Kiralanan taşınmazın tahliyesi, kira hukukunun en sık başvurulan konularındandır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, tahliye sebeplerini ve yöntemlerini ayrıntılı biçimde düzenlemiş; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ise tahliyenin icra yoluyla nasıl gerçekleştirileceğini belirlemiştir.

Tahliye Sebepleri

TBK 350-354 hükümleri, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerini şu başlıklar altında düzenler: kiraya verenden kaynaklanan sebepler (gereksinim, yeniden inşa veya imar, mülkiyetin devri), kiracıdan kaynaklanan sebepler (tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracı veya birlikte yaşadığı kişilerin başka konutunun bulunması). Tahliye davası, dava açma süresine ve usul koşullarına sıkı sıkıya bağlıdır.

Tahliye Taahhüdü

TBK 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi yapmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Tahliye taahhüdünün geçerliliği için kiracının taşınmazı teslim aldıktan sonra ve serbest iradesiyle düzenlenmiş olması, tarih ve imza unsurlarının bulunması esastır.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/6714, K. 2025/7775, 02.12.2025 tarihli kararı (UYAP İçtihat Bankası), tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinin usuli koşullarını ve tahliye kararının icrasını ele almaktadır. Karara göre takibin yasal süre içinde başlatılması, taahhüdün geçerlilik unsurlarını taşıması ve borçlu kiracının itirazlarının dar yorumlanması esastır. Kiracının itirazı, takibi durdurmakla birlikte itirazın kaldırılması veya tahliye davası yoluyla aşılabilir.

İki Haklı İhtar Sebebine Dayalı Tahliye

TBK 352/2 hükmü, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olan kiracıya karşı, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabileceğini düzenler. İhtarların usulüne uygun çekilmesi ve haklı olması aranır.

Gereksinim Sebebine Dayalı Tahliye

TBK 350 uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesini; konut için kendi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için zorunlu olarak gereksinim duyduğunda dava yoluyla sona erdirebilir. İhtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gerekir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı HMK m. 4 hükmü uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir; ancak sözleşmeden doğan davalarda HMK m. 10 uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetki kabul edilebilmektedir. Gayrimenkul hukuku ve kira uyuşmazlıklarında, tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinin işleyişi için icra mahkemelerinin görevi ayrıca değerlendirilmektedir; icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri farklı bir hızlı yol sunmaktadır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Dava Açma Süreleri

TBK m. 347-356 hükümleri, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin tahliye sebeplerinin sıkı sürelere bağlandığı bir rejim öngörmektedir. Sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması ya da bu konuda kira süresinin bitiminden en az bir ay önce yazılı bildirimin yapılması gibi süreler hak düşürücü niteliktedir. Tahliye taahhüdüne dayalı dava bakımından, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava ya da icra takibi başlatılması gerekir. Bu sürelerin kaçırılması, davanın esasa girilmeden reddedilmesine yol açmaktadır.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için yazılı olması, kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından imzalanması, belirli bir tarihi içermesi ve kira sözleşmesi imzalandığı tarihte değil sonradan ve serbest iradeyle düzenlenmiş olması gerekir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadında, sözleşmeyle birlikte alınan ya da boş tarihli olarak alınıp sonradan doldurulan taahhütlerin geçerliliğine yönelik iddiaların somut delillerle tartışılması gerektiği vurgulanmaktadır. Birden fazla kiracının bulunduğu kiralarda taahhüdün tüm kiracılar tarafından imzalanmış olması ve taahhüt edilen tarihin açıkça belirli olması, geçerlilik açısından belirleyicidir.

İhtiyaç ve Yeniden İnşa Sebebiyle Tahliyede Üç Yıl Kuralı

Konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle açılan tahliye davalarında ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. Geçici ya da yapay sebepler tahliyeye dayanak oluşturmaz. Yeniden inşa veya esaslı onarım sebebine dayanan tahliyede projenin yetkili merciden onaylı olması, kiracının yeniden kiralanma yönündeki önceliği gibi konular dikkatle ele alınmalıdır. TBK m. 355 uyarınca tahliye edilen taşınmazın üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiraya verilmesi yasaklanmıştır; bu yasak ihlal edildiğinde kiracının tazminat hakkı doğmaktadır.

Sık Karşılaşılan Hatalar

Uygulamada en sık görülen hata, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yerine doğrudan dava açılmasıdır. İcra Müdürlüğü kanalıyla başlatılan tahliye takibi, kiracının itirazı hâlinde icra mahkemesinde hızla sonuçlanma imkânı sunmaktadır. Bir diğer kritik hata, bir aylık dava ya da takip süresinin kaçırılması ve hak düşürücü süreden ötürü davanın esasa girilmeden reddedilmesidir. Ayrıca ihtiyaç davalarında ihtiyaç sahibinin (mal sahibi ya da yakın akrabası) durumunun somut delillerle ispatlanmaması, davanın reddi sonucunu doğurmaktadır. Kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklar için kira bedelinin tespiti davası başlıklı çalışmamız incelenebilir.

Sonuç

Tahliye davaları, doğru sebep seçimi, sıkı süre takibi ve usul kurallarına titiz uyumu gerektirir. Tahliye taahhüdü, kiraya verene hızlı bir icra yolu sunarken kiracı için de geçerlilik denetimi imkânı bulunmaktadır. Sürecin sağlıklı yürütülmesi, ileride doğabilecek hak kayıplarını önler.

İlgili Yazılar

• Kira Bedelinin Tespiti Davası
• Menfi Tespit Davası (Çek/Bono)
• Tapu İptali ve Tescil
• Tüm Gayrimenkul Hukuku Yazıları