İİK 269 Kira Alacağı ve Tahliye Takibi: Örnek 13 ile Temerrüt (2026)

Özet: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamı, kira alacağı ile kiralananın tahliyesinin aynı ilamsız takipte istenmesine imkân verir. Ödeme emri, tahliye ihtarını da içerir; yazılı ihtar süresi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315 uyarınca konut ve çatılı işyerinde en az otuz gündür. Borçlunun itiraz süresi yedi gündür ve itiraz takibi durdurur. İtiraz edilmezse alacaklı, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir.

Takibin kapsamı ve Örnek 13 ödeme emri

İİK m.269 uyarınca takip adi kiralara veya hasılat kiralarına ilişkin olursa ve alacaklı da isterse ödeme emri, ihtar süresi geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan yerden çıkarılmasının istenebileceği tebliğini de içerir. Uygulamada bu ödeme emri, Örnek 13 olarak anılan tahliye ihtarlı ödeme emridir. Böylece alacaklı, ödenmeyen kira bedelini ve tahliyeyi tek dosyada talep edebilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, kira bedeli yanında yan giderin de TBK m.315 kapsamında temerrüde esas olabileceğini kabul etmektedir (aşağıdaki karar bölümüne bakınız).

Ödeme süresi ve yazılı ihtar

TBK m.315 uyarınca kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa edilmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gündür; konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar. Hasılat (ürün) kirasında TBK m.362 en az altmış günlük önel öngörür. Süre eksik yazılırsa temerrüt koşulu gerçekleşmez; bu nedenle ödeme emrindeki sürenin kira türüne uygun olması önem taşır.

Borçlunun itirazı

İİK m.269 gereğince borçlu, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini İİK m.62 hükümleri dairesinde icra dairesine bildirmek zorundadır. Kanun, borçlunun kira akdini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmemesi hâlinde akdi kabul etmiş sayılacağını düzenler. Dolayısıyla yalnızca borcun bulunmadığını söylemek, sözleşmenin veya imzanın inkârı anlamına gelmez. İtiraz takibi durdurur. Alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemezse aynı alacak için bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.

İtiraz edilmezse tahliye

İİK m.269/a uyarınca borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitim tarihini izleyen altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir. Altı aylık süre, talebin icra mahkemesine yapılacağı dönemi gösterir; bu süreyi geçirmemek gerekir.

İtiraz edilirse itirazın kaldırılması

İİK m.269/b, borçlu kira akdini veya imzayı reddederse alacaklının noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir sözleşmeye dayanması hâlinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebileceğini belirtir. Takip bu belgelere dayanmadığı için alacaklı genel hükümler dairesinde dava açmak zorunda kalırsa, ihtarlı ödeme emri kanunda yazılı ihtar yerine geçer. İİK m.269/c ise borçlunun akdi reddetmeyip ödeme yaptığını veya başka bir sebeple borcun istenemeyeceğini ileri sürmesi hâlinde, bu iddiaların noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış belge, alacaklının ikrar ettiği belge ya da resmî makamlarca usulüne göre verilmiş makbuz veya vesika ile ispat edilmesini arar. İİK m.269/d ile m.62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72 hükümleri kıyasen uygulanır.

Tahliye kararının infazı ve kanun yolu

İİK m.269/c uyarınca icra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Borçlu tahliye kararı bakımından İİK m.36 hükmünden yararlanabilir. İcra mahkemesi kararlarına karşı istinaf, İİK m.363 kapsamında tebliğden itibaren iki hafta içinde ve o maddedeki sınırlar çerçevesinde mümkündür; kesin olan kararlar için bu yola başvurulamaz.

Görevli mahkeme ve arabuluculuk

İtirazın kaldırılması ve tahliye istemleri İİK m.269/a, 269/b ve 269/c uyarınca icra mahkemesinde görülür. 6100 sayılı HMK m.4/1-a ise kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesini görevli kılar; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri bunun dışında tutar. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B (7445 sayılı Kanunla eklenmiştir), kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar; kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri ise bu kapsamın dışında bırakır. Takipten ayrı olarak genel hükümlere göre tahliye davası açılacaksa arabuluculuk şartı ayrıca kontrol edilmelidir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası

TBK m.352/2 farklı bir yoldur ve dava yoluyla işletilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Süre ihtar tarihinden değil, bu dönemin bitiminden işler. Genel çerçeve için kiracının tahliyesi ve tahliye davası rehberine bakılabilir.

Yargıtay kararları

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 11.01.2024 tarihli ve E.2023/8942 K.2024/267 sayılı kanun yararına bozma kararında, ödeme emri 21.12.2022 tarihinde tebliğ edilen borçlu hakkında otuz günlük yasal ödeme süresi dolmadan, 26.12.2022 tarihinde yapılan tahliye başvurusunu değerlendirmiştir. Daire, ödeme süresi dolmadan borçlunun temerrüde düştüğünden söz edilemeyeceğini ve bu durumun mahkemece resen gözetileceğini belirterek tahliye hükmünü bozmuştur; bozmanın hükmün hukuki sonuçlarını kaldırmayacağını da kararına yazmıştır. Karar için Adalet Bakanlığı içtihat sayfasındaki tam metne bakılabilir.

Aynı Dairenin 14.05.2026 tarihli ve E.2026/812 K.2026/3529 sayılı kararında, takipte istenen vade farkı alacağının kira alacağı niteliğinde, ortak gider alacağının ise yan gider niteliğinde olduğu ve kira borcundan sayılarak temerrüde esas teşkil edeceği belirtilmiş, dosya bu yönden bozulmuştur. Tam metin Adalet Bakanlığı içtihat sayfasında yer almaktadır. Bu kararlar somut olaylara ilişkindir; her dosyada sözleşme, ödeme emri ve tebligat birlikte incelenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira takibinde ödeme süresi kaç gündür?

TBK m.315 uyarınca süre en az on gündür; konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Hasılat kirasında TBK m.362 en az altmış günlük önel öngörür.

Kiracı ödeme emrine ne kadar sürede itiraz edebilir?

İİK m.269 uyarınca itiraz süresi yedi gündür. İtiraz takibi durdurur; kira akdi ve imza açık ve kesin biçimde reddedilmezse akit kabul edilmiş sayılır.

İtiraz edilmezse tahliye ne zaman istenebilir?

İİK m.269/a uyarınca ihtar süresinin bitim tarihini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenebilir.

Tahliye kararı ne zaman uygulanır?

İİK m.269/c uyarınca karar kesinleşmeden infaz edilebilir; ancak kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir.

Kira takibi için arabulucuya başvurmak gerekir mi?

6325 sayılı Kanun m.18/B, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri arabuluculuk dava şartının kapsamı dışında bırakır. Takipten ayrı olarak dava açılacaksa m.18/B(1)(a) ayrıca değerlendirilir.

İlgili rehberler

İtiraz sonrası yol için itirazın kaldırılması ve itirazın iptali davası yazılarına, ödeme emri türleri için icra emri ve ödeme emri farkı yazısına bakılabilir. İstanbul’daki icra dosyaları için İstanbul icra ve iflas avukatı ve Kartal icra ve iflas avukatı sayfaları yol gösterir.

Resmî kaynaklar

Yazar: Av. Bilal Alyar, İstanbul Barosu
ALYAR LAW & CONSULTANCY
İletişim

Son güncelleme: 25.10.2026