Hızlı Yanıt: İstanbul Gayrimenkul Hukuku Desteği
İstanbul’da gayrimenkul hukuku alanında; tapu iptali ve tescili, kira ve tahliye, kat mülkiyeti, inşaat sözleşmeleri ve imar uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık sağlanır.
Hizmet Alanları
- Tapu iptali ve tescil davaları
- Kira uyuşmazlıkları ve tahliye
- Kat mülkiyeti ve ortak alan sorunları
- İnşaat ve eser sözleşmeleri
- İmar ve kentsel dönüşüm
Kira ve Tahliye
Kira uyuşmazlıklarında ihtarname, tahliye taahhüdü ve dava süreçleri usul kurallarına uygun yürütülmelidir. Tahliye sebepleri arasında kira bedelinin ödenmemesi (iki haklı ihtar), tahliye taahhüdü, kiraya verenin konut/işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar ile 10 yıllık uzama süresi sonrası bildirim yer alır. Türk Borçlar Kanunu’ndaki emredici kira hükümleri ve hak düşürücü süreler dikkatle takip edilmediğinde ciddi hak kaybı yaşanabilir.
Tapu ve Mülkiyet
Tapu iptali ve tescil davalarında hukuki dayanakların, tapu kayıtlarının ve tanık ile bilirkişi delillerinin doğru sunulması sonucu belirler. Muvazaa, hile, ehliyetsizlik veya vekalet görevinin kötüye kullanılması iddialarında ispat yükünün doğru yönetilmesi kritik önemdedir.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davaları; muvazaa (özellikle mirastan mal kaçırmaya yönelik muris muvazaası), hile, ehliyetsizlik, vekalet görevinin kötüye kullanılması veya yasaya aykırı devirler gibi hallerde açılır. Muris muvazaasına dayalı davalarda, murisin gerçek iradesinin mal satmak değil, mirasçılardan mal kaçırmak olduğu somut delillerle ortaya konur. Bu davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve mülkiyeti doğrudan etkilediği için delil toplama ve hukuki nitelendirme süreci belirleyicidir.
Miras hukuku ile kesişen uyuşmazlıklarda ayrıca saklı paylı mirasçıların tenkis davası açma hakkı gündeme gelebilir. Her dava, taşınmazın tapu kaydı, mirasçılık durumu ve işlem geçmişine göre ayrı değerlendirilmelidir; somut durum için ayrıntılı inceleme gereklidir.
Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında; ortak alanların kullanımı, yönetim planına aykırılık, aidat borçları, projeye aykırı tadilatlar ve gürültü gibi komşuluk hukuku sorunları sıkça uyuşmazlık konusu olur. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, ortak gider ve aidatların tahsili ile ortak alana yapılan müdahalelerin men‑i gibi talepler bu kapsamda ileri sürülebilir.
- Yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına aykırılık
- Ortak alanların işgali veya izinsiz kullanımı
- Aidat ve ortak gider alacaklarının icra yoluyla tahsili
- Projeye aykırı tadilat ve eski hale getirme talepleri
İzale‑i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda, paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi (izale‑i şuyu) davası açılabilir. Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını değerlendirir; mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir ve satış bedeli paylar oranında dağıtılır. Sürecin doğru yürütülmesi, özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda hak kaybını önler.
Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Kanun
Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım ve yeniden yapım süreçleri 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülür. Malikler arasında sağlanması gereken çoğunluk, riskli yapı tespitine itiraz, kira yardımı ve dönüşüm sözleşmelerinin müzakeresi bu alanın kritik başlıklarıdır. Hak sahiplerinin paylarının korunması için sözleşme şartlarının dikkatle incelenmesi önemlidir.
Kat Karşılığı İnşaat ve Eser Sözleşmeleri
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmelerinde; teslim süresi, gecikme (temerrüt) halinde cezai şart, ayıplı ifa ve eksik iş, iskan (yapı kullanma izni) ve tapu devri gibi konular uyuşmazlık doğurabilir. Yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin feshi, tazminat ve tapu iptali gibi talepler gündeme gelir. Sözleşmenin en baştan dengeli ve açık kaleme alınması, sonraki ihtilafları büyük ölçüde önler.
Şufa (Önalım) Hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar yasal önalım (şufa) hakkını kullanarak aynı koşullarla payı öncelikli olarak satın alabilir. Önalım hakkı, satışın öğrenilmesinden itibaren kanunda öngörülen hak düşürücü süre içinde dava yoluyla kullanılmalıdır; süre kaçırıldığında hak sona erer.
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye davası ne kadar sürer?
Dava sebebine, delillere ve mahkeme yoğunluğuna göre değişir.
Tapu iptali davası hangi hallerde açılır?
Muvazaa, hile, ehliyetsizlik gibi hallerde tapu iptali ve tescil talep edilebilir.
Kiracı tahliye taahhüdüne rağmen çıkmazsa?
Tahliye taahhüdüne dayalı icra veya dava yoluyla tahliye süreci başlatılabilir.
Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürede sonuçlanır?
Tapu iptali ve tescil davalarının süresi; delil durumuna, keşif ve bilirkişi incelemesine, tanık sayısına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Muvazaa, hile veya ehliyetsizlik iddiası içeren dosyalar genellikle daha uzun sürer. Kesin bir süre vermek mümkün olmasa da, sürecin sağlıklı yürütülmesi için dava dilekçesinin ve delillerin baştan doğru hazırlanması belirleyicidir.
Kat mülkiyetinde ortak alanların kullanımından doğan uyuşmazlıklar nasıl çözülür?
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak alanların kullanımı, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla belirlenir. Kurul kararına aykırılık veya haksız kullanım halinde, kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Aidat, gürültü, tadilat ve ortak gider uyuşmazlıkları da bu kapsamda değerlendirilir; somut durum için yönetim planının incelenmesi gerekir.
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası nedir?
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıyla mülkiyet ilişkisi sona erdirilir. Mahkeme, taşınmazın aynen taksimi mümkünse bölüştürür; değilse satış yoluyla paylaştırılmasına karar verir. Satış, icra dairesi veya satış memurluğu aracılığıyla açık artırmayla yapılır.
Ön alım (şufa) hakkı hangi durumlarda kullanılabilir?
Ön alım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan, o payı aynı koşullarla öncelikle satın alma hakkıdır. Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren belirli hak düşürücü süreler içinde dava yoluyla kullanılır. Sürenin kaçırılması hakkın kaybına yol açtığından, satışı öğrenir öğrenmez hukuki destek alınması önemlidir.
Kentsel dönüşümde riskli yapı kararına itiraz edilebilir mi?
6306 sayılı Kanun kapsamında verilen riskli yapı tespitine, tebliğden itibaren kanunda öngörülen süre içinde idareye itiraz edilebilir; itirazın reddi halinde idari yargı yolu açıktır. Ayrıca malikler arasında anlaşma, arsa payı ve yeni bağımsız bölüm dağılımı gibi konular sıkça uyuşmazlık doğurur. Sürecin her aşamasında hak kaybını önlemek için hukuki değerlendirme önerilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin hakları nelerdir?
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde arsa sahibi; kararlaştırılan bağımsız bölümlerin zamanında, sözleşmeye ve projeye uygun şekilde teslimini talep edebilir. Müteahhidin edimini yerine getirmemesi halinde gecikme tazminatı, ayıplı ifadan doğan haklar ve şartları oluştuğunda sözleşmenin feshi gündeme gelebilir. Sözleşmenin ve eklerinin dikkatli incelenmesi kritik önemdedir.
Tapuda muvazaalı (danışıklı) satış nasıl iptal ettirilir?
Mirasçıdan mal kaçırmak amacıyla yapılan danışıklı (muris muvazaası) satışlarda, saklı payı ihlal edilen mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davada işlemin gerçek iradeyi yansıtmadığının, bedelsiz veya gerçek dışı bir satış olduğunun ispatı esastır. Tanık, banka kayıtları ve emsal bedel gibi deliller önem taşır.
İmar planı değişikliğinden zarar gören taşınmaz maliki ne yapabilir?
İmar planı değişikliği taşınmazın değerini veya kullanımını olumsuz etkiliyorsa, malik plana karşı askı süresi içinde idareye itiraz edebilir ve sonrasında idari yargıda iptal davası açabilir. Ayrıca kamulaştırmasız el atma veya hukuki el atma durumlarında tazminat talep edilebilir. Süreler ve usul teknik olduğundan uzman desteği önemlidir.