İlgili içerik: Kira Tahliye Takibi (İİK 269) — Örneklerle

İlgili konu: Kiracının Tahliyesi ve Tahliye Davası Rehberi

İİK 269 Kira Alacağı ve Tahliye Takibi: Örnek 13 ile Temerrüt (2026)

1. Örnek 13 Ödeme Emri

Kira alacağının tahsili ve tahliyesi için ödeme emri Örnek 13 formatında düzenlenir. Borçluya ödeme için TBK 315 uyarınca otuz gün süre tanınır. Ödeme ve tahliye yapılmaması halinde hem alacak tahsili hem tahliye istenir.

2. Borçlunun İtirazı ve Sonuçları

Borçlu yedi gün içinde itiraz edebilir; takip durur. Kiralayan, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine, itirazın iptali için de genel mahkemeye başvurabilir. Kira sözleşmesi itirazı halinde dava genel mahkemede incelenir.

3. Otuz Günlük Temerrüt ve Tahliye

Ödeme emri tebliğinden itibaren otuz gün içinde kiracı ödeme yapmazsa kiralayan tahliye davası açabilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar alan kiracı aleyhine de tahliye davası mümkündür.

4. İcra Mahkemesinin Tahliye Kararı

İtirazın kaldırılması ile birlikte icra mahkemesi tahliye kararı verebilir. Tahliye, kararın tebliğinden itibaren on günün geçmesi beklenmeden icra edilmez. Tahliye kararlarına karşı istinaf yolu açıktır.

5. Aidat ve Yan Giderler

Kira borcunun ferileri aidat, elektrik ve su gibi yan giderleri de içerir. Bu giderler ödeme emrinde ayrı kalemler halinde gösterilmelidir. Kapıcı parası ve yakıt gideri yan edim olarak kabul edilir.

İİK m.269 Takibinde Kritik Süreler ve Kanunun Kendi Kuralları

Kira alacağına dayalı ilamsız tahliye takibi, İİK m.269 ile 269/a, 269/b ve 269/c’nin birlikte okunmasını gerektirir. Aşağıdaki altı kural, dosyaların çoğunda sonucu belirler.

1. İtiraz süresi yedi gün, ama asıl mesele itirazın içeriği

Ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu, yedi gün içinde itiraz sebeplerini İİK m.62 hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmek zorundadır. Kanunun ardından gelen cümlesi, kiracıların en sık düştüğü hatayı tarif eder: “Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.” Yani “borcum yok” demek yetmez; sözleşmeye veya imzaya itiraz edilecekse bu, itiraz dilekçesinde açık ve kesin biçimde yazılmalıdır.

İtiraz takibi durdurur. Kanun bir de kısa süre öngörür: kiraya verene altı günlük mühletin sonunda akdi feshe müsaade edilen hallerde itiraz müddeti üç gündür.

2. Alacaklının kaçırmaması gereken iki ayrı altı ay

• İtiraz gelmişse: İİK m.269/3 uyarınca itirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz. Bu, hak düşürücü nitelikte ağır bir sonuçtur.
• İtiraz gelmemişse: İİK m.269/a uyarınca borçlu itiraz etmez ve ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. Talep bu altı ay içinde yapılmazsa tahliye yolu kapanır.

3. Ödeme süresi kiranın türüne göre değişir

Ödeme emrindeki ihtar süresi her dosyada otuz gün değildir. Türk Borçlar Kanunu m.315’e göre kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür ve bu süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Ürün (hasılat) kirasında ise TBK m.362 uyarınca en az altmış günlük bir önel verilmesi gerekir. Yanlış süre yazılan bir ödeme emri, tahliye talebini başlı başına sakatlar.

4. İtirazın kaldırılmasında belge rejimi katıdır

İİK m.269/b, borçlu kira akdini veya imzayı reddetmişse alacaklının icra mahkemesine gidebilmesini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelename şartına bağlar. Borçlunun karşı iddia ve def’ilerini de “aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle” ispat etmesi gerekir.

Aynı maddede kiracı bakımından ağır bir bağlayıcılık vardır: “Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz.” Yani önce “böyle bir sözleşme yok” deyip sonra “zaten ödedim” demek mümkün değildir.

Ödeme iddiası bakımından İİK m.269/c daha da dardır: kiracı ödemeyi ancak noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş ya da alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge, yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat edebilir. Bu nedenle elden, belgesiz veya açıklamasız yapılan ödemeler icra mahkemesinde ispatlanamaz; kira ödemesinin banka üzerinden ve ait olduğu ay açıkça yazılarak yapılması kiracının tek güvenli yoludur.

5. Tahliye kararının infazı: kesinleşme değil, on gün

İİK m.269/c’nin son fıkrası açıktır: “İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır.” Buradaki on gün bir başvuru süresi değil, bekleme süresidir: karar on gün geçtikten sonra infaz edilebilir. Borçlu bu süre içinde İİK m.36 hükmünden, yani icranın geri bırakılmasından yararlanabilir.

6. İki haklı ihtar tahliyesiyle karıştırmayın

İki haklı ihtar, İİK m.269 takibinin değil, TBK m.352/2’nin konusudur ve icra mahkemesinde değil, dava yoluyla işletilir. Hükme göre kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Süre ihtar tarihinden değil, kira yılının bitiminden işler.

Mevzuat metinleri: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269 vd. ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315, m.352, m.362.

Yargıtay Kararı: Otuz Günlük Süre Dolmadan Tahliye İstenemez

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2023/8942 K.2024/267 sayılı, 11.01.2024 tarihli kanun yararına bozma kararında (oy birliği), örnek 13 ödeme emri 21.12.2022 tarihinde tebliğ edilen kiracı hakkında alacaklının, otuz günlük yasal ödeme süresinin son günü olan 20.01.2023 beklenmeden 26.12.2022 tarihinde icra mahkemesine başvurarak tahliye istemesini kanunun açık hükmüne aykırı bulmuştur. Daireye göre ödeme süresi dolmadan kiracının temerrüde düştüğünden söz edilemez; bu husus icra mahkemesince resen gözetilir ve süresinden önce yapılan başvuruda tahliye kararı verilemez. TBK m.315/2 uyarınca bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimi izleyen günden itibaren işler. Karar, tahliye talebinin zamanlamasındaki bir hatanın tek başına takibi sonuçsuz bırakabileceğini gösteren emsal bir uyarıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira takibinde ödeme süresi nedir?

TBK m.315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gündür; ürün (hasılat) kirasında ise TBK m.362 uyarınca en az altmış günlük önel verilir.

Kiracı itiraz ederse ne olur?

Takip durur; kiralayan itirazın kaldırılması veya iptali için başvurur.

İki haklı ihtar tahliyesi nedir?

TBK m.352/2’ye dayanan tahliye davasıdır: kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliye kararı ne zaman icra edilir?

İİK m.269/c uyarınca icra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın borçluya tefhim veya tebliğ edildiği tarihten itibaren on gün geçmesi gerekir. Bu on gün bir başvuru süresi değil, bekleme süresidir.

Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu

İlgili Kurumlar

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
• Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
• İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)

Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda