Tuzla’da İnşaat Sözleşmeleri, Tapu ve Kentsel Dönüşüm Uyuşmazlıkları

Tuzla; tersaneler bölgesi, organize sanayi alanları ve deniz kıyısındaki yerleşimleriyle İstanbul’un diğer ilçelerinden ayrışan bir yapıya sahiptir. Bu doku, gayrimenkul uyuşmazlıklarına da yansır: arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı sözleşmeler, işyeri ve depo yapımına ilişkin eser sözleşmeleri, miras yoluyla paylaşılan arazilerin ortaklığının giderilmesi ve eski yapı stokunun dönüşümü bu ilçede sık karşılaşılan başlıklardır. Bu sayfa, Tuzla’da taşınmaz ve inşaat işi olan malik, arsa sahibi, yüklenici ve kat maliklerine yönelik genel bir bilgilendirme niteliğindedir; somut bir dosya için belge incelemesi gerekir.

Önce sözleşmenin şekli ve içeriği incelenir

İnşaat uyuşmazlıklarında ilk soru, tarafların elindeki sözleşmenin geçerli olup olmadığıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini taahhüt eden sözleşmelerin resmî şekilde yapılması gerekir (TBK m.237). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin bağımsız bölüm devri yükümlülüğü bulunduğundan, adi yazılı sözleşmeyle yetinilmiş olması ayrı bir sorun yaratabilir. Büro, dosyayı açmadan önce sözleşmeyi, ekli projeyi, ruhsatı, varsa noter ve tapu işlemlerini birlikte okur; talebin sözleşmeye mi, yoksa sebepsiz zenginleşme ve haksız fiil hükümlerine mi dayandırılacağı bu incelemeden sonra belirlenir.

Teslim gecikmesi, eksik ve ayıplı imalat

Eser sözleşmesi TBK m.470 ve devamında düzenlenir. İş sahibinin ayıplı işe karşı seçimlik hakları TBK m.475’te sayılmıştır; ayıbın süresinde ihbar edilmesi ise TBK m.477 çerçevesinde önem taşır. Gizli ayıplarda ve yapının taşıyıcı sistemine ilişkin kusurlarda zamanaşımı süreleri TBK m.478’de ayrıca düzenlenmiştir. Gecikme için sözleşmeye cezai şart konulmuşsa TBK m.179 ve devamı uygulanır; cezai şartın çekince bildirilmeden kabul edilen edimle birlikte talep edilip edilemeyeceği de burada tartışılır. Bilirkişi ve keşif bu davalarda sonuca etki eden delil türleridir; imalatın fotoğraf, hakediş ve yazışma kayıtlarıyla belgelenmesi bu nedenle önemlidir.

• Teslim tarihinin sözleşmede nasıl belirlendiği ve ek süre verilip verilmediği
• Projeden ve ruhsattan sapmaların niteliği
• Hakediş ödemelerinin ve avansın kayıtlara uygunluğu
• İskân ve cephe, çatı, zemin gibi ortak bölümlere ilişkin kusurlar

Kentsel dönüşüm: 6306 sayılı Kanun sürecinde sıra

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılır, tespite itiraz süresi on beş gündür (m.3). Yeniden yapım kararı için hisseleri oranında salt çoğunluk aranır (m.6). Bu karara karşı açılacak davanın süresi otuz gündür. Maliklerin azınlıkta kaldığı hâllerde bedel ve arsa payı karşılığı bağımsız bölüm tahsisi gibi konular sıkça ihtilaf konusu olur. İlgili sözleşmeler ve tebligatlar süre bakımından dikkatle takip edilmelidir; süre kaçırılması hak kaybı doğurabilir. Konuya ilişkin ayrıntı için kentsel dönüşüm rehberi ve kentsel dönüşüm sayfası incelenebilir.

Tapu iptali ve tescil, paylı mülkiyetin sona erdirilmesi

Tapu iptali ve tescil davaları muvazaa, hile, ehliyetsizlik, yetkisiz temsil veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi sebeplere dayanabilir. Muvazaa TBK m.19 kapsamında değerlendirilir. Kayıttaki malike güvenerek edinen iyi niyetli üçüncü kişinin korunması ise TMK m.1023’e bağlıdır; bu hüküm davanın seyrini değiştirebilir. Zilyetliğe dayalı edinme taleplerinde TMK m.712 ve m.713 çerçevesinde süre, kullanım biçimi ve kamu malı niteliği tartışılır.

Mirastan ya da ortak satın almadan doğan paylı mülkiyette, paydaş anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi istenebilir (TMK m.698). Taşınmaz aynen bölünemiyorsa mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir; paydaşların açık artırmaya katılma hakkı vardır. Bu tür dosyalarda ilgili miras sayfasındaki bilgiler de birlikte okunabilir.

Yargılama ve ön koşullar

Davanın niteliğine göre asliye hukuk veya asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir; kira, ortaklığın giderilmesi ve benzeri uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesinin görevi gündeme gelir. Taraflar tacir ve uyuşmazlık parasal bir talebe ilişkinse TTK m.5/A uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralları ayrıca incelenir. İmara aykırılık ve yıkım kararlarında ise idari yargı yolu ve 3194 sayılı İmar Kanunu ile 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ayrıca devreye girer.

Başvuru öncesi hazırlanacak belgeler

1. Tapu kaydı ve varsa takyidat belgesi
2. Arsa payı karşılığı veya eser sözleşmesi, ekleri ve proje
3. Yapı ruhsatı, iskân belgesi, hakediş ve ödeme dekontları
4. Taraflar arasındaki ihtarname, noter yazışmaları ve mesajlar
5. Riskli yapı tespiti ve kurum yazışmaları, varsa

Sıkça sorulan sorular

Müteahhit teslim tarihini geçirdi, ne yapılabilir?

Önce sözleşmedeki teslim tarihi, ek süre ve cezai şart hükmü incelenir. Gecikme ihtar edilmişse sözleşmeden dönme, cezai şart veya gecikme tazminatı gibi seçenekler değerlendirilir. Hangisinin uygun olduğu sözleşmeye ve işin ne kadarının yapıldığına göre değişir.

Arsa payı karşılığı sözleşme adi yazılı yapılmışsa geçersiz midir?

Taşınmaz devri taahhüdü içeren sözleşmelerde resmî şekil aranır. Şekil eksikliği tek başına sonucu belirlemez; edimlerin ifası, sebepsiz zenginleşme ve dürüstlük kuralı gibi unsurlar birlikte değerlendirilir.

Riskli yapı kararına karşı hangi süre içinde dava açılır?

Tespite itiraz ve yeniden yapım kararına karşı dava süreleri 6306 sayılı Kanunda ayrı ayrı düzenlenmiştir; tebligatın hangi işleme ilişkin olduğu bu nedenle önce belirlenmelidir.

Paydaşlardan biri satışa razı değilse ortaklık nasıl giderilir?

Paydaşlardan biri anlaşmaya yanaşmazsa, diğerleri ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilir.

Ayıplı imalat bildirimi ne zaman yapılmalı?

İhbar yükümlülüğü TBK m.477’de düzenlenmiştir. Teslimden sonra yapılan muayene ve ayıp bildirimi delil açısından yazılı ve tarihli yapılmalıdır.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.