir; yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre koşulu aranmaz. Aynı madde, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliki veya kullanıcıya karşı hâkimin müdahalesinin istenebileceğini de düzenler.

Kiracının tahliyesi, kira bedelinin belirlenmesi ve kira alacakları Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerine tabidir. Bu konulardaki ayrıntılar için kira avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm (6306 Sayılı Kanun)

İstanbul’da riskli yapı tespiti sonrası dönüşüm süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre yürür. Kanunun m.1’inde belirtilen amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme usullerini belirlemektir.

Uygulamada en çok tartışılan konu karar yeter sayısıdır. 6306 sayılı Kanun m.6/1’e göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı ve benzeri usullerle değerlendirme konusunda, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir; bu karara katılmayanların arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Aynı maddenin dokuzuncu fıkrasına göre bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Bildirim ve teklif aşamasındaki süreler kısa olduğu için tebligat tarihleri ayrıca kayıt altına alınmalıdır.

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12/1’e göre taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine ya da alıkoyma hakkına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, bunlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (m.12/3). Bu nedenle Kadıköy’deki bir dairenin tapu iptali davası Anadolu Yakası’ndaki ilgili adliyede, Avrupa Yakası’ndaki ya da İstanbul dışındaki bir taşınmazın davası o yerin mahkemesinde görülür. Büromuz Kartal’dadır; başka yerdeki dosyaların üstlenilmesi ayrıca değerlendirilir.

Dava Şartı Arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/1’e göre aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Tapu iptali ve tescil ya da önalım davaları bu sayımda yer almaz. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi taşınmazla ilgili belgelerde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m.18/B/3). Taşınmazın devrine veya sınırlı aynî hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinde, şerh verildikten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir; gerekli inceleme yapıldıktan sonra resmî senet düzenlenmeksizin tescil yapılır (m.18/B/5).

Görüşmeden Önce Hazırlanacak Belgeler

Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi (ipotek, haciz, şerh ve beyanlar),
Satış, satış vaadi, kat karşılığı inşaat veya kira sözleşmesi,
Banka dekontları ve ödeme yazışmaları,
Noter ihtarları, satış bildirimi ve tüm tebligatlar (tarihleriyle),
Mirasçılık belgesi ve paydaş listesi (paylı veya elbirliği mülkiyetinde),
Riskli yapı tespiti, kat malikleri kurulu kararları ve varsa dava veya takip dosya numaraları.

Önalım, kat malikleri kurulu kararının iptali ve kentsel dönüşüm işlemlerine karşı dava gibi konularda süreler kısa olduğundan, belgeler toplanırken her tebligatın ve bildirimin tarihi ayrıca not edilmelidir. Gayrimenkul ve tapu konularında daha ayrıntılı bilgi için gayrimenkul ve tapu hukuku rehberi sayfamıza, büro hakkında bilgi için hakkımızda sayfasına bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi tapu devri yerine geçer mi?

Hayır. Noterde düzenlenen satış vaadi, ileride satış yapma borcu doğurur; mülkiyet tapuda tescille geçer. Vaat, taraflardan birinin isteğiyle tapuya şerh edilebilir ve Tapu Kanunu m.26’ya göre şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh resen terkin olunur. Borcun yerine getirilmemesi hâlinde tapu iptali ve tescil talebi ayrıca değerlendirilir.

Paylı taşınmazdaki satıştan haberim olmadıysa önalım hakkım devam eder mi?

Türk Medeni Kanunu m.733/4’e göre hak, satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Üç aylık süre bildirim tarihine, bir yıllık üst süre ise satış tarihine bağlıdır; bu nedenle satıştan geç haberdar olunduğunda bir yıllık sınırın dolup dolmadığı hemen kontrol edilmelidir. Değişiklikten önce yapılmış satışlarda geçici m.1 gereği önceki hüküm uygulanır.

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-b’ye göre taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıkları da aynı maddededir.

İstanbul’daki taşınmaz için başka şehirde dava açılabilir mi?

Aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğini değiştirebilecek davalarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12/1 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.18/1’e göre kesin yetki hâllerinde yetki sözleşmesi yapılamaz; bu nedenle taraflar sözleşmeyle başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz.

Avukatlık ücreti nasıl belirlenir?

Ücret, işin kapsamına göre yazılı sözleşmeyle kararlaştırılır ve Avukatlık Kanunu m.164’e göre avukatlık asgari ücret tarifesinin altında olamaz. Aynı Kanunun m.173’üne göre sözleşmede aksine hüküm yoksa kararlaştırılan ücret yalnız üstlenilen işin karşılığıdır; harç, bilirkişi ve keşif gibi giderler iş sahibine aittir. Ayrıntılar için 1136 sayılı Avukatlık Kanunu metnine bakılabilir.

Bu sayfa genel bilgi amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut uyuşmazlık için belgeler incelenerek değerlendirme yapılır; görüşme talebi aşağıdaki iletişim bağlantısından iletilebilir.

Yazar: Av. Bilal Alyar, İstanbul Barosu
ALYAR LAW & CONSULTANCY
İletişim