Gayrimenkul ve Tapu Hukuku Rehberi 2026 — Tapu, Dönüşüm, Yabancı

Hukuki uyarı: Bu rehber yalnızca bilgi amaçlıdır; bireysel dosyalar için Alyar Hukuk & Danışmanlık ile ilk görüşme yapmadan karar vermeyiniz. Güncel mevzuat 19 Nisan 2026 itibarıyla referans alınmıştır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Türk Hukukundaki Yeri

Bir arsa, bağımsız bölüm veya tarım arazisi yalnızca ekonomik değer değildir; aynı zamanda aile birikiminin somutlaştığı, miras halkasının kilit parçasını oluşturan bir varlık kategorisidir. Türkiye’de taşınmaz uyuşmazlıkları asliye hukuk, sulh hukuk, idare, vergi ve icra mahkemelerine dağılmış geniş bir alandır. Tapu kaydının şeklen var olması, arkasındaki hukuki ilişkinin geçerli olduğunu her zaman kanıtlamaz; muvazaalı devirler, sahte vekaletler, kadastro çelişkileri ve imar kısıtları, tapulu bir taşınmazı dahi dava konusu haline getirebilir.

Alyar Hukuk & Danışmanlık olarak Kartal merkezli büromuzda İstanbul başta olmak üzere Türkiye genelinde gayrimenkul hukuku dosyalarını dijital dosya yönetimiyle yürütüyoruz. Tapu müdürlüğü resmi yazışmalarından Yargıtay istinaf aşamasına kadar her adımda, müvekkilimize süreç haritası ve beklenen süre tablosu sunarız. Bu rehber; İstanbul anakentinde gayrimenkul yatırımı yapan, miras taşınmazı paylaşmaya çalışan, kentsel dönüşüm sürecine giren veya yabancı uyruklu olarak taşınmaz edinimi planlayan okurlar için kapsamlı bir başvuru kaynağı olarak hazırlandı.

Rehberde 2026 yılı itibarıyla geçerli mevzuat üzerinden; Türk Medeni Kanunu’nun 683-1030. maddeleri, 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun sıkça başvurulan hükümleri ele alınmıştır. Özellikle vurgulamak isteriz: karar özeti veya dava no uydurmaksızın, yalnızca mevzuat.gov.tr, anayasa.gov.tr ve HUDOC gibi resmi kaynaklara bağlanmış referanslar kullanıldı.

Türk Medeni Kanunu’nda Taşınmaz Mülkiyeti Çerçevesi

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, mülkiyet kavramını kişinin eşya üzerinde hukuk düzeninin sınırları çerçevesinde dilediği gibi tasarruf edebilme yetkisi olarak tanımlar. Kanunun 683. maddesi bu içeriği genel ilke olarak ortaya koyarken, 704. madde taşınmaz kavramının sınırlarını belirler: arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilmiş bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne yazılmış bağımsız bölümler bu kapsamdadır. Bir apartman dairesi, müstakil ev, tarla, bağ, üst hakkına konu yapı veya kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölüm — hepsi aynı kanun başlığının altında toplanır.

Mülkiyetin kazanılması iki yoldan gerçekleşir: aslen kazanma ve devren kazanma. Aslen kazanma, eşyanın üzerinde daha önce bir hak sahibi olmadan malın mülkiyetinin edinilmesini ifade eder; kazandırıcı zamanaşımı, işgal, buluntu eşya bu başlıktadır. Devren kazanma ise mevcut malikten hakkın devralınmasıdır; satış, bağışlama, trampa ve miras yoluyla intikal burada yer alır. Taşınmazlarda devren kazanmanın geçerliliği için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve tescil işleminin yapılması esastır; 4721 sayılı Kanunun 705. maddesi bu kuralı açıkça düzenlemiştir.

Eşya Hukukunun Üç Temel İlkesi

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetini kavrayabilmek için üç ilke daima başucunda tutulur. İlki belirlilik ilkesidir: hangi parsel, hangi ada, hangi bağımsız bölüm numarasının konu edildiği tapu kütüğünde belirli olmalıdır. İkincisi aleniyettir; taşınmaza ilişkin ayni haklar sicilde açıklanır ve üçüncü kişiler bu kayıtlara güvenir. Üçüncüsü sebebe bağlılıktır; tescilin arkasında geçerli bir hukuki sebep yoksa tescil yolsuz sayılır ve iptali istenebilir.

Mülkiyet Hakkının İçeriği ve Sınırları

Malik, eşyasını kullanma, ürünlerinden yararlanma ve üzerinde tasarruf etme yetkilerine sahiptir. Ancak bu yetkiler sınırsız değildir. Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyeti temel hak olarak güvence altına alır, fakat kamu yararı gerektirdiğinde kanunla sınırlanabilir. Komşuluk hukuku (TMK 737-750), imar kısıtları, kamulaştırma, taşkın yapı kuralları, çevre hukuku düzenlemeleri ve kültürel varlıkların korunmasına ilişkin özel kanunlar bu sınırları somutlaştırır.

Tapu Siciline Güvenilirlik ve İyiniyet İlkesi

Tapu sicili, devlet tarafından tutulan ve aleni kabul edilen resmi bir kayıt sistemidir. 4721 sayılı Kanunun 1020. maddesi uyarınca herkes, menfaatini ispat edebildiği ölçüde tapu kayıtlarını inceleyebilir. Ancak asıl kritik hüküm 1023. maddedir; buna göre tapu kütüğüne iyi niyetle güvenerek mülkiyet veya sınırlı ayni hak kazanmış olanın bu kazanımı korunur. Bu kural, tapu kaydının şeklen sahip olduğu güvenilirliğin yasal dayanağını oluşturur.

Hemen ardından 1024. madde sınırı çizer: bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz. Bu denge önemlidir — sicile güven, iyi niyetli üçüncü kişileri korur; kötü niyetli edinimleri ise arkalamaz. Uygulamada avukatın ilk işi, tapu takyidat kaydı, beyanlar hanesi, intikal ve geçmiş malik silsilesini inceleyerek satın alma öncesi bir hukuki due diligence raporu hazırlamaktır.

Resmi Şekil ve Tescil Zorunluluğu

Taşınmaz satışında sözleşmenin şekli resmi senettir. Harici satış, yani noterde düzenlenmemiş veya tapu müdürlüğünde imzalanmamış yazılı belge, geçersizdir. Sadece tapu müdürü huzurunda ve tapu kanunu hükümleri uyarınca düzenlenen resmi senetle veya noter huzurunda düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi ile bağlayıcı sonuç doğar. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi bu konuda belirleyicidir.

Dijital Tapu ve Web Tapu Uygulaması

Son yıllarda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Web Tapu sistemi üzerinden ön inceleme, beyan ekleme ve randevu alma süreçlerini dijitalleştirmiştir. Elektronik imza veya e-Devlet kimlik doğrulaması ile yurt dışından dahi başvuru yapılabilir hale gelmiştir; ancak mülkiyetin devri için tarafların veya vekilinin fiziki bulunması kural olarak aranır. Dijital dosya taşımasına rağmen resmi şekil ilkesi değişmemiştir.

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, eşya hukukunun en sık başvurulan davalarından biridir. Amaç, yolsuz ya da geçersiz şekilde oluşmuş tescilin kütükten silinerek gerçek hak sahibinin adına tescilin sağlanmasıdır. Davanın hukuki temeli 4721 sayılı Kanunun 1025. maddesidir: bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

Dava Sebepleri

Uygulamada en yaygın iptal sebeplerini şu başlıklarda toplayabiliriz: hile veya gabinle düşürülmüş irade sakatlığı (TBK 28-39), ehliyetsizlik, muris muvazaası, şufa hakkının ihlali, sahte vekaletname ile yapılan devirler, kadastro tespitinin hatalı olması, mirastan mal kaçırma amaçlı inançlı temlik, kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle eski malikin kayıt dışı kalması, ehliyetsizlik, zorla veya tehditle düzenletilmiş resmi senet, bağışlamanın cebrî icra sonucu iptali, vakıf malı veya mera niteliğindeki taşınmazın özel mülkiyete geçirilmesi.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi gereği taşınmazın değeri ne olursa olsun dava konusu taşınmazın aynına ilişkinse görev asliye hukuktadır. Yetki bakımından ise HMK 12. madde kesin yetki kuralı koymuştur: taşınmazın aynına ilişkin davalar yalnızca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Çatalca’daki bir tarla için açılacak tescil davası, Kartal’da görülmez; dava, Çatalca Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Davada Talep Edilenler

Dilekçede şu talepler kümelenir: dava konusu tapunun iptali, davacının ya da gerçek hak sahibinin adına tescili, ihtiyati tedbir yoluyla taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi, gerekirse ecrimisil, vekalet ücreti, harç iadesi ve yargılama giderleri. Tescil hükmü kesinleşmedikçe infaz kabiliyeti doğmaz; bu nedenle süreç boyunca tedbir şerhi kritik bir korumadır.

Kanıt Yükü ve Deliller

Tapu iptal davasında davacı, tescilin dayanağındaki hukuki sebebin geçersizliğini ispatla yükümlüdür. Tanık, yazılı belge, banka kayıtları, tapu müdürlüğü yevmiye defterleri, noterlerden gelen resmi senet örnekleri, sosyal ve ekonomik durum araştırması, keşif, bilirkişi incelemesi başlıca delil araçlarıdır. Muvazaa iddialarında tanık dinlenmesi istisnai olarak mümkündür; TBK 19 ile birlikte değerlendirme yapılır.

Muris Muvazaası ve Mirastan Mal Kaçırma

Muris muvazaası, miras bırakanın bazı mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, ölmeden önce gerçek iradesi bağışlama olduğu halde, bunu satış gibi göstererek taşınmazını devretmesidir. Dışarıdan bakıldığında normal bir alım-satım görünür; oysa arkasında ivaz bulunmamaktadır. 4721 sayılı Kanunun saklı pay ve tenkis hükümleri (505-571) ile birlikte değerlendirildiğinde, mirasçının bu tasarrufa karşı iki temel yolu vardır: muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil ile tenkis davası.

Muris Muvazaası İddiasının Şartları

İçtihat ve öğreti birliği içindedir: dört unsur birlikte bulunmalıdır. Miras bırakanın bağışlama amacı, bağışlamadan başka mirasçılardan mal kaçırma niyeti, görünürde kurulan satış sözleşmesi ve tarafların muvazaa konusunda anlaşması. İspat noktasında, bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, muris ile davalı arasındaki yakınlık derecesi, satış tarihinde murisin yaşı ve ekonomik durumu, taşınmazın piyasa değeri ile satış değeri arasındaki uçurum, davalının mali imkanları, muristen başka mirasçıların bilgisi gibi olgular bir araya getirilir.

Tapu İptali Yerine Tenkis Tercihi

Bazı durumlarda muvazaa unsurları tam kurulamamış, ancak saklı paya tecavüz mevcut olabilir. Bu halde tenkis davası (TMK 560 vd.) yolu açıktır. Tenkis davası, saklı paylı mirasçının saklı payına tecavüz eden kazandırmaların yasal sınıra indirilmesini talep eder. Dava süresi TMK 571’e göre mirasçının saklı payının ihlal edildiğini öğrenmesinden itibaren bir ve her halde miras açılmasından itibaren on yıldır. Kural olarak önce tenkis, sonra muvazaa sırasının izlendiği uygulama eğilimleri mevcuttur; ancak seçimlik değil, delil durumuna göre hazırlanacak bir stratejidir.

Paylı Mülkiyet ve Mirasçının Durumu

Mirasçılardan birinin muvazaa davası açması, davayı yalnızca kendi payı oranında kazanabileceği anlamına gelmez. Zira muvazaa tespiti halinde dava konusu tasarruf başından itibaren hükümsüzdür; fakat iptal kararı paylı mülkiyet esaslarına göre davacı mirasçının miras payı oranında tescile hükmedilir. Diğer mirasçıların da dava açması halinde onlar da payları oranında faydalanır.

Önalım (Şufa) Davası

Şufa hakkı, Türkçeye “önalım” olarak çevrilen ve paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların o payı aynı koşullarla satın alabilmesini sağlayan yenilik doğurucu bir haktır. 4721 sayılı Kanunun 732. maddesi yasal önalım hakkını, 735. madde ise sözleşmesel önalım hakkını düzenler. Yasal önalım hakkı paylı mülkiyette kendiliğinden bulunur; paydaşın bu hakkı için ayrıca sözleşme yapmasına gerek yoktur.

Hakkın Kullanımı ve Süreler

TMK 733. madde iki ayrı süre öngörmüştür: önalım hakkı, satışın paydaşa bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücüdür; ihmal halinde hak sönümlenir. Uygulamada satıcı paydaş, bildirimi noter kanalıyla yapmadığı için sürenin işlemeye başlamadığı hallere sıklıkla rastlanır; bu durumda iki yıllık azami süre devreye girer.

Dava Süreci ve Bedel Depo Şartı

Önalım davası açan paydaşın mahkemenin vereceği süre içinde satış bedelini mahkeme veznesine depo etmesi gerekir. Bedel; tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcının ödediği tapu harçları ve alım giderleridir. Mahkeme gerçek satış bedelini bilirkişi ile tespit ettirir; tapuda düşük gösterilen bedeli esas alarak önalımdan kurtulma (muvazaalı bedel) ihtimalini dikkate alır. Bedelin mahkemeye depo edilmemesi halinde dava reddedilir.

Şufadan Kurtulma Yolları

Paydaş satış yerine takas, bağışlama veya cebri icra yoluyla pay devrini gerçekleştirmişse şufa işletilemez. Kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazda bağımsız bölümler bakımından şufa hakkı bulunmaz; zira kat mülkiyetinde paylı mülkiyet değil, mülkiyet üzerinde ortak alan vardır. Fiili taksim savunması da ayrı bir sınırdır: tüm paydaşlar taşınmazı uzun süredir fiilen bölüşmüş ve her biri kendi bölümünü kullanıyorsa, önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanılacağı kabul edilir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Uyuşmazlıkları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, aynı gayrimenkulün birden fazla bağımsız bölüme bölünerek her birinin ayrı mülkiyet konusu olmasını düzenler. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki temel fark; kat mülkiyetinde yapı bitmiş, iskan alınmış ve bağımsız bölümlerin fiilen oluşmuş olmasıdır; kat irtifakında ise yapı henüz tamamlanmamıştır ama arsa payları tanımlanmıştır.

Ortak Yerler, Yönetim Planı ve Genel Kurul

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi ortak yerleri sayar: temeller, ana duvarlar, çatılar, bahçeler, sığınaklar, asansörler, ortak elektrik-su tesisatı, merdivenler, tahliye bacaları, havalandırma, ısıtma tesisatı ve benzeri unsurlar. Bu alanlarda kat maliklerinin payı arsa payı oranındadır ve müstakilen satılamaz. Yönetim planı, kat maliklerinin oybirliğiyle değiştirilir; genel kurul ise hukuki olarak kat maliklerinin temel karar alma organıdır.

Aidat Alacağının Tahsili ve Ortak Giderler

Aidat borcu olan kat maliki veya kiracı, yöneticinin takipte bulunmasıyla karşılaşır. KMK 20. madde ortak gider ve avansa katılma yükümlülüğünü düzenler. Borçlu kat maliki belirlenen tarihten sonra %5 aylık gecikme tazminatı öder. Tahsilat için yönetici, kat malikleri kurulu kararı aramadan icra takibi başlatma yetkisine sahiptir.

Ortak Yerlere El Atma ve Projeye Aykırı Yapılar

Bir kat malikinin balkonu kapatması, teras veya çatıyı kendine özgülemesi, dış cepheyi değiştirmesi projeye aykırılık oluşturur. Diğer kat malikleri, KMK 19. madde ile eski hale getirme, 16. madde ile müdahalenin meni, gerekirse 25. madde kapsamında kat mülkiyetinden çıkarma davası açabilir. Son başvurulan çarelerden biri olan çıkarma davası için borcun ve ihtarlara rağmen sürdürülen aykırılığın ağırlığı aranır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Paylı veya elbirliği mülkiyet ilişkisinin sürdürülemediği durumlarda, mülkiyet ortaklığının hâkim kararıyla sona erdirilmesi yolu izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasıdır. Dava, TMK 698. maddede düzenlenen paylaşmayı isteme hakkına dayanır. Görev sulh hukuk mahkemesindedir; yetki ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Aynen Taksim mi, Satış mı?

Hakim ilk olarak aynen taksimi araştırır: taşınmaz, paydaşlara fiilen ve değer itibariyle adil biçimde bölünebiliyorsa, aynen paylaştırma hükmü verilir. İmar mevzuatı, ifrazın mümkün olması, bağımsız bölümlerin kullanışlı hale gelmesi gibi şartlar incelenir. Aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmedilir; mahkeme bilirkişi değeri üzerinden taşınmazı açık arttırma ile sattırır ve bedeli pay oranında dağıtır.

Paydaşlar Arası Artırma

Mahkeme, paydaşlar arasında sınırlı satış yaptırma yetkisine sahip değildir; satış herkese açık olarak yapılır. Ancak paydaşlardan biri veya birkaçı artırmaya katılıp taşınmazı alabilir. Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, kira şerhi bulunuyorsa, artırma şartnamesine işlenir ve alıcı bu yükümlülükleri gözeterek teklif verir.

Miras Ortaklığında İzale-i Şuyu

Muris öldüğünde taşınmaz elbirliği mülkiyete dönüşür. Mirasçılardan biri paylaşım isteyebilir. Mahkeme önce elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevirir (veya paydaşların muvafakati ile doğrudan satış yoluna gidilir), ardından paylaşım gerçekleştirilir. Elbirliği mülkiyet sona ermeden tapuda pay satılamayacağı için, mirasçılardan birinin payını devretmesi arzusu durumunda ortaklığın giderilmesi çoğunlukla devreye girer.

Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Yasa

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, deprem başta olmak üzere afet risklerine karşı riskli yapıların tespiti ve dönüşümünü düzenler. Yasanın uygulama yönetmeliği, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından çıkarılmıştır. İstanbul’un büyük kısmı, 1999 Marmara Depremi sonrası belirlenen fay hatlarıyla doğrudan bağlantılıdır; bu nedenle Kartal, Maltepe, Pendik, Bakırköy, Avcılar, Zeytinburnu gibi ilçelerde riskli yapı tespiti ve dönüşüm süreçleri yoğundur.

Riskli Yapı Tespiti

Maliklerden herhangi biri, Bakanlıkça yetkilendirilmiş bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırabilir. Rapor olumlu ise idareye sunulur ve tapuya riskli yapı şerhi konur. Maliklere tebliğ, 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre yapılır. Tebliğden itibaren 15 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir; idari mahkeme raporun bilimsel esaslara uygunluğunu, teknik ve usul yönlerinden denetler.

Yıkım Süreci ve Maliklerin Anlaşması

Riskli yapı kesinleştikten sonra maliklere 60 günden az olmamak üzere yıkım süresi verilir; bu sürede yıkım yapılmazsa idare yıkar ve masrafını maliklerden alır. Dönüşüm; maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar verilerek yürütülür. 2/3 kararına katılmayan paydaşların hisseleri rayiç bedelle diğer paydaşlara devredilir; olmazsa idarece kamulaştırılır. Maliklerin müteahhit ile yapacağı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ise ayrı bir hukuki zemin oluşturur.

Kira Yardımı ve Faiz Destekli Kredi

6306 kapsamında dönüşüme tabi olan ev sahiplerine Bakanlıkça belirlenen tutarda aylık kira yardımı verilir. Kiracılar da sınırlı süreyle kira desteğinden yararlanabilir. Ayrıca faiz destekli kredi imkânı, yıkım-yapım süreleri boyunca ekonomik yükü hafifletmek amacıyla sunulur. Bu kalemlerden yararlanmak için başvuru, tebligat, banka anlaşması, yapım süresi sınırları gibi usul adımları titizlikle takip edilmelidir.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, kamu yararının gerektirdiği hallerde devletin özel mülkiyetteki taşınmazı bedelini ödeyerek kamu mülkiyetine geçirmesini düzenler. Anayasa’nın 46. maddesi bu yetkiyi açıkça tanımış, ancak bedelin peşin ve adil biçimde ödenmesi şartına bağlamıştır. Süreç; kamulaştırma kararı, değer takdiri, uzlaşma daveti, bedel tespiti ve tescil davası aşamalarından oluşur.

Uzlaşma Aşaması

İdare, kıymet takdir komisyonu raporu ile belirlediği bedeli maliklere önerir. Uzlaşma sağlanırsa taşınmaz idareye devredilir, bedel malike ödenir. Uzlaşma olmazsa idare asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açar. Bu dava hızlı bir mecradır; mahkeme keşif ve bilirkişi ile değeri belirler, bedeli bankaya yatırır, taşınmaz idare adına tescil edilir.

Kamulaştırmasız El Atma

Uygulamada idare, resmi kamulaştırma yapmadan taşınmazı fiilen kullanmaya başlayabilir: yol açma, park yapma, altyapı geçirme, hizmet binası inşa etme gibi. Bu durumda malikin iki yolu vardır: bedel davası (mülkiyetin tescili ile birlikte bedel talebi) ve eski hale iade davası (fiziksel imkan dahilinde taşınmazın müdahaleden arındırılması). Bedel davasında zamanaşımı söz konusu değildir; mülkiyet hakkı zamanaşımına tabi tutulmaz.

Hukuki El Atma

Bir de hukuki el atma kavramı vardır: imar planında yeşil alan, okul, sağlık tesisi gibi kamusal alana ayrılan ancak uzun süredir kamulaştırılmamış taşınmazlar. Sahibi imar planından ötürü kullanamaz, satamaz, yapılaşamaz. Anayasa Mahkemesi ve idari yargı, bu fiili durumun mülkiyet hakkını zedelediğini kabul etmekte ve bedel davası yolunu açmaktadır. İdari yargı alanı, hukuki el atma bakımından önem taşır.

İmar Hukuku, Ruhsat ve Yapılaşma

3194 sayılı İmar Kanunu, yerleşim yerlerinin planlı gelişimini, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, yapı denetimi, parselasyon ve kaçak yapı hususlarını düzenler. Taşınmaz yatırımında arsanın imar durumu öğrenilmeden alım yapılması, birçok uyuşmazlığın başlangıcıdır. İmar durum belgesi, belediyeden her taşınmaz için alınabilen ve emsal, kat adedi, çekme mesafeleri, yol genişliği, donatı alanı kısıtları gibi temel bilgileri içeren resmi belgedir.

Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni

Yapı ruhsatı, projenin belediyenin imar birimince onaylandığını ve inşaatın başlayabileceğini gösterir. Yapı tamamlandığında alınan yapı kullanma izni (iskân) ise binanın projeye ve fen kaidelerine uygun tamamlandığının belgesidir. İskansız bağımsız bölüm satın almak, tapuda devir yapılsa da uygulamada birçok sorunu beraberinde getirir: elektrik, su, doğalgaz abonelikleri, kredi kullanımı, imar affı ve yapı kayıt belgesi durumları gibi.

Parselasyon (18. Madde Uygulaması)

İmar Kanunu 18. madde, belediyelerin düzenleme sahası ilan ederek özel mülkiyetteki parselleri yeniden düzenlemesini ve düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi ile donatı alanları oluşturmasını düzenler. DOP oranı, 2024 değişikliği ile %45’e kadar çıkabilir. Parselasyon işlemlerine karşı idari mahkemede iptal davası yolu açıktır; özellikle eşitsiz dağıtım, verimsiz parsel oluşturma veya kamu yararına aykırılık gibi gerekçelerle.

Kaçak Yapı ve İmar Barışı

Ruhsatsız veya ruhsat ve eki projeye aykırı yapılar, İmar Kanunu 32. madde ile para cezasına tabidir; yıkım kararı da alınabilir. 2018 tarihli geçici düzenleme ile yapı kayıt belgesi başvurusu açılmış, ancak kalıcı hukuki güvence sağlamamıştır. Yapı kayıt belgeli taşınmaz, resmi kat mülkiyetine geçmeden, tapu devri aşamasında ek risk taşır.

Kadastro Tespiti ve 3402 Sayılı Yasa

3402 sayılı Kadastro Kanunu, Türkiye’de taşınmazların mülkiyet ve sınırlarının belirlenerek tapu kütüğüne geçirilmesini düzenler. Bir bölgede kadastro çalışması başlatıldığında, paftalara dayalı sınır tespiti, malik belirleme, askı ilanı ve itiraz aşamaları yürütülür. Askı süresi içinde itirazını yapmayan malik için kadastro tutanağı kesinleşir.

Kadastro Tespitine İtiraz ve Kadastro Davası

Askı süresi boyunca idari itiraz mümkündür; kadastro komisyonu inceler, itirazı kabul edilmeyenler kadastro mahkemesinde dava açabilir. 3402 sayılı Yasanın 11. maddesi, askı ilanı bittiği tarihten itibaren 30 gün içinde dava açma hakkı verir. Kadastro mahkemesi, özel görevli bir mahkeme olup delilleri basit yargılama usulüyle inceler. Bu aşamada açılmayan dava, genel mahkemelerde tapu iptal ve tescil davasına dönüşür ve ispat yükü ağırlaşır.

20 Yıllık Süre ve Kesinleşmiş Tutanaklar

3402 sayılı Kanun’un 12. maddesi, kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl (bazı hallerde 20 yıllık miktar fazlalığı söz konusu olduğunda farklı) geçmekle, tapu kaydına dayanan taleplerin dinlenemeyeceğini düzenlemiştir. Hak düşürücü süre niteliğindeki bu düzenleme, kadastro sonrası dava açma bakımından kritik önemdedir.

Orman, Mera, Kıyı Tespitleri

Kadastro çalışmalarında bir taşınmazın orman, mera, kıyı veya sit alanı olarak tespit edilmesi; tapusu olsa dahi mülkiyetin sona ermesi sonucunu doğurabilir. Bu konularda 6831 sayılı Orman Kanunu, 4342 sayılı Mera Kanunu, 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu hükümleri devreye girer. Özellikle Karadeniz kıyı şeridi, Ege zeytinlikleri ve İstanbul Boğaz siluetinde bu uyuşmazlıklar yoğundur.

Zilyetlik ve Kazandırıcı Zamanaşımı

Zilyetlik, bir eşya üzerindeki fiili hakimiyettir ve TMK 973-995 arasında düzenlenmiştir. Taşınmaz zilyetliği, mülkiyet hakkına dayansın veya dayanmasın korunur; 982. madde zilyetliğin gasbı halinde iade davasını, 983. madde zilyetliğe tecavüzün meni davasını düzenler. Ancak taşınmazlarda zilyetlik, belirli koşullarla mülkiyeti de kazandırabilir.

Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK 712)

Tapu sicilinde malik olarak kayıtlı bulunan kişi, taşınmazı 10 yıl iyi niyetle ve nizasız olarak elinde bulundurmuşsa, kaydın yolsuz olduğu ileri sürülse dahi mülkiyet onun lehine kesinleşmiş sayılır. Bu düzenleme, tapu sicilinin güvenilirliğini destekler niteliktedir; sicile güvenmiş iyi niyetli malikin hakkını süreyle perçinler.

Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK 713)

Tapu kaydı bulunmayan veya kaydı hasımsız bulunan taşınmazlarda, davacı taşınmazı 20 yıl boyunca malik sıfatıyla ve davasız olarak elinde bulundurmuşsa, bu süre sonunda adına tescil isteyebilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Zilyetliğin delili olarak tanık, vergi kayıtları, komşu beyanı, ekin-dikim, çeşme-bağ yapma gibi fiili hakimiyet işaretleri değerlendirilir. Orman ve mera nitelikli taşınmazlar, zilyetlikle kazanılamaz; 713. madde bu istisnayı ayrıca düzenler.

Zilyetlik Davaları

Zilyet, malik dahi olmasa, eşyasına yönelik saldırıya karşı mülkiyet davası açmak zorunda değildir; ilk başta zilyetliğe dayalı davalarla hakkını koruyabilir. Zilyetliğin gaspı durumunda iade davası açma süresi, gaspın öğrenildiği tarihten itibaren 2 ay ve her halde 1 yıldır (TMK 984). Bu süre hak düşürücüdür.

İpotek, Rehin ve Üst Hakkı

Taşınmaz rehni, bir alacağın teminatı olarak taşınmazın üzerine konulan ayni haktır. Türk Medeni Kanunu 850-938 aralığındaki bölüm, taşınmaz rehninin üç türünü düzenler: ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi. Uygulamada en sık ipotekle karşılaşılır; bankaların konut kredileri, ticari krediler ve tüketici kredileri çoğunlukla taşınmaz ipoteği ile güvenceye alınır.

İpoteğin Kurulması ve Türleri

İpotek, taşınmaz malikinin rızasıyla veya kanunun tanıdığı bir sebeple zorla kurulabilir. Rızai ipotek, tapu müdürlüğünde resmi senet ile tesis edilir. Kanuni ipotek ise örneğin satış bedelinin tahsili için satıcı lehine tanınan ipotek, yüklenicinin eser bedeli için tanınan ipotek veya ortaklar arası payın işlendiği hallerde devreye girer. İpotek ana para ipoteği veya üst sınır (limit) ipoteği olarak kurulabilir; bankaların kredi sözleşmelerinde genellikle üst sınır ipoteği tercih edilir.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu

Borçlu taksitleri ödememeye başladığında, alacaklı 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı veya ilamsız takip başlatabilir. Ödeme emrine süresinde itiraz edilmemesi veya itirazın icra mahkemesince kaldırılması halinde, taşınmazın kıymet takdiri, satış ilanı ve açık artırma süreci uyarınca ihaleye çıkar. İhale kesinleştiğinde alıcı adına tescil yapılır, borçlu taşınmazı tahliye etmekle yükümlüdür.

Üst Hakkı ve İntifa

Üst hakkı (TMK 826 vd.), arazi üzerinde inşaat yapma veya mevcut bina sahipliğine konu olan ayni haktır. Uygulamada hazine arazileri, belediye taşınmazları veya vakıf malları üzerinde özel sektör yatırımlarında sıkça kurulur. İntifa hakkı (TMK 794 vd.) ise bir başkasına ait eşyanın kullanılmasını ve ürünlerinden yararlanmasını sağlayan irtifak hakkıdır; taşınmazlarda tapu kütüğüne şerhle kurulur.

Ecrimisil ve Haksız İşgal Tazminatı

Ecrimisil, bir başkasının taşınmazını rızası dışında kullanan veya işgal eden kişinin, hak sahibine ödemekle yükümlü olduğu kullanma bedeli ve zarar karşılığıdır. Klasik kira gibi bir sözleşme ilişkisinden doğmaz; haksız işgal olgusuna dayanır. Kamu taşınmazlarında Hazine, belediye, üniversite gibi idarelerin istediği ecrimisil 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve ilgili yönetmelik çerçevesinde ecrimisil ihbarnamesi ile istenir; özel hukukta ise açılan davanın konusudur.

Dava Usulü

Ecrimisil davası, taşınmazın paylı maliki ya da mülkiyete dayanan herhangi bir paydaş tarafından açılabilir. Süre yönünden, TBK 146 uyarınca genel 10 yıllık zamanaşımı uygulanır; faiz ise işlemeye başladığı tarihten itibaren yasal faiz oranındadır. Kira bedelleri, piyasa rayiçleri, bölgedeki emsal sözleşmeler ve bilirkişi incelemesi delil olarak kullanılır.

Paydaşlar Arası Ecrimisil

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması, diğer paydaşlara karşı ecrimisil borcu doğurabilir. Ancak öğreti ve uygulama, paylı mülkiyet davalarında önce bir çekişme bildirimi (ihtar) yapılmasını arar. Taşınmazı fiilen kullanan paydaş, başlangıçta paylaşıma ilişkin bir anlaşma olduğu kabulü altında hareket ediyorsa, tam bir “haksız işgal” iddiasının koşulları oluşmayabilir. Bu nedenle paydaşlar arası ecrimisil davalarında öncesindeki iradenin ve diğer paydaşların onayının kanıtlanması kritik önemdedir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul satış vaadi, satış sözleşmesinin doğrudan kurulmasından önce, tarafların ileri bir tarihte satış sözleşmesini yapmayı taahhüt ettikleri ön sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi uyarınca geçerliliği için noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. İnşaat halindeki dairelerde, müteahhitle yapılan kat karşılığı sözleşmelerde ve bitmemiş parsellerde sıkça başvurulan bu yöntem, tapu tescilini koruma altına alır.

Tapuya Şerh ve Koruma

Gayrimenkul satış vaadi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca tapuya şerh olarak işlenebilir. Şerh tarihinden itibaren 5 yıl süre ile üçüncü kişileri bağlar; bu süre içinde lehine şerh konulan taraf, tapu iptal ve tescil davası açabilir. Satış vaadi sözleşmesi tek başına ayni sonuç doğurmaz; alacak doğurur. Ancak tapu şerhi, sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği açısından stratejiktir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

İstanbul’un kentsel dönüşüm yoğun ilçelerinde yüklenici (müteahhit) ile arsa maliki arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bir kategori olarak ayrı bir derinlik gerektirir. Sözleşme gereğince arsa maliki, arsasının bir bölümünü veya bir kısım bağımsız bölümü yükleniciye devretmeyi; yüklenici de bu karşılığında belirli teknik özelliklerde bina inşa edip, kalan bağımsız bölümleri arsa malikine bırakmayı taahhüt eder. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır; aksi halde geçersizdir. Yüklenicinin edimini ifa etmemesi halinde fesih, tazminat ve tapu iptali yolları açılır.

Emlak Komisyonu ve Aracılık Sözleşmeleri

Türk Borçlar Kanunu 532 vd. simsarlık sözleşmesini düzenler. Emlak komisyoncusu, alıcı ile satıcıyı veya kiracı ile kiralayanı bir araya getirerek bir tür aracılık yapar. Komisyon, sözleşme kurulduğu takdirde hak edilir; sözleşme kurulmazsa simsar ücret talep edemez. Emlak komisyon yönetmeliği gereği komisyon oranı satışlarda %4 üst sınırla; kira sözleşmelerinde bir aylık kira bedeli + KDV olarak belirlenmiştir.

Yetki Belgesi ve Tek Yetkili Sözleşme

Emlakçılık faaliyetinde yetki belgesi zorunludur; Ticaret Bakanlığı kayıtlı mesleki yetki belgesi olmadan emlak komisyonculuğu yapılması idari para cezasına tabidir. Satıcı veya kiraya veren, tek yetki sözleşmesi imzalayarak ilanın bir tek emlakçı üzerinden verilmesini tercih edebilir; bu durumda diğer simsarlar ilana giremez ve emlakçının komisyon hakkı daha sağlam güvence altına alınmış olur.

Komisyon Uyuşmazlıkları

Emlakçının komisyon talep edebilmesi için aracılığı sonucunda bir sözleşmenin kurulmuş olması gerekir. Tarafların emlakçıyı devre dışı bırakarak doğrudan anlaşması (by-pass), TBK 533 uyarınca komisyon hakkını ortadan kaldırmaz; dürüstlük kuralı gereği emlakçı bu durumda da ücret isteyebilir. Taraflardan biri satıştan vazgeçerse, bu durum da yine olayın özelliğine göre değerlendirilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Bağı

Kira hukuku bu rehberde ayrı bir pillar başlığı oluşturabilecek genişlikteyse de, gayrimenkul avukatlığı uygulamasında sıklıkla karşılaşıldığı için temel çerçevenin burada anılması gerekir. TBK 299-356 konut ve çatılı işyeri kirasını özel olarak düzenlemiştir. 2026 itibarıyla İstanbul’da kira davaları; TÜFE sınırına uyum, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, 10 yıl uzayan kira bağının tahliyesi, konut kirasında yüksek stopaj gibi başlıklar etrafında yoğunlaşmaktadır.

Kira Artış Tavanı

Konut kiralarında artış, yıllık TÜFE (on iki aylık ortalama) oranı ile sınırlıdır; bunu aşan artış kaydı geçersizdir (TBK 344). 2022-2024 arası geçerli olan geçici %25 tavanı sonrası 2025 itibarıyla TÜFE bazlı standart dönem geri gelmiştir. Çatılı işyeri kiralarında taraflar yabancı para endeksli artış da kararlaştırabilir; burada sınır daha esnektir.

Tahliye Davaları

Kira borcunun ödenmemesi (TBK 315), tahliye taahhüdünün yerine getirilmemesi (TBK 352/1), iki haklı ihtar (TBK 352/2), gereksinim ve yeniden inşa (TBK 350) temel tahliye nedenleridir. 10 yıllık uzama süresini doldurmuş kiralarda, on yıllık sürenin bitiminden başlayarak üç ay önce yazılı bildirimle kira bağı feshedilebilir (TBK 347). Kiracı için önemli güvencelerden biri de kiralananı fuzulen işgal edenin değil, düzenli ödeyen kiracının hukuken korunmasıdır.

Yabancıların Taşınmaz Edinimi ve Mütekabiliyet

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmesini düzenler. Karşılıklılık (mütekabiliyet) esası 2012 değişikliğiyle büyük ölçüde kaldırılmış, bunun yerine Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen ülkeler listesi esas alınmıştır. Yabancı uyruklu bir kişi en çok 30 hektarlık taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir; aynı ilçenin yüzölçümünün %10’unu aşan edinim yapılmaz.

Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgesi İzni

Tapuya başvuru sonrası ilgili valilik, taşınmazın askeri yasak bölge, güvenlik bölgesi veya özel güvenlik bölgesi sınırları içinde olup olmadığını araştırır. Olumlu rapor gelmedikçe tescil yapılamaz. Bu süreç genelde 2-6 hafta arası değişir. İstanbul için belirli ilçelerdeki (Çatalca, Silivri gibi) kırsal taşınmazlar bu kontrole sıkça takılır.

Vatandaşlık İçin Gayrimenkul Edinimi

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ve uygulama yönetmeliği uyarınca en az 400.000 ABD Doları değerinde taşınmaz edinimi ve 3 yıl satmama taahhüdü ile Türk vatandaşlığı başvurusu mümkündür. Değer tespiti, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından yapılır. Tapuda “Türk vatandaşlığı kazanılma amacına dayalı üç yıl devir ve terkin yasağı” şerhi konulur. Başvuru süreci; İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü üzerinden yürütülür. Bu konunun ayrıntıları için yabancıya gayrimenkul satışı ve yatırımcı vatandaşlığı rehberlerimize göz atabilirsiniz.

Yabancı Tüzel Kişiler

Yabancı ticaret şirketlerinin Türkiye’de taşınmaz edinmesi, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu ve 4737 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu çerçevesinde ele alınır. Türkiye’de kurulmuş yabancı ortaklı şirketler genellikle yerel şirket gibi değerlendirilir; ancak yabancı sermaye oranı yüksekse belirli sektör ve bölgelerde ek izinler aranabilir.

Gayrimenkul Vergileri, Harç ve Değer Artış Kazancı

Gayrimenkul edinimi ve devri, çok katmanlı bir vergi uygulamasına tabidir. Alım-satımda tapu harcı, KDV (uygulaması olan bağımsız bölümlerde), damga vergisi; mülkiyet süresince emlak vergisi, çevre temizlik vergisi; satım anında değer artış kazancı vergisi; kira döneminde stopaj veya beyanname gibi kalemler devreye girer. Avukat ve mali müşavir koordineli çalışmasıyla süreç planlanır.

Tapu Harcı ve KDV

Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre satış bedelinin %4’üdür; kural olarak alıcı ve satıcı %2-%2 olarak öder. Satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi mevzuata aykırıdır ve Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından re’sen tarh edilebilir. KDV ise yalnızca Kanun’un aradığı şartları taşıyan konut ve işyeri devirlerinde gündeme gelir; oranı 3065 sayılı KDV Kanunu ve ilgili tebliğlere göre %1, %10 veya %20 olabilir.

Değer Artış Kazancı

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesi, gerçek kişilerin taşınmazı iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarmasından doğan kazancı değer artış kazancı olarak tanımlar ve gelir vergisine tabi tutar. 5 yılı doldurup satılan taşınmazın kazancı bu vergiden istisnadır. Değer artış kazancı hesaplanırken iktisap değeri, TÜİK Yİ-ÜFE endeksi ile güncellenebilir; ancak güncelleme için 10 puandan fazla artış şartı aranır.

Emlak Vergisi ve Değerli Konut Vergisi

Emlak Vergisi Kanunu 1319 sayılıdır; binalar, arsalar ve araziler için farklı oranlarda yıllık alınır. Belediye, mahalle mahalle asgari metrekare değer takdirini dört yılda bir açıklar. Değerli konut vergisi ise belirli eşiği aşan konutlar için ayrı bir vergidir; eşik her yıl yeniden değerleme oranı ile güncellenir. Bu vergilere karşı, takdire itiraz ve dava yolları açıktır; idari yargı sürecine özel dikkat gerekir.

Sit Alanları, Kıyı, Orman ve Mera Nitelikli Taşınmazlar

Tapusu gözükse de hukuken kamu malı niteliğinde kabul edilen ya da özel koruma statüsüne tabi taşınmazlar, uygulamada birçok sürprize yol açar. Satın alma aşamasında dikkat edilmeyen bu kısıtlar, sonradan yıkım, tescil iptali ya da cezai yaptırım biçiminde kapıya dayanır. Bu nedenle tapu kaydı üzerinde beyanlar hanesinin ötesine geçerek, çevre düzeni planı, koruma amaçlı imar planı ve bölge için çıkarılmış genelgelerin birlikte okunması şarttır.

Sit Alanları ve 2863 Sayılı Yasa

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, arkeolojik, doğal, kentsel ve tarihi sit alanlarında yapılaşmayı sınırlar. Birinci derece arkeolojik sitte her türlü yapılaşma yasaktır; ikinci ve üçüncü derece sitlerde koruma kurulu onayı aranır. Tapu kaydına sit şerhi işlenir, taşınmaz bedeli önemli ölçüde etkilenir. Koruma kurulu kararlarına karşı idari yargıda iptal davası yolu açıktır. İstanbul’un Sultanahmet, Eyüp, Fener-Balat, Beyoğlu-Galata ve Boğaziçi sahilleri tarihi sit alanı olarak tescillidir; yeni yapılaşmada cephe, gabari, mimari yaklaşım yönünden ciddi sınırlar gelir.

Kıyı Kanunu ve Kıyı Kenar Çizgisi

3621 sayılı Kıyı Kanunu, denize bitişik arazilerin kamu malı olduğunu öngörür. Kıyı kenar çizgisinin denize doğru kısmı “kıyı”, kara yönünde ilk 100 metresi “sahil şeridi” olarak korunur. Kıyı kenar çizgisi içinde kalan yapılar, tapulu olsa dahi iptale konu olabilir. İstanbul’un Adaları, Şile, Silivri, Beykoz kıyılarında bu uyuşmazlıklar yoğundur. Tapu iptal kararı sonrasında yıkım kararları gündeme gelir; kamulaştırmasız el atma bedeli ise hazineye karşı talep edilebilir.

Orman Kadastrosu ve 6831 Sayılı Yasa

6831 sayılı Orman Kanunu gereği Türkiye’deki tüm ormanlar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Kadastro sırasında ya da orman sınırlaması işlemi ile orman niteliğinde olduğu belirlenen bir taşınmazın özel mülkiyeti, Anayasa’nın 169-170. maddeleri çerçevesinde son bulur. 2/B uygulaması ile orman niteliğini kaybetmiş arazilerin hak sahiplerine satışı gündeme gelebilir; bu süreçler 6292 sayılı Yasaya dayanır ve tapu müdürlüğünde tapu devri bedelin ödenmesinden sonra yapılır.

Mera, Yaylak ve Kışlak Nitelikli Taşınmazlar

4342 sayılı Mera Kanunu, meraların devletin hüküm ve tasarrufunda olduğunu, özel mülkiyete konu olamayacağını düzenler. Mera vasfındaki bir yerin hatalı olarak tapu kaydına geçirilmesi durumunda, Hazine veya ilgili idare açacağı dava ile tescilin iptalini isteyebilir. Dava türü tapu iptal ve tescildir; davacı Hazine olduğu için davaya adli vesayetle müdahale söz konusudur. Ancak çiftçinin zilyetliği ve tahsis belgesi varsa, 4342 sayılı Yasanın geçici maddeleri ile koruma yolları değerlendirilir.

Zeytinlik Alanlar

3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun ve uygulama yönetmeliği, zeytinlik alanlarda sanayi tesisi kurulmasını koşullara bağlar. Marmara Adası, Ayvalık, Edremit kıyı şeridinde zeytinlik içinde kalan taşınmazların ticari yapılaşmaya konu olması için özel koruma prosedürü izlenir. Alıcı, bu kısıtları bilmeden arazi satın aldığında işlevsel kayıp yaşayabilir.

Yapı Denetimi ve Fenni Mesul Sorumluluğu

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, belirli yapıların yapım aşamasında Yapı Denetim Kuruluşları tarafından izlenmesini zorunlu kılar. Yapı sahibi, müteahhit ve yapı denetçisi arasındaki hukuki ilişki; ayıplı ifa, gizli ayıp, yapının projeye uygunluğu, depreme dayanıklılık kriterleri ve yapı kullanma izni süreçleri bakımından önemlidir.

Fenni Mesulün Hukuki Sorumluluğu

Yapının statik hesapları, zemin etüdü ve betonarme uygulaması fenni mesulün denetiminde olması gerekir. Yapıda ortaya çıkan ayıp ya da zarar, fenni mesul sorumluluğunu tetikleyebilir; TBK 74 ve TBK 49 çerçevesinde tazminat talepleri gündeme gelir. Sorumluluk, yapı bitiminden itibaren 15 yıl boyunca devam eder; 4708 sayılı Kanunun 3. maddesi bu süreyi belirler.

Deprem Sonrası Tazminat Davaları

1999 Marmara Depremi ardından gelişen içtihat, 2023 Kahramanmaraş depremi sonrasında yeniden gündem kazanmıştır. Bina maliklerinin müteahhit ve yapı denetim kuruluşu aleyhine açtığı tazminat davaları, yapıya ilişkin gizli ayıbın ortaya çıkmasından itibaren işlemeye başlayan zamanaşımı sürelerine tabidir. Bu davalarda zemin raporu, proje dosyası, yapı denetim raporları delil olarak sunulur.

Tapuda Tashih, Terkin, Beyanlar Hanesi

Tapu kaydının düzeltilmesi, tapu müdürlüğü tarafından resen yapılabileceği gibi, hak sahibinin talebi üzerine de yapılabilir. Yanlış yüzölçümü, hatalı ada parsel numarası, isim-soyisim düzeltmesi, kimlik numarası eksikliği gibi durumlar idari düzeltme ile çözülebilir. Maddi hata sayılamayacak nitelikteki uyuşmazlıklar ise dava konusudur ve asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal veya tapu düzeltme davası olarak açılır.

İsim Düzeltme Davası

Tapu kaydında malikin isminin, nüfus kaydıyla uyumsuz yazılması (örneğin Ahmet Ali yerine Ali Ahmet) durumlarında, idari başvuru ile düzeltme yapılabilmektedir. Başvurunun kabul edilmediği hallerde asliye hukuk mahkemesinde tapu düzeltme davası açılır; nüfus kaydı, doğum belgeleri ve kimlik belgeleri delil olarak sunulur. İsim-soyisim karışıklığı, miras intikali aşamasında da tashih edilmeli; aksi halde mirasın intikalinde tıkanıklık yaşanır.

Beyanlar Hanesi ve Şerhlerin Hukuki Gücü

Tapu kaydının beyanlar hanesinde bulunan açıklamalar (örneğin aile konutu şerhi, yapı kullanma izni alınmadı notu, riskli yapı şerhi) üçüncü kişilere karşı hukuki sonuçlar doğurur. Alıcı, beyanlar hanesinde gördüğü şerhlerin kendi sorumluluğuna etkisini değerlendirmelidir. Beyan olmayan ama tapu dosyasında bulunan ekler de önemlidir; kat mülkiyeti kütüğündeki yönetim planı, mimari proje ve proje değişiklikleri bunların başında gelir.

Aile Konutu Şerhi

TMK 194 çerçevesinde eşlerden biri, aile konutu olarak kullanılan ve kendi adına tapulu olmayan taşınmaza aile konutu şerhi koydurabilir. Tapu müdürlüğü başvuru üzerine şerhi işler. Aile konutu şerhi, malik olmayan eşin rızası olmadan taşınmazın satılmasını, kiraya verilmesini veya üzerinde ayni hak tesis edilmesini engeller. Boşanma sonrasında veya mal ayrılığı rejiminde şerhin sonlandırılması için yargı yolu açıktır.

Devremülk ve Devre Tatil Hakları

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelik, devre mülk ve devre tatil haklarını özel biçimde düzenler. Devre mülk hakkı, aynı taşınmazın yılın belirli dönemlerinde kullanılmasını sağlayan kat mülkiyetine benzer bir mülkiyet formudur; kurulması için noter huzurunda resmi senet ve tapuda tescil gereklidir. Devre tatil ise sözleşmesel bir kullanım hakkıdır; genellikle uzun süreli sözleşmeler biçiminde tüketiciyi bağlar.

Cayma Hakkı

Devre tatil sözleşmelerinde tüketicinin cayma hakkı 14 gündür; süre, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren işler. İlk taksit veya peşinat tahsili, cayma süresinin bitiminden önce yapılamaz. Bu kurallara aykırı sözleşmeler geçersiz kabul edilir. Yıllık aidat artışları TÜFE sınırı ile bağlıdır; aşırı artışlar tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesine taşınabilir.

Pandemi Sonrası Kullanılamayan Dönemler

Kısıtlama süreçlerinde tatile gidilememiş dönemler için aidat iadesi ya da kullanım hakkının ileri tarihe aktarılması talep edilebilir. Yargıtay’ın benimsediği genel eğilim, ifanın imkansızlığı ve sözleşme uyarlaması çerçevesinde tüketici lehine koruyucu yorumlar yapmaktır. Bu yönde yapılan talepler noter ihtarı ile başlatılır; cevap alınmazsa tüketici mahkemesine başvurulur.

Aile Konutu, Edinilmiş Mallar ve Mal Rejimi

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 218-241. maddeleri, eşler arası mal rejimini düzenler. Kural rejim “edinilmiş mallara katılma”dır. Evlilik süresince çalışarak kazanılan taşınmazlar edinilmiş mal sayılır; boşanma halinde eşlerden her biri diğerinin edinilmiş malları üzerinde katılma alacağına sahiptir. Gayrimenkul yatırımı yapan eşlerin bu konuda farkındalığı zayıfsa, boşanma sürecinde taşınmaz paylaşımı büyük uyuşmazlıklara dönüşür.

Aile Konutu Tasarruf Kısıtlaması

TMK 194 uyarınca eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmaksızın aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Tapu müdürlükleri, aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda satış işlemini reddeder. Şerh bulunmayan ama fiilen aile konutu olan taşınmazlarda dahi eşin rızası aranır.

Katılma Alacağı ve Değer Artış Payı

Boşanma sırasında, taşınmaz satılmış ve bedeli kullanılmışsa; satılmamış ve mülkiyet durmaya devam ediyorsa katılma alacağı hesaplanır. Bir eş kişisel malını kullanarak diğerine edinilmiş mal niteliğinde taşınmaz kazandırmışsa, değer artış payı (TMK 227) doğar. Bu alacakların hesabı bilirkişi incelemesi ile yapılır ve boşanma davasının fer’i niteliğinde ele alınır.

Taşınmaz Alım Satımı Sözleşme Türleri ve Teminat Mekanizmaları

Taşınmaz alım-satımının hukuki çatısı sadece tapuda düzenlenen resmi senet değildir. Öncesinde ve sonrasında pek çok yan sözleşme devreye girer: kapora (pey), opsiyon sözleşmesi, bağıtlama cezası, satış vaadi, komisyon, muvakkat (geçici) kabul, emanet (escrow), tarafların karşılıklı banka teminatı gibi. Uygulamada yazılı yapılmayan şifahi anlaşmaların ispatı zor olduğundan, her adımın belgelenmesi sonraki uyuşmazlığı önler.

Kapora ve Cayma Tazminatı

Taşınmazda verilen kapora, tarafların iradesine göre ya cayma tazminatı (pişmanlık akçesi) ya da pey akçesi niteliğinde olabilir. TBK 177 pey akçesini, TBK 178 cayma akçesini düzenler. Uygulamada pay verilirken hangi niyetle verildiğinin yazılı tutanağa bağlanması, anlaşmazlık halinde davaları kısaltır. Kapora sonrası taraflardan biri cayarsa; cayma tazminatı kararlaştırılmışsa verilen akçe yansıtılır, kararlaştırılmamışsa genel hükümlere göre tazminat gündeme gelir.

Opsiyon Sözleşmesi

Özellikle büyük ölçekli yatırımlarda alıcıya, belirli bir süre içinde taşınmazı satın alma hakkı tanıyan opsiyon sözleşmeleri yapılır. Opsiyon sözleşmesi gayrimenkul satış vaadi ile aynı şekil koşullarına tabidir; noterde düzenlenmesi gerekir. Aksi halde geçerli değildir. Opsiyon süresi içinde satıcı taşınmazı üçüncü kişiye devrederse, opsiyon lehtarı tazminat talep edebilir.

Emanet Hesap (Escrow) ve Banka Teminatı

Yabancı yatırımcı odaklı işlemlerde, özellikle vatandaşlık kazanımı için yapılan 400.000 USD üzeri satımlarda; paranın banka emanet hesabına yatırılması ve tapu devri koşulu tamamlandıktan sonra satıcıya aktarılması tercih edilir. Bu yöntem, alıcının güvenini artırır. Akreditif, ibralı ödeme, kesin teminat mektubu gibi enstrümanlar da büyük ölçekli ticari taşınmaz alımlarında kullanılır.

Mimari Eser Telif Hakkı ve Yapı Tasarımı

5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu, mimari projeyi eser olarak kabul eder. Mimarın eser üzerindeki mali ve manevi hakları bulunur. Bir yapı malikinin, yapı cephesinde veya iç mimari çözümünde değişiklik yapması kural olarak mimarın manevi haklarını (eser bütünlüğünü koruma hakkı — FSEK m.16) ihlal edebilir. Uygulamada otel, alışveriş merkezi ve ikonik binalarda yapılan çıkma, kaplama değişikliği veya ek inşaatlar mimar-malik uyuşmazlıklarına konu olmaktadır.

Mimarlık Hizmet Sözleşmesi

Mimarla yapı sahibi arasındaki sözleşme, sonradan doğacak uyuşmazlıkları belirleyici niteliktedir. Sözleşmede eser sahibi olarak mimarın kimliği, mali hakların devrinin kapsamı, proje değişikliğinde alınacak onay, tanıtım ve basın yayın hakları gibi konular açıkça düzenlenmelidir. Aksi halde mimar, eser bütünlüğü ihlali iddiasıyla tazminat ve durdurma davası açabilir.

BIM, Dijital İkiz ve Veri Hakları

Yapı Bilgi Modellemesi (BIM) dosyaları ve dijital ikizler, proje kapsamında oluşturulan fikri üretimlerdir. Mimarlık sözleşmesinde bu dosyaların mülkiyeti ve kullanım hakları düzenlenmezse, yatırımcı veya arsa sahibi veriye erişim konusunda güçlük yaşayabilir. Özellikle büyük ölçekli karma kullanımlı projelerde dijital model sözleşmesi, yapı maliki ile tasarımcı arasında müzakereyi gerektirir.

Apartman Yönetimi, Yönetici Seçimi ve Karar Alma

Kat Mülkiyeti Kanunu 27-38 arasındaki hükümler, yönetici seçimi, genel kurul, karar yeter sayıları ve yönetim planı değişikliğini düzenler. Bir apartman veya sitenin sorunsuz yürümesi için yönetici/yönetim kurulu, denetçi, kat malikleri kurulu ve yönetim planı arasındaki işleyiş sağlıklı olmalıdır.

Yönetici Seçimi ve Görev Süresi

KMK 34 gereği yönetici, kat malikleri kurulunca seçilir ve kural olarak bir yıl süreyle atanır. Birden fazla dönem için seçim yapılabilir. Yönetici, dışarıdan da atanabilir; profesyonel yönetim şirketleri bu amaçla hizmet verir. Yöneticinin görev süresi dolmadan görevden alınması için haklı sebebin varlığı aranır; örnek verilecek olursa mali şeffaflığın sağlanmaması, aidat toplamada ihmal, ortak alan kullanımında taraflı davranma gibi.

Karar Yeter Sayıları

Olağan kararlar için KMK 30 uyarınca toplantıya katılanların oy çoğunluğu yeterlidir. Yönetim planı değişikliği, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğuyla alınır; bazı hallerde ise oybirliği aranır (örneğin ortak yer niteliğinde olmayan bir alanın ortak yere çevrilmesi). Ortak alanlardaki köklü değişiklikler (örneğin çatı katı yapımı, ortak alana bağımsız bölüm eklenmesi) yine nitelikli çoğunluk veya oybirliği gerektirebilir.

İptal Davası ve Süre

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası, kararın alındığı tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır (KMK 33). Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. İptal sebepleri arasında toplantı çağrısının usulsüz yapılması, karar yeter sayısının sağlanmaması, kararın kanuna ya da yönetim planına aykırı olması sayılabilir. İhmal edilen sürelerde toplantı kararı kesinleşir ve kat malikini bağlar.

Güncel Mevzuat Değişiklikleri 2025-2026

Gayrimenkul hukuku dinamik bir alandır; her yıl kanun, yönetmelik ve tebliğ düzeyinde değişiklikler gelir. 2025 ve 2026 başı itibarıyla dikkat çeken başlıca gelişmeler aşağıda özetlenmiştir.

Kira Artış Tavanı Normalleşmesi

Konut kiralarında 2022 Haziran’ından 2024 Temmuz’una uzanan %25 geçici artış tavanı sona ermiş; TBK 344 çerçevesindeki TÜFE bazlı standart artış dönemine dönülmüştür. 2025’te kiracılar ile kiraya verenler arasındaki uyarlama davaları yoğun olarak sonuçlanmış; kira tespit davaları da artış göstermiştir.

Web Tapu ve E-Tapu Yaygınlaşması

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Web Tapu uygulaması üzerinden ön inceleme, başvuru, randevu ve bazı işlemlerin dijital tamamlanmasını yaygınlaştırmıştır. 2025’te rehin fek ve beyan işlemleri için dijital imza destekli uzaktan işlem imkânı genişletilmiştir. Yurt dışında bulunan Türk vatandaşları için tapuda işlem adımları kısalmış; bu durum aynı zamanda sahte vekaletname gibi dolandırıcılık girişimlerine karşı yeni güvenlik tedbirlerini gerekli kılmıştır.

Yabancıya Satış ve Vatandaşlık Eşikleri

Türk vatandaşlığı için taşınmaz edinim eşiği 400.000 ABD Doları olarak korunmuştur. 2024’te bazı ilçelerde yabancı alımları sınırlanmış; valiliklerce belirli ilçeler için geçici kısıtlamalar uygulanmıştır. Her dosyada güncel Bakanlar Kurulu/Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ve valilik genelgesi kontrol edilmelidir.

Kentsel Dönüşümde Yeni Düzenlemeler

2023 Kahramanmaraş depremi sonrası çıkarılan düzenlemelerle 6306 sayılı Yasa uygulamasında kira yardımı süreleri ve tutarları artırılmış; dönüşüm süreçlerinde 2/3 çoğunluğun işletilmesi için ek usul kuralları getirilmiştir. Riskli alan ilanı bölgelerinde tapu devirleri daha sıkı denetime tabi tutulmuştur.

Kripto Para ile Gayrimenkul Satımı

Dijital varlıkların yaygınlaşmasıyla birlikte bazı yatırımcılar taşınmaz bedelini kripto para ile ödemeyi tercih etmektedir. Ancak Türkiye’de 16 Nisan 2021 tarihli Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Yönetmeliği, ödemelerde kripto varlık kullanılmasını yasaklamıştır. Bu nedenle tapuda gösterilecek satış bedelinin doğrudan kripto olması mümkün değildir. Uygulamada taraflar kripto varlığı nakte çevirip banka üzerinden transferi gerçekleştirir; tapu kaydına Türk Lirası cinsinden bedel yazılır.

Nakte Çevirme ve MASAK Uyumu

Kripto varlığın nakte çevrilmesi; 5549 sayılı Suç Gelirlerinin Aklanmasının Önlenmesi Hakkında Kanun ve ilgili MASAK Tebliği kapsamında şüpheli işlem bildirimlerine tabidir. Kripto varlık hizmet sağlayıcıları, yükümlü kategoriye dahil olmuştur. Transfer sürecinde işlem kaynağının belgelenmesi, banka soruşturmalarını hızlandırır. Tapuya giderken paranın hukuki kaynağı belgelenmiş olmalıdır.

Tokenize Gayrimenkul

Dünyada giderek yaygınlaşan fractional real estate ya da “taşınmaz tokenizasyonu” uygulamaları, Türkiye’de henüz yasal zeminde açıkça tanımlanmamıştır. SPK’nın 2023 yılı Kripto Varlık Hizmet Sağlayıcıları için çıkarılan tebliğ ve müteakip düzenlemelerle birlikte konunun düzenleyici çerçevesi şekillenmektedir. Gerçek taşınmaz mülkiyeti hâlâ tapu siciline bağlı olduğundan, token yoluyla ayni hak devri teknik olarak mümkün değildir; taraflar arasında sözleşmesel ilişki ya da şirket ortaklığı biçiminde dolaylı bir yapı kurulabilmektedir. Bu alandaki hukuki değerlendirme için kripto para avukatı rehberimiz de incelenmelidir.

Uyarlama Davaları ve Değişen Şartlar

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemez değişiklikler nedeniyle edimin ifasının aşırı güçleşmesi halinde hakimden sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkını düzenler. Gayrimenkul bağlamında uyarlama davaları, inşaat sözleşmelerinde malzeme fiyat artışları, kira sözleşmelerinde uzun vadeli anlaşmalar, taşınmaz satış vaatlerinde döviz kuru değişimleri gibi olaylarla gündeme gelir.

Uyarlama Şartları

Uyarlama davasının kabul edilmesi için dört koşul birlikte aranır: taraflarca sözleşme kurulduğu sırada öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalı; bu olay borçlunun kusurundan kaynaklanmamış olmalı; olay ifayı borçludan beklenemez ölçüde güçleştirmeli; borçlu edimini henüz ifa etmemiş ya da ihtirazi kayıtla ifa etmiş olmalıdır. Bu koşullar titizlikle ispatlanır; ekonomik konjonktürdeki normal dalgalanma olağanüstü sayılmaz.

Kira Uyarlaması

Konut kirasında 2022-2024 arası %25 tavanı, bazı kiraya verenleri uyarlama talep etmeye yöneltmiştir. Mahkeme, rayiç kira ile uygulanan kira arasındaki farkı bilirkişi ile değerlendirir; sözleşmedeki denge kiracı aleyhine bozulmuşsa kira tutarı rayice yaklaştırılır. Uyarlama kararı ileriye etkili olarak uygulanır; geçmişe yönelik kira farkı talep edilemez.

İnşaat Sözleşmesinde Uyarlama

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde malzeme ve işçilik fiyatları ani ve yüksek biçimde artmış olabilir. Yüklenici, sözleşmenin uyarlanmasını talep ederek ek arsa payı veya daire karşılığı ek iş bedeli isteyebilir. Mahkeme bilirkişi marifetiyle fiyat artışının olağan olup olmadığını, sözleşme tarihinde öngörülebilir olup olmadığını değerlendirir.

İhtiyati Tedbir ve Teminat Hukuku

Gayrimenkul davalarının ayırt edici özelliklerinden biri, dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önleyecek koruma tedbirlerinin alınabilmesidir. HMK 389 vd. maddeleri ihtiyati tedbiri düzenler; taşınmaz davalarında tedbir talebi, dava dilekçesiyle birlikte veya öncesinde hakimden istenebilir. Tedbir kararı verildiğinde, mahkeme müzekkeresi tapu müdürlüğüne gönderilir ve taşınmaz üzerine “ihtiyati tedbir şerhi” işlenir.

Teminat Yatırma

HMK 392 gereği hakim, haksız tedbir kararından doğabilecek zararların karşılığı olarak teminat ister. Teminat tutarı dava değerine, taşınmazın piyasa değerine ve beklenen zarar olasılığına göre belirlenir. Banka teminat mektubu, nakit veya değerli kağıt olarak yatırılabilir. Adli yardım kararı bulunan davacı için teminatsız tedbir kararı verilebilir. Teminatsız tedbir kararı kesinleşmiş karar, haksız bulunduğunda karşı tarafa tazminat yükümlülüğü doğurabilir.

Tedbirin Kalkması

Tedbir, dava reddedilirse kaldırılır; dava karşı tarafın lehine sonuçlanırsa, haksız tedbir sebebiyle uğranan zararlar için tazminat davası açılabilir (HMK 399). Süreli tedbirler için hakimin belirlediği sürede dava açılmazsa kendiliğinden kalkar. Tedbir kararı verilirken tapu müdürlüğüne gönderilen müzekkerenin doğru parsel ve bağımsız bölüm bilgilerini taşıması kritik önemdedir; hatalı bildirim alıcı adına hukuki koruma sağlamayabilir.

Tedbir Kararına İtiraz

HMK 394 uyarınca tedbir kararından haberdar olan taraf, 1 hafta içinde itiraz edebilir. İtiraz üzerine mahkeme, duruşmalı biçimde yeniden karar verir. Tedbirin kesinleşmesi, tedbirin haksız olması halinde sorumluluktan kurtulma imkânını azaltır; bu nedenle itiraz süreci gözetilmelidir. Özellikle devri kısıtlayan tedbirlerin ticari yatırımlara zarar verme riski yüksektir.

Tapu Sicil Müdürlüğünün ve Devletin Sorumluluğu

Tapu sicil müdürlükleri, devlet adına tutulan resmi kayıtlardan sorumludur. Ayni hakların doğru kaydedilmesi, usulsüz tescillerin önlenmesi, kimlik kontrolü gibi işlemlerde yapılacak hatalar nedeniyle ortaya çıkan zararlar için devlet tazminle yükümlüdür. 4721 sayılı Kanunun 1007. maddesi bu sorumluluğu açıkça düzenler: “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.”

Dava Konusu ve Görevli Mahkeme

TMK 1007’ye dayalı tazminat davası genel asliye hukuk mahkemesinde açılır. Davalı Devlet’tir; Hazine temsilcisi davayı takip eder. Davacı, tapu siciline güvenerek hareket etmesine rağmen zarara uğradığını ispatlamalıdır. Sahte vekaletname ile yapılan devirlerde, vatandaşlık numarasının hatalı yazılmasında, ölmüş malikin tapusu üzerine işlem yapılmasında, aile konutu şerhine rağmen satış gerçekleştirilmesinde tipik uyuşmazlıklar doğar.

Sahte Vekaletname ve Devlete Rücu

Tapu müdürlüğüne sahte vekaletname sunularak yapılan devirde, gerçek malik zarara uğrar. Gerçek malik Devlet’e karşı 1007’ye dayalı tazminat davası açabilir. Devlet tazminatı ödedikten sonra, noter, dolandırıcı ve gerektiğinde ihmali bulunan memura karşı rücu yoluna başvurur. Sahte vekaletnamenin varlığı durumunda ayrıca Türk Ceza Kanunu 204 (resmi belgede sahtecilik) ve 158 (nitelikli dolandırıcılık) kapsamında cezai süreç de paralel yürür.

Zamanaşımı ve Faiz

TMK 1007’ye dayalı tazminat davasında zamanaşımı; zararı öğrenmeden itibaren 10 yıl, her halde 60 yıllık uzun süredir. Talep edilen tazminatın kapsamında taşınmazın rayiç değeri, ecrimisil, harç ve avukatlık ücreti yer alır. Faiz, zararın doğduğu tarihten itibaren yasal faiz oranındadır.

Turizm Yatırımı Olarak Taşınmazlar ve 2634 Sayılı Yasa

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, turizm yatırımlarında kullanılan taşınmazların edinimi, işletilmesi ve teşviklere bağlanmasını düzenler. Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan turizm yatırım belgesi alınması, hazine arazilerinin tahsisi, uzun süreli kira ve üst hakkı kurulması, vergi istisnaları bu çerçevede yer alır.

Hazine Arazisinin Turizm Yatırımına Tahsisi

Hazine taşınmazları, yatırımcılara 49 yıla kadar irtifak hakkı veya kiralama yoluyla turizm yatırımı için tahsis edilir. Tahsis sürecinde yatırım planı, turizm yatırım belgesi, çevresel etki değerlendirme raporu, yerel idare onayları ve mali yeterlilik kanıtları aranır. Tahsis kararı Cumhurbaşkanlığı onayına tabidir. Bu süreçte hukuki danışmanlık, dosyanın eksiksiz hazırlanarak revizyon sürelerinin kısaltılmasında değerlidir.

İşletme Hakkı Devri

Turizm yatırımcısı, yatırımın tamamlanmasından sonra işletme hakkını üçüncü kişilere devredebilir; bu devir, Bakanlığın onayına bağlıdır. Devir sözleşmesi, turizm yatırım belgesinin yeni işletmeciye geçişi, personel devri ve müşteri yükümlülüklerinin paylaşımı gibi başlıklar etrafında şekillenir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, üçüncü kişi haklarına karşı koruma sağlar.

Vakıf Taşınmazları, Mazbut Vakıflar ve Hayri Mal

Vakıflar, Osmanlı döneminden gelen ve Türkiye Cumhuriyeti’nin erken yıllarında özel bir statüyle düzenlenmiş kurumlardır. 5737 sayılı Vakıflar Kanunu, mazbut (devlet yönetimindeki eski vakıflar), mülhak (aile vakıfları) ve yeni vakıfların taşınmazlarını ayrı ayrı düzenler. Vakıf taşınmazlarının satımı, kiralanması, üst hakkına konu edilmesi Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün iznine bağlıdır.

Vakıf Tavizi ve İcareteyn

İcareteyn ve mukataa, Osmanlı döneminden kalma özel hukuk ilişkileridir. Bu ilişkiye konu taşınmazlar, 1935 sonrası çıkarılan yasalarla tasfiye edilmiş; ancak hâlâ tapu kayıtlarında “vakıf tavizi” ya da “icareli” ibareleri görülebilir. Bu kayıtların düzeltilmesi, tapu düzeltme davasıyla yapılır ve çoğu halde Vakıflar Genel Müdürlüğü davaya dahil edilir.

Cemaat Vakıfları

Gayrimüslim cemaatlerin vakıflarına ait taşınmazlar, 5737 sayılı Yasaya eklenen Geçici 7 ve 11. maddeler ile özel bir iade prosedürüne tabi tutulmuştur. 1936 Beyannamesi’nden sonra cemaat vakıflarının kayıtlarına işlenmemiş ya da üçüncü kişilere geçmiş taşınmazlar, başvuru üzerine iade edilmiştir. Bu düzenleme, mülkiyet hakkının tarihsel restorasyonu açısından önemlidir.

Keşif, Bilirkişi ve Değer Tespiti

Taşınmaz davalarının neredeyse tamamında keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır. Hakim, tarafları ve bilirkişiyi taşınmaza götürür; sınırları, yapıları, bitki örtüsünü, komşu parselleri, kullanım durumunu yerinde görür. Bilirkişi, taşınmazın piyasa değerini, imar durumunu, zilyetlik işaretlerini raporlar.

Bilirkişi Seçimi

Bilirkişi, mahkemenin bilirkişi listesinden ya da özel tayinle belirlenir. Davalar; harita mühendisi, inşaat mühendisi, SPK lisanslı değerleme bilirkişisi, ziraat mühendisi gibi farklı dallarda bilirkişiye ihtiyaç duyar. Taraflar bilirkişi görevlendirmesine 1 hafta içinde itiraz edebilir; kişisel yakınlık, tarafsızlık şüphesi ya da yetersizlik gerekçe gösterilebilir.

Raporun Değerlendirilmesi

Bilirkişi raporu kesin karar değildir; hakim, rapor ile bağlı değildir ancak genellikle dosyanın bilimsel yönünü belirler. Tarafların rapora itirazı halinde ek inceleme veya yeni bilirkişi görevlendirilebilir. Değer takdiri raporlarında emsal analiz yöntemi, maliyet yöntemi ve gelir yöntemi birlikte kullanılır; özellikle ticari taşınmazlarda gelir yöntemi öne çıkar.

Keşif Sonrası Süreç

Keşif tutanağı ve bilirkişi raporu dosyaya girdikten sonra taraflar son beyan verir. Hakim gerekirse ek keşif, ek bilirkişi ya da tanık dinleme yapar. Ayrıntılı delillerin toplanması sonrasında tahkikat kapatılır ve sözlü yargılama aşamasına geçilir.

Elektronik Tebligat, UETS ve Usul Süreçleri

7201 sayılı Tebligat Kanunu ve UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi) yönetmeliği, tüzel kişiler ve bazı meslek sahipleri için elektronik tebligatı zorunlu kılmıştır. Gayrimenkul davalarında avukat-müvekkil iletişiminin büyük kısmı ve mahkeme tebligatları e-tebligat üzerinden yürür. Sistemden gelen tebligat, erişim tarihinden itibaren 5. günün sonunda tebliğ edilmiş sayılır.

Adli Süreler ve Elektronik Tebligat

Elektronik tebligat, süresel hesapta klasik tebligattan ayrışır: UETS’ye düşen tebligat, okunsa da okunmasa da 5. günün sonunda tebliğ edilmiş sayılır. İstinaf ve temyiz sürelerinin bu hesaplama ile işletilmesi önemlidir; bir gün gecikme hak kaybına yol açabilir. Avukatın UETS hesabını düzenli kontrol etmesi ve müvekkiline sürelerin net biçimde iletilmesi gerekir.

E-Duruşma ve Ses Görüntü Bağlantısı

COVID-19 sonrası yaygınlaşan e-duruşma, 6100 sayılı HMK 149. maddesinin 2020 yılında güncellenmesiyle yasal dayanağa kavuşmuştur. Gayrimenkul davalarında e-duruşma, tanık dinleme, keşif sonrası beyan alma, bilirkişinin açıklamalarını dinleme gibi aşamalarda kullanılır. Yurt dışındaki tanıkların dinlenmesi için uluslararası adli yardım ile birlikte e-duruşma kombinasyonu başvurulan yöntemdir.

Mülkiyet Hakkının Anayasal Koruma Katmanları

Mülkiyet hakkı, yalnızca Türk Medeni Kanunu’ndaki düzenlemelerle değil; anayasal ve uluslararası güvencelerle birlikte işleyen bir hak sistemidir. Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını tanır ve yalnızca kamu yararı gerektirdiğinde kanunla sınırlandırılabileceğini öngörür. 46. madde kamulaştırmayı, 44. madde toprak mülkiyetini ve 169-170. maddeler ise orman ve kıyı niteliğindeki taşınmazların devletin hüküm ve tasarrufunda olduğunu düzenler.

Bireysel Başvuru Yolu

Mülkiyet hakkını zedelediği değerlendirilen yargı kararları veya idari işlemler için Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapılabilir. 6216 sayılı Kanunun 45-52. maddeleri bu süreci düzenler. Başvuru süresi, olağan kanun yollarının tüketilmesinden sonraki 30 gündür. Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin çok sayıda karar vermiş ve anayasa.gov.tr üzerinden bu kararlara erişilebilir.

AİHM ve 1 No’lu Ek Protokol

Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne ekli 1 No’lu Protokolün 1. maddesi mülkiyet hakkını tanır. Türkiye’nin taraf olduğu bu belge, iç hukukta etkili biçimde korunamayan mülkiyet taleplerinin Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne taşınabilmesine imkân verir. Başvuru süresi iç hukuk yollarının tüketilmesinden sonra 4 aydır. Kamulaştırmasız el atma, orman-kıyı tespitleri, vakıf taşınmaz iadeleri gibi konularda AİHM kararları HUDOC üzerinden takip edilmektedir.

Organize Sanayi Bölgeleri ve Sanayi Taşınmazları

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, sanayi kuruluşlarının planlı bir şekilde bir araya getirildiği OSB’lerin kuruluşunu ve arsa tahsisini düzenler. OSB tüzel kişiliğine sahiptir; tahsis edilen arsalar, işletme faaliyetine geçilmesi koşuluyla müteşebbise devredilir. Faaliyete geçmeyen firmalar için tahsis iptali yaptırımı vardır. İstanbul Deri Organize Sanayi Bölgesi (Tuzla), İkitelli OSB ve Birlik OSB gibi bölgeler yoğun biçimde dava konusu taşınmaz trafiğine konudur.

Tahsis İptali ve Hukuki Başvuru

OSB yönetim kurulunun tahsis iptali kararına karşı üye müteşebbis, idari yargı yolunu kullanabilir. Yatırımın yapılamama nedenleri mücbir sebep, finansman darlığı, çevresel izin gecikmesi gibi olgular ileri sürülür. OSB arsasına yatırımcı tarafından inşa edilmiş yapıların değeri bilirkişi raporuyla belirlenir ve muhtemel tazminat talebine konu edilir.

Sanayi Taşınmazının Yeniden Satışı

OSB arsasında üretim faaliyetine geçmiş işletme, taşınmazını üçüncü kişiye devretmek istediğinde, devir için OSB yönetiminin onayı gereklidir. Onaysız devir, OSB tarafından iptal ettirilebilir. Bu nedenle sanayi taşınmazı yatırımcısı, taşınmazı alırken OSB yönetiminin tavrını ve geçmişini incelemelidir.

Tarım Arazileri ve Toprak Koruma

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin parçalanmasını, tarım dışı kullanıma açılmasını ve miras intikali sonucu bölünmesini sınırlayan bir çerçeve getirir. Tarım arazisi vasfındaki taşınmazın, asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına bölünmesi yasaktır; bu kuraldan doğan uyuşmazlıklar paylaşım davalarında sıkça gündeme gelir.

Miras Nedeniyle Tarım Arazisinin Devri

5403 sayılı Kanun gereği miras bırakanın tarım arazisi, mirasçılar arasında paylaştırılırken ekonomik bütünlüğün korunması ilkesi gözetilir. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü altında bölünme yapılamaz; bir mirasçı arazinin tamamını alır ve diğerlerine bedel öder. Anlaşma sağlanamazsa mahkeme kararıyla aynen veya bedel karşılığı paylaşım yapılır. Hakim, arazinin tarım gelirini bilirkişi ile tespit ettirir.

Yeter Gelirli Tarımsal Arazi

Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı, her ilin coğrafi ve ekonomik şartlarına göre “yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü”nü belirler. İstanbul sınırları içinde de tarım arazisi bulunduran ilçeler (Çatalca, Silivri, Şile) için özel büyüklükler uygulanır. Bu büyüklüklerin altına bölünmeye çalışılan araziler için tapu devri reddedilir.

Zeminde Sorunlu Taşınmazlar ve Jeolojik Riskler

Heyelan, deprem, taşkın, sıvılaşma riski taşıyan zeminler; yapı yapılması için ek jeolojik ve jeoteknik etüt gerektirir. 3194 sayılı İmar Kanunu ve uygulama yönetmeliği, zemin etüdünün ruhsat dosyasının zorunlu ekleri arasında olduğunu belirtir. Buna rağmen sonradan ortaya çıkan zemin sorunları, yapı sahibinin, müteahhitin ve fenni mesulün sorumluluğunu etkiler.

AFAD Risk Haritası

Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD), Türkiye ölçeğinde deprem, heyelan, sel ve çığ risk haritaları yayımlar. Yatırım yapılacak bölgenin AFAD verileri açısından kontrolü, olası afet sonrası tazminat süreçlerinde de delil olarak kullanılmaktadır. Bir malikin AFAD’ın yüksek risk ilan ettiği bölgede inşa edilmiş yapısında ortaya çıkan hasar, daha dikkatli bir ispat süreci gerektirir.

Taşkın Alanı ve DSİ Görüşü

Dere yatakları, taşkın sahası olarak kabul edilen alanlarda yapılaşma yasaktır. DSİ (Devlet Su İşleri) görüşü, yapı ruhsatı öncesinde alınması gereken bir belgedir. Taşkın sahasında bulunan ve usulsüz olarak yapılaşmış taşınmazlar, yıkım kararına konu olabilir; devletin tazminat yükümlülüğü söz konusu değildir.

Sıkça Yapılan Hatalar

Pratikte gayrimenkul dosyalarında tekrar eden hatalar, hak kaybına yol açan süre ve usul yanılgılarıdır. Aşağıda dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar derlenmiştir.

Tapu Devri Öncesi Due Diligence Yapmamak

Satın alma kararı vermeden önce tapu kaydı, takyidat, imar durumu, iskan, vergi borcu, yapı denetim kayıtları kontrol edilmeden ödeme yapılması — sonradan tapuyu iptal ettirmeyi zorlaştırır. Özellikle büyük ölçekli alımlarda avukat ve ekspertiz raporu eşliğinde hareket etmek, tapu iptal davası yerine proaktif savunma demektir.

Satış Bedelini Tapuda Düşük Göstermek

Harçtan kaçınmak için bedelin düşük gösterilmesi, hem vergi cezalarına hem ileride paylaşım uyuşmazlıklarında kanıtsal zorluklara yol açar; daha da önemlisi, ileride bir şufa veya muvazaa davası açıldığında tapudaki bedel üzerinden dava yürütülemez; gerçek bedel bilirkişi ile belirlenir. Banka dekontu, EFT kayıtları, SWIFT gibi belgelerin tutulması zorunludur.

Kat Karşılığı Sözleşmeyi Adi Yazılı Yapmak

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri adi yazılı şekilde yapıldığında geçersizdir; sadece noterde düzenleme şeklinde yapılması koşuluyla bağlayıcıdır. Müteahhit ile başlayan ilişkide ilk adım, sözleşmenin doğru biçimde düzenlenmiş olmasıdır.

Kadastro Askı Süresini Kaçırmak

Kadastro tespitlerine itiraz süreleri kesin ve kısa olduğundan, askı ilanı okunmadan süre geçirildiği durumlarda uzun süreli taşınmaz kayıpları yaşanır. Tarla ve kırsal taşınmazlarda bu süreç titizlikle takip edilmelidir.

Muris Sağ İken Bağışlanan Taşınmaza Sessiz Kalmak

Bir mirasçının, muris sağ iken yapılmış muvazaalı işlemi bilmesine rağmen onaylayıcı davranışlar sergilemesi, ileride muvazaa davasında tutarlılık sorununa yol açar. Şüphe duyulan tasarruflar için ihtarname çekilerek ileride delil oluşturmak önemlidir.

İstanbul Pratiği ve Anadolu/Avrupa Yakası Farkları

İstanbul, Türkiye ölçeğinde yüksek işlem hacmine sahip bir taşınmaz piyasasına ve geniş çeşitlilikte bir uyuşmazlık profiline ev sahipliği yapar. Kartal, Pendik ve Maltepe deprem riski yoğun bölgelerdir; 6306 sayılı Yasanın uygulamaları sık, müteahhit-malik uyuşmazlıkları yüksek seviyededir. Beşiktaş ve Şişli gibi Avrupa Yakası merkezlerinde ise tapu tescil, yabancılara satış ve ticari gayrimenkul uyuşmazlıkları ağırlıktadır. Çatalca-Silivri hattı, büyük parselasyon ve kadastro çalışmalarının yürütüldüğü bölgelerdir.

Anadolu Yakası Adliyeleri

Anadolu Yakası’nda gayrimenkul davaları çoğunlukla Anadolu Adalet Sarayı (Kartal), Kadıköy Anadolu Adliyesi (Kadıköy) ve Gaziosmanpaşa İstanbul Anadolu bölümlerinde görülmektedir. Kartal, özellikle dönüşüm davalarında Kat Mülkiyeti ve 6306 sayılı Yasa tabanlı dosyaların yoğunlaştığı bir mahkeme çevresidir. Bu adliyede dosya yığılması nedeniyle keşif ve bilirkişi süreleri uzayabilmekte; dosya yönetimi disiplinini zorunlu kılmaktadır.

Avrupa Yakası Özel Yoğunlaşma Alanları

Avrupa Yakası’nda Bakırköy, Çağlayan ve Gaziosmanpaşa adliyelerinde tapu iptal ve tescil davaları yoğundur. Beyoğlu, Şişli ve Beşiktaş’ta ise boğaz siluetine ilişkin Kıyı Kanunu, sit alanı ve imar kısıtları davalarıyla daha sık karşılaşılır. Yabancıların taşınmaz edinimi dosyalarında, tapu müdürlüklerinin istatistik verileri Fatih, Şişli ve Sarıyer’in öne çıktığını gösterir.

Hukuk Ücretleri ve Yargılama Gideri

Gayrimenkul davalarında avukatlık ücreti, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi çerçevesinde belirlenir. Davanın değerinin belirlenmesi; taşınmazın rayiç değeri üzerinden yapılır. Alyar Hukuk & Danışmanlık olarak dosyaya girmeden önce ilk görüşme yaparız; dosyanın özelliklerine göre sabit ücret, başarıya bağlı ek ücret veya karma model önerilebilir.

Yargılama Gideri Kalemleri

Taşınmaz davalarında ana gider kalemleri şunlardır: başvurma harcı, peşin harç (taşınmaz değerinin binde 68,31’i oranında), bilirkişi ücreti, keşif harcı, tanık ve tebligat giderleri, istinaf ve temyiz harçları. Keşif gideri; taşınmazın uzaklığı, bilirkişi sayısı ve mahkemenin belirlediği harcırah çerçevesinde değişir. İhtiyati tedbir talebinde teminat yatırma zorunluluğu da giderler içinde öngörülmelidir.

Adli Yardım İmkânı

1136 sayılı Avukatlık Kanunu 176 vd. maddeleri, maddi gücü yeterli olmayanların adli yardım talep edebileceklerini düzenler. İstanbul Barosu Adli Yardım Merkezi, başvuru koşullarını taşıyan kişilere ücretsiz avukat görevlendirmesi yapar; yargılama giderleri bakımından ise 6100 sayılı HMK’nın 334-340 maddelerinde düzenlenen adli yardım kurumu devreye girer.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Aşağıdaki tablo, gayrimenkul davalarında en sık karşılaşılan süre tiplerini özetler. Her dosya kendine özgü koşullar barındırdığından, süre hesabı dava dilekçesinin hazırlık aşamasında yeniden gözden geçirilmelidir.

Dava / Hak	Süre	Kanuni Dayanak
Tapu iptal ve tescil (yolsuz tescil)	Süre yok (mülkiyet zamanaşımına tabi değildir)	TMK 1025
Muris muvazaası	Süre yok (mutlak butlan)	TMK 1023, içtihat
Tenkis davası	1 yıl öğrenmeden, 10 yıl miras açıldığından	TMK 571
Önalım (şufa) davası	3 ay bildirimden, 2 yıl satıştan	TMK 733
Olağan kazandırıcı zamanaşımı	10 yıl	TMK 712
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı	20 yıl	TMK 713
Kadastro mahkemesine dava	30 gün askı ilanı bitiminden	3402 m.11
Kadastrodan sonra 10 yıllık süre	10 yıl tespit kesinleşmesinden	3402 m.12
Ecrimisil (haksız işgal)	10 yıl (geriye dönük)	TBK 146
Kamulaştırmasız el atma bedel davası	Süre yok	AYM içtihadı
Zilyetlik davası (gasp)	2 ay öğrenmeden, 1 yıl her halde	TMK 984
Gayrimenkul satış vaadi şerh süresi	5 yıl	Tapu Kanunu m.26

Kurgusal Uygulama Senaryoları

Aşağıdaki senaryolar eğitim amaçlı kurgusaldır; gerçek bir dosyayla benzerlik tesadüfidir. Gerçek müvekkil bilgilerine hiçbir biçimde yer verilmemektedir.

Senaryo 1 — Kentsel Dönüşümde Direnen Malik

Kartal Çavuşoğlu Mahallesi’nde 12 daireli bir apartman, riskli yapı tespiti almıştır. Maliklerin 2/3’ü dönüşüm kararında anlaşmış; ancak iki malik sözleşmeden kaçınmaktadır. Alyar Hukuk dosyaya başladığında; 2/3 toplantısının 6306 sayılı Yasanın 6. maddesi uyarınca yasal koşullarda çağrıyla yapılıp yapılmadığı kontrol edilir. Toplantı tutanağı, tebligat kayıtları ve karar defteri incelenir. Katılmayan maliklerin hisseleri için rayiç değer tespiti yaptırılır ve SPK lisanslı değerleme raporu hazırlattırılır. Gerekli şartlar tamamsa, ilgili idareye başvurularak paydaşların hisselerinin devrinin sağlanması veya kamulaştırılması talep edilir. Sürecin her adımında tebliğ sürelerinin, itiraz hakkının ve dava açma sürelerinin kaçırılmaması avukatın görev alanındadır.

Senaryo 2 — Muris Muvazaası Davası

Bir baba, üç çocuğundan yalnız birinin adına Maltepe’deki dairesini “satış” olarak gösterip devretmiştir. Satış bedeli olarak gösterilen miktar piyasa değerinin yarısıdır; devralan çocuğun banka hesabında bu tutarı karşılayacak hareket görünmemektedir. Muris bir yıl sonra vefat ederken, diğer iki mirasçı tapu kaydını görür ve şüphelenir. Avukat, tapuda beyanlar hanesini, muris banka hareketlerini, sağlık kayıtlarını (olası ehliyetsizlik), devralanın gelir beyannamelerini ve tanıkları harekete geçirerek Kartal Asliye Hukuk’ta tapu iptal ve tescil davası açar. Aynı davada ihtiyati tedbir talebiyle dairenin üçüncü kişiye devri önlenir. Bilirkişi raporu ile piyasa değeri ile gösterilen bedel arasındaki uçurum ispatlanır; tanıklar aracılığıyla murisin bağışlama niyeti desteklenir.

Senaryo 3 — Yabancıya Konut Satışı ve Güvenlik Bölgesi Takılması

Almanya vatandaşı bir girişimci Üsküdar Beylerbeyi’nde 2+1 bir daireye talip olmuştur. Vatandaşlık değil, yatırım amacıyla edinim hedefidir. Tapu başvurusu sonrası valilik askeri yasak ve güvenlik bölgesi araştırması başlatır. 5 hafta sonra olumsuz rapor döner; taşınmaz bir güvenlik bölgesi ile çakışmaktadır. Alyar Hukuk raporun dayandığı sınır çizimlerini, genelgeleri ve benzer bölge kararlarını inceler; Harita Genel Müdürlüğü koordinatları ile yerel kadastro koordinatları arasında uyum incelemesi yapılır. Tespit edilen uyuşmazlık çerçevesinde idari yargıda dava yolu değerlendirilir. Paralel olarak satıcı ile sözleşme uyarlaması veya alternatif taşınmaz önerisi müvekkile sunulur.

Senaryo 4 — Sahte Vekalet ile Devredilen Tapunun İptali

Yurt dışında yıllardır yaşayan bir Türk vatandaşı, yıllık rutin Türkiye ziyaretinde Kadıköy’deki dairesinin tapuda başka isimde kayıtlı olduğunu öğrenir. İnceleme yapıldığında, bir noterde düzenlenmiş sahte vekaletnameyle devir işleminin iki yıl önce gerçekleştirildiği anlaşılır. Kendisine ait olmayan imza ve kimlik görselinin kullanıldığı tespit edilir. Alyar Hukuk iki koldan sürece girer: ilk olarak tapu iptal ve tescil davası açılır; ikinci olarak TMK 1007 çerçevesinde Hazine aleyhine tazminat davası ve ceza şikayeti hazırlanır. İhtiyati tedbir kararı hızla alınarak taşınmazın üçüncü kişiye devri önlenir. Noter, ceza yargılamasının sonucuna göre hukuki ve cezai sorumluluğuyla karşılaşır; Hazine tazminatı ödedikten sonra sorumlulara rücu eder.

Senaryo 5 — Ortak Alan İhlali ve Apartman İhtilafı

Şişli Merkez Mahallesi’nde 6 katlı bir apartmanda zemin katta oturan kat maliki, apartman giriş holünü ve bodrumun bir bölümünü ofisinin genişletme alanı olarak kullanmaya başlar. Diğer kat malikleri bu durumdan rahatsızdır. İlk toplantıda sorun çözülemez. Alyar Hukuk yönetim tarafından görevlendirilince süreç şu aşamalardan geçer: projeye aykırılığın tespiti için kat mülkiyeti kütüğü incelenir, mimari proje ile fiili kullanım karşılaştırılır, kat malikleri kuruluna yeniden çağrı yapılır ve KMK 19. madde çerçevesinde müdahalenin meni ve eski hale iade kararı alınır. Karar uygulanmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; ihtiyati tedbir ile kullanımın durdurulması istenir.

Alıcı Tarafının Hukuki Durum Değerlendirmesi

Büyük ölçekli bir taşınmaz alımı kararında, alıcı tarafında şu soruların yanıtları önceden bulunmalıdır: Taşınmazın imar durumu hedeflenen kullanıma uygun mu? Yapı kullanma izni bulunan bir yapı mı, yoksa ruhsatsız veya iskansız bir yapı mı? Satıcı malik olarak görünüyorsa, geçmişte tapuda kaç kez el değiştirmiş? Önceki devirlerden birinde muvazaa şüphesi oluşabilecek bir durum var mı? Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı? Aidat borçları ve yönetim kararları temiz mi? Cevap vermek için tapu kaydı, takyidat, yevmiye kayıtları, kat malikleri karar defteri, vergi dairesi borç kaydı, belediye imar birimi raporu ve yerel değerleme çalışması yapılır.

Satıcı Tarafının Hukuki Durum Değerlendirmesi

Satıcı da kendi tarafındaki risklere dikkat etmelidir: Alıcı tam bedel ödeme imkânına sahip mi? Kredi kullanılacaksa banka onayı yazısı alınmış mı? Yabancı uyruklu alıcı için güvenlik bölgesi incelemesi zorunlu mu? Ödeme sırasında hangi banka ve hesap kullanılacak, MASAK açısından beyan yükümlülüğü tetiklenecek mi? Kaparo aşamasında cayma akçesi düzenlemeli mi? Satış sonrası emlak vergisi ve değer artış kazancı beyanı zamanında yapılacak mı? Bu soruların yanıtları, sonrasında doğabilecek hukuki tartışmaların çoğunu önler.

Uygulamada İzlenen Kontrol Listesi

Gayrimenkul alımında ya da dava sürecine girerken aşağıdaki başlıklar sistematik biçimde kontrol edilir:

• Tapu kaydı ve takyidat (ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, irtifak) incelemesi
• İmar durumu, çekme mesafeleri, emsal ve kat adedi kontrolü
• Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve yapı denetim raporları
• Vergi borcu (emlak, çevre temizlik, değerli konut vergisi) kontrolü
• Aidat borcu ve yönetim planı incelemesi
• Aile konutu şerhi veya fiili aile konutu durumu
• Kadastro kesinleşme tarihi ve 3402 m.12 süresi
• Riskli yapı şerhi veya 6306 kapsamı
• Kıyı kenar çizgisi, sit alanı, orman-mera niteliği
• Yabancı alıcı için güvenlik bölgesi durumu
• Satış vaadi, cayma akçesi, banka teminat mekanizması
• Vergi planlaması (KDV, harç, değer artış kazancı)

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer?

Birinci derece asliye hukukta keşif, bilirkişi ve tanık delilleri birlikte yürütüldüğünde dava genellikle 12-24 ay arasında sonuçlanır. İstinaf aşaması 10-18 ay, Yargıtay aşaması 12-30 ay ek olabilir. Süre, dava konusu taşınmazın değeri, tanık sayısı ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. İhtiyati tedbir talebi başlangıçta kabul edilirse, yargılama süresince tapu devri engellenmiş olur.

Muris muvazaasına karşı zamanaşımı var mı?

Muris muvazaası mutlak butlan sonucu doğurduğundan, Yargıtay Genel Kurul içtihatlarında benimsendiği üzere zamanaşımına tabi değildir. Ancak ispat güçlüğü zamanla artar; tanıklar, belgeler, banka kayıtları kaybolabilir. Ayrıca tenkis davası ayrı bir yoldur ve TMK 571 uyarınca 1 ve 10 yıllık sürelere bağlıdır. Pratik tavsiye, şüphe doğduğu anda hukuki değerlendirme yapmaktır.

Şufa hakkını kullanma süresi kaçırılırsa ne olur?

Şufa (önalım) davası açma süresi hak düşürücüdür. Noterlik kanalıyla bildirimden itibaren 3 ay ve her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl geçtikten sonra hak sönümlenir ve yeniden canlandırılamaz. Satıcı paydaş bildirim yapmamış olsa bile 2 yıllık azami süre işlemeye devam eder.

Kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu, diğer paydaşların hissesini devre zorlayabilir mi?

Sadece 6306 sayılı Yasa kapsamında kesinleşmiş riskli yapı olan taşınmazlar için bu imkân vardır. 2/3 çoğunlukla alınan dönüşüm kararına katılmayan maliklerin hisseleri, rayiç bedelle diğer paydaşlara devredilir; alıcı bulunmazsa idare kamulaştırma yapar. Sıradan bir imar durum iyileştirmesi veya özel bir anlaşma için bu zorlama hakkı yoktur.

Kamulaştırmasız el atma davasında idare ne zaman tapu sahibi olur?

Bedel davası sonucunda mahkeme, taşınmazın bedelini belirleyip idareden tahsilini ve taşınmazın idare adına tescilini birlikte hükme bağlar. Bedel hazinece yatırılıp hüküm kesinleştiğinde taşınmaz idare adına tapuya kaydedilir. Eski hale iade davası açıldığında ve mülkiyet malikte kaldığında ise tescil gerekmez; idarenin müdahalesinin önlenmesi hüküm altına alınır.

Emlak vergisi ödemeyen mirasçı taşınmazı kaybeder mi?

Emlak vergisinin ödenmemesi taşınmazın mülkiyetini doğrudan etkilemez; ancak belediye 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun çerçevesinde haciz ve cebri satış yoluna gidebilir. Mirasçılar bakımından vergi borcu, muristen devralınan borçlar arasındadır; mirasın reddi veya tutulan defter (vatandaşın talebiyle hazırlanan mal kayıtları) ile sorumluluk sınırlandırılabilir.

Kentsel dönüşümde müteahhit taahhüdünü yerine getirmezse ne olur?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici temerrüde düşerse, TBK 117 vd. uyarınca mütemerrid addedilir. Malikler süre vererek aynen ifa; bu sonuç alınmıyorsa sözleşmeden dönme veya tazminat talep edebilir. Aynı sözleşme gereği müteahhit adına tapuda devredilen arsa payları geri alınabilir; kurulacak tapu iptal ve tescil davasıyla paylar arsa malikine iade edilir. Bu davalarda teminat, kısmi ifa, tamamlanmış oran bilirkişi incelemesi önemlidir.

Yabancı uyruklu olarak Türkiye’den 3 ayrı daire alabilir miyim?

Yabancı gerçek kişiler, toplamda 30 hektara kadar taşınmaz edinebilir. Aynı ilçenin %10’luk oranını aşmayacak şekilde konut, işyeri veya arazi alımı mümkündür. Edinim sonrası valiliğin güvenlik bölgesi araştırması her taşınmaz için ayrı yapılır ve belirli kırsal bölgelerde olumsuz rapor gelebilir. Vatandaşlık başvurusu için kullanılacak taşınmazlarda “3 yıl satmama” şerhi, edinimden hemen sonra tapuya işlenir.

Kadastro askı ilanında itiraz etmediysem ne olur?

3402 sayılı Kadastro Kanunu 11. maddeye göre askı ilanı sonunda itirazsız geçen süre sonrası kadastro tutanakları kesinleşir. Sonradan açılacak genel asliye hukuk davasında ispat yükü ağırlaşır; ayrıca 12. madde gereği 10 yıllık hak düşürücü süre devreye girer. Bu nedenle askı süresi boyunca taşınmaza uygulanan tespit mutlaka kontrol edilmelidir.

Gayrimenkul satış vaadi ile satın aldığım daire üçüncü bir kişiye satıldı; ne yapmalıyım?

Satış vaadi tapuya şerh edilmişse, şerhin 5 yıl içinde olmak üzere üçüncü kişilere de ileri sürülebilirliği vardır. Tapu iptal ve tescil davası açılabilir ve dava kazanıldığında taşınmaz sizin adınıza tescil edilir. Şerh yoksa, ikinci alıcı iyi niyetli ise onun kazanımı korunabilir; bu halde eski sahibinize karşı sözleşmenin ihlalinden dolayı tazminat davası yolu açıktır. Noterde düzenlenmiş satış vaadinin tapuya şerhi, bu tür riskleri azaltır.

Ortaklığın giderilmesi davasında satış yerine taksim isteyebilir miyim?

Evet; hakim öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır. İmar yönetmeliğine uygun ifraz yapılabiliyor, paydaşlara adil biçimde bölüşüm sağlanabiliyorsa aynen taksime hükmeder. Aksi halde satış suretiyle paylaştırma yolu seçilir. Bir apartmanda bağımsız bölümlerin sayısı paydaş sayısına uyuyorsa, kat mülkiyetine çevirme yoluyla aynen taksim de gündeme gelir.

Tapuda kayıtlı ipotek nasıl kaldırılır?

İpotek, borcun tamamen ödenmesi halinde ipotek lehdarının (alacaklının) tapu müdürlüğüne vereceği terkin (fek) talimatı ile kaldırılır. Banka ipoteklerinde kredi kapandıktan sonra fek yazısı genelde otomatik gönderilir; geciken işlemlerde borçlu, alacaklıya ihtar çekerek fek yazısının gönderilmesini talep edebilir. Borç olmamasına rağmen fek edilmeyen ipotek için dava yolu da mümkündür.

Kamulaştırma bedelinin düşük geldiğini düşünüyorum; ne yapabilirim?

2942 sayılı Yasanın 10. maddesi uyarınca açılan bedel tespit davasında, mahkeme yerel bilirkişi ve teknik bilirkişi ile kapsamlı bir değer araştırması yürütür. Emsal taşınmazlar, imar durumu, yapı değeri ve taşınmazın verimliliği değerlendirilir. İlk derece kararına karşı tarafların istinaf ve temyiz yolu açıktır. İdarenin kamulaştırma amacıyla kullanmadığı taşınmaz için ayrıca geri alma hakkı (m.23) da düzenlenmiştir.

Tapuda takyidat var; satın almalı mıyım?

Takyidat, ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, kira şerhi, irtifak hakkı gibi kayıtları kapsar. İpotek ve haciz, alım sırasında paraya çevrilerek kaldırılabilir; ancak bu işlem için alıcı-satıcı arasında yazılı protokol ve sıkı bedel akışı planı gerekir. İhtiyati tedbir veya yargı kararı şerhi taşıyan taşınmazlar, dava sonuçlanmadan alınmamalıdır. Takyidatlı taşınmazın durumunu ve kaldırma yolunu bir avukatla değerlendirmeden ödeme yapılmaması güvenli yoldur.

Aile konutu şerhi bulunan ev satılabilir mi?

Aile konutu şerhi bulunan taşınmazın satışı, malik olmayan eşin açık rızası olmadan yapılamaz. Tapu müdürlüğü rıza belgesi olmadan tescili reddeder. Şerh olmadan fiilen aile konutu olan taşınmazda da eş rızası aranır; rızasız yapılan satış hukuki işlemin geçersizliği sebebi olabilir. Boşanma sonrası şerhin terkini, mahkeme kararı veya eşin başvurusu ile yapılır.

Kat maliki olmadan ortak alana müdahale edebilir miyim?

Ortak alan, tüm kat maliklerinin arsa payı oranında paylaştığı bir alandır. Tek başına bir kat malikinin müdahalesi, Kat Mülkiyeti Kanunu 19. maddesine göre yasaktır. İhtiyaç duyulan değişiklikler için kat malikleri kurulu toplanır ve yeter sayıda karar alınır. Aksi halde projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale iade davası açılabilir.

Tarım arazisi mirasımı bölebilir miyim?

5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu uyarınca, tarım arazisinin asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına bölünmesi yasaktır. Mirasçılar arasında paylaşım, ekonomik bütünlüğü korumak zorundadır. Çoğunlukla bir mirasçı araziyi bütün olarak alır ve diğerlerine bedel öder; anlaşma sağlanamazsa mahkeme paylaşım yöntemine karar verir.

Kentsel dönüşümde riskli yapı raporuna itiraz edebilir miyim?

Evet. Riskli yapı tespiti idareye bildirildiğinde, maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde idari yargıda (idare mahkemesi) iptal davası açılabilir. İtiraz, raporun bilimsel dayanağı, ölçüm yöntemi ve sonuçlarına yönelik olmalıdır. Dava süresinde verilecek yürütmeyi durdurma kararı, yıkım sürecini askıya alır.

Yabancı uyruklu biri satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz bağlayabilir mi?

Evet; satış vaadi sözleşmesi, ileride yapılacak satışı taahhüt ettiği için yabancı uyruklu taraf bakımından da mümkündür. Ancak esas devir aşamasında Tapu Kanunu 35. madde kısıtları, güvenlik bölgesi araştırması ve değerleme raporu gibi şartlar yine gündeme gelir. Satış vaadinin tapuya şerhi, sürecin korunması için önerilir.

Kaçak kat yaptığımı bilirse yıkım olur mu?

İmar Kanunu 32. madde, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için yıkım kararı öngörür; ayrıca idari para cezası uygulanır. Yapı kayıt belgesi ile güvenceye alınmamış kaçak yapılar, tespit halinde yıkıma konu olabilir. Kaçak yapı aynı zamanda tapu devrinde ve kredi kullanımında ciddi engeldir. İleride sorun yaşamamak için yapı kayıt belgesi ve varsa imar affı süreçleri değerlendirilmelidir.

TMK 1007 çerçevesinde sahte vekalet mağduru olarak ne yapmalıyım?

Taşınmazınız sahte vekaletname ile üçüncü bir kişiye devredilmişse, asliye hukuk mahkemesinde Hazine aleyhine TMK 1007’ye dayalı tazminat davası açılır. Aynı anda dolandırıcıya karşı ceza şikayeti ve tapu iptal davası da devreye girer. Dava sürecinde noter, sahte vekaleti düzenleyenler ve kolaylaştırıcılara karşı rücu yolları Hazine tarafından işletilir.

Kira tespit davası nasıl açılır?

Kiralananın rayiç kira değerinin, mevcut kira bedelinden belirgin biçimde yüksek olduğu durumlarda kiraya veren kira tespit davası açabilir. TBK 345 uyarınca, beş yıl boyunca uygulanan zamların TÜFE artışlarıyla sınırlı kalması durumunda, kira bedelinin mahkeme tarafından rayice uyarlanması talep edilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır; bilirkişi ile rayiç kira tespit edilir.

Randevu ve İletişim

İlgili Rehberler

Gayrimenkul hukuku, komşu pek çok hukuk dalıyla örülüdür. Aşağıdaki pillar içeriklerimiz konuya bağlı olarak birlikte okunmalıdır:

• Miras Avukatı — Muris Muvazaası, Tenkis, Paylaşım
• İcra ve İflas Avukatı — İpoteğin Paraya Çevrilmesi
• Aile Avukatı — Mal Rejimi ve Boşanmada Taşınmaz
• Ticaret Hukuku Avukatı — Şirket Taşınmaz Devirleri
• İş Hukuku — İşyeri Kirası ve İşveren Taşınmazı
• Vergi Avukatı — Değer Artış ve Emlak Vergisi
• İdare Hukuku — Kamulaştırma, İmar, Parselasyon
• İnşaat Avukatı — Kat Karşılığı ve Eser Sözleşmeleri
• Tazminat Avukatı — Haksız İşgal ve Mülkiyet Tazminatı
• Yabancılar Avukatı — Taşınmaz Edinimi ve Vatandaşlık
• Fikri Mülkiyet Avukatı — Mimari Eser Telif Hakkı
• Bilişim Hukuku — Dijital Tapu ve Web Tapu Süreci
• Kripto Para Avukatı — Token İle Gayrimenkul Satışı
• Ceza Avukatı — Sahte Belge, Tapu Dolandırıcılığı
• Sağlık Hukuku — Hastane Taşınmaz Yatırımları

Son uyarı: Bu içerik, 19 Nisan 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuat ve genel içtihat eğilimi üzerinden hazırlanmıştır. Somut bir uyuşmazlıkta harekete geçmeden önce güncel mevzuat ve kendi dosyanızın özellikleriyle birlikte hukuki değerlendirme yapılması gerekir. Dava değerleri, süreler ve yargılama giderleri ilk başvuru anındaki resmi kaynaklar üzerinden yeniden tahkik edilmelidir. Rehberde anılan kanun maddeleri ve yönetmelikler Resmi Gazete’de yayımlanmış güncel metinlere dayalıdır; mevzuat güncellemelerinde bu metnin tarihiyle birlikte okunması önerilir. Yerel pratiklerde ve bölgesel idari yargı uygulamalarında görülebilecek farklılıklar, yazılı mevzuatla her zaman birebir örtüşmeyebilir; bu nedenle dosyanız için kesin bir yargılama stratejisi belirlemeden önce güncel içtihat taraması ve bölgesel uygulama incelemesi tamamlanmalıdır.

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Hukuku

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki sorunlarınız için bir avukata danışmanız önerilir.

İletişim | Hakkımızda

Emsal Yargıtay Kararları — Muris Muvazaası (1/4/1974 tarihli İBK)

01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ışığında muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin Yargıtay 1. Hukuk Dairesi ve HGK içtihatları.

• Yargıtay 1.HD, 2026/1231 E., 2026/2046 K., 12.03.2026 — UYAP İçtihat Bilgi Bankası Kararı
• Yargıtay 1.HD, 2024/5245 E., 2026/1763 K., 05.03.2026 — UYAP İçtihat Bilgi Bankası Kararı
• Yargıtay 1.HD, 2026/801 E., 2026/1632 K., 03.03.2026 — UYAP İçtihat Bilgi Bankası Kararı
• Yargıtay 1.HD, 2026/17 E., 2026/1582 K., 02.03.2026 — UYAP İçtihat Bilgi Bankası Kararı
• Yargıtay HGK, 2025/163 E., 2026/119 K., 25.02.2026 — UYAP İçtihat Bilgi Bankası Kararı
• Yargıtay 11.HD, 2026/1407 E., 2026/980 K., 23.02.2026 — UYAP İçtihat Bilgi Bankası Kararı

Burada yer verilen kararlar bilgilendirme amaçlı olup somut uyuşmazlığın koşullarına göre farklı sonuçlar doğabilir. Muris Muvazaası (1/4/1974 tarihli İBK) ile ilgili bir uyuşmazlık içerisindeyseniz, güncel içtihat ve mevzuatı somut olaya uyarlayacak bir gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatla görüşmeniz önerilir.