Kira Hukuku Rehberi 2026: Artış, Tahliye ve Uyarlama

Bu rehber, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi, kira artışı, kira bedelinin mahkemece belirlenmesi, uyarlama, tahliye sebepleri, icra yoluyla tahliye, dava şartı arabuluculuk, güvence (depozito), ayıp ve onarım ile alt kira ve devir konularını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK), 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu metinleri üzerinden açıklar. Yıllık artış hesabının ayrıntısı için Kira Artış Oranı 2026 Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.

Kira Sözleşmesi ve Konut, Çatılı İşyeri Kiraları

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299). Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler (TBK m.339 vd.), bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında ise uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmeleri de bu hükümlere tabidir (TBK m.339).

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301).

Kiracı Çıkmıyor veya Kira Ödemiyor: İzlenecek Hukuki Yollar

Kiracı evden veya dükkândan çıkmıyorsa önce çıkmama durumunun hangi kanuni sebebe bağlanabileceği belirlenir. Kilit değiştirmek, elektrik veya suyu kesmek, eşyaları dışarı çıkarmak gibi kendiliğinden yollar hukuka aykırıdır ve kiraya vereni hukuki ve cezai sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir. Konut ile çatılı işyeri (dükkân, ofis, mağaza) kiralarında tahliye kuralları büyük ölçüde ortaktır.

Kiracı kira ödemiyorsa

İcra yoluyla tahliye: Ödenmeyen kira için ihtarlı ödeme emriyle tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılabilir (İİK m.269 vd.). Bu yolda dava şartı arabuluculuk aranmaz (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Yazılı süre vererek fesih: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az otuz gündür (TBK m.315).
İki haklı ihtar: Kiracı kira bedelini ödemediği için yazılı iki haklı ihtara sebep olmuşsa kiraya veren, kanunda gösterilen kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2).

Kiracı kirayı ödüyor ama çıkmıyorsa

Tahliye taahhüdü: Kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak belli bir tarihte boşaltma üstlenilmişse, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurulabilir veya dava açılabilir (TBK m.352/1).
Gereksinim veya yeniden inşa: Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi varsa dava yoluna gidilebilir (TBK m.350). Kiralananı sonradan edinen kişi için TBK m.351 ayrıca düzenlenmiştir.
On yıllık uzama süresi: Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347).

Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışındaki kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şarttır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, gönderilen ihtarlar ve varsa tahliye taahhüdü birlikte değerlendirilerek doğru yol belirlenir.

Kira Artış Sınırı ve Geçici Yüzde 25 Kuralı

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Anlaşma yoksa kira bedeli, aynı sınırı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/1-2). Sözleşmedeki daha düşük geçerli oran kendiliğinden bu tavana çıkmaz.

Konut kiraları için iki geçici hüküm uygulanmıştır. TBK geçici madde 1 (7409 sayılı Kanun ile eklendi), maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 1/7/2023 arasında yenilenen konut kira dönemlerinde artış anlaşmalarını bir önceki kira yılı bedelinin yüzde yirmi beşi ile sınırlamıştır. TBK geçici madde 2 (7456 sayılı Kanun ile eklendi) aynı sınırı 2/7/2023 ile 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) arasında yenilenen konut kira dönemleri için öngörmüştür. Her iki hükümde de TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı yüzde yirmi beşin altında kalırsa o oran geçerlidir, sınırı aşan sözleşmeler fazla miktar yönünden geçersizdir ve kural m.344/2 uyarınca hâkimin vereceği kararlarda da uygulanır. Bu geçici sınır yalnız konut kiralarına ilişkindir ve 1/7/2024 tarihinden sonra yenilenen kira dönemleri için öngörülmemiştir; bu tarihten sonraki yenilemelerde TBK m.344’teki TÜFE sınırı uygulanır.

Kira Artışının Hesaplanması

Yenilenen dönem için önce sözleşmedeki geçerli artış hükmü ve TBK m.344 sınırı incelenir. Kullanılan TÜFE serisi on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır; aylık veya yıllık enflasyon oranıyla karıştırılmamalıdır. Veri dönemi ile bültenin yayımlanma tarihi de aynı değildir; yenileme tarihinde ilgili dönem için geçerli resmî veri kontrol edilmelidir, burada güncel bir oran ilan edilmemektedir. Geçerli oran belirlendikten sonra hesap, yeni kira = eski kira × (1 + uygulanacak oran / 100) biçiminde yapılır. Beş yıllık emsal belirlemesi ve yabancı para kiralarındaki özel kurallar bu basit yıllık hesapla karıştırılmamalıdır.

Kira Tespit Davası ve Kararın Döneme Etkisi

Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu biçimde belirlenen bedel, sonraki kira yıllarında m.344’ün önceki fıkralarındaki ilkelere göre değiştirilebilir (TBK m.344/3). Bu yargısal belirleme yalnız yıllık artış tavanına indirgenemez.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; TBK m.138 hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek m.344/3 uygulanır (TBK m.344/4).

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde artış yapılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de bu dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345). Emsal belgelerin hangi taşınmaza ve döneme ait olduğu açık olmalıdır. Dava süreci için Kira Davası Süreci yazısına bakabilirsiniz.

Kira Uyarlama Davası (TBK m.138 Aşırı İfa Güçlüğü)

TBK m.138, aşağıdaki koşullar birlikte gerçekleştiğinde borçluya hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmazsa sözleşmeden dönme hakkı verir; sürekli edimli sözleşmelerde borçlu kural olarak dönme yerine fesih hakkını kullanır. Hüküm yabancı para borçlarında da uygulanır. Olayın adının “kriz” veya “enflasyon” olması tek başına yeterli değildir; sözleşmenin kurulduğu koşullar, olağanüstü olayın etkisi ve ifanın çekinceli yapılıp yapılmadığı incelenir.

Uyarlama Davasının Şartları

Sözleşme yapılırken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır.
Olağanüstü durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple doğmalıdır.
Sözleşme sırasında mevcut olgular, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşürecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır.
Borç henüz ifa edilmemiş veya aşırı ifa güçlüğünden doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmalıdır.

Tahliye Sebepleri (TBK m.347-355)

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Her sona erdirme yolunun kişi, şekil ve süre koşulları ayrıdır ve dayanılan kanuni sebebin koşulları gösterilmelidir.

Süre Bitimi, Uzama ve Fesih Bildirimi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; kiraya veren yalnız sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348). Aile konutunda kiracı eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez; kiracı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa, fesih bildirimi ve ödeme süreli fesih ihtarı her iki eşe ayrı ayrı bildirilir (TBK m.349).

Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa veya kiralananın yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsızsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.350). Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m.353). Dava şartı arabuluculukta, arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A, f.15). Yeniden inşa sürecinin ayrıntıları için kentsel dönüşüm hukuku yazısı da incelenebilir.

Yeni Malikin Gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, kanunda sayılan kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Dilerse bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir (TBK m.351).

Tahliye Taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1). TBK m.353’teki bildirimle dava açma süresinin uzaması, icraya başvuru süresinin de kendiliğinden uzadığı anlamına gelmez; taahhüdün tarihi, içeriği ve teslimden sonra verilip verilmediği belgeyle incelenmelidir.

İki Haklı İhtar

Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2). Konut ve çatılı işyerinde en az otuz günlük ödeme süresi ise ayrı bir yol olan kiracının temerrüdü nedeniyle fesih bildirimine ilişkindir (TBK m.315).

Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutu Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (TBK m.352/3).

Yeniden Kiralama Yasağı

Gereksinim amacıyla boşaltma sağlanmışsa kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının yeni durum ve yeni bedelle kiralamada öncelik hakkı vardır ve bu hak kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılır. Aykırılıkta kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).

Kiracının Temerrüdü ve Fesih (TBK m.315)

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse kiraya veren, yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa edilmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür; süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler (TBK m.315). Bildirimin içeriği, muhatabı ve ulaşma tarihi ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

İcra Yoluyla Tahliye (İİK m.269-272)

Kira alacağına ilişkin takipte alacaklı talep ederse ödeme emri, kiracının temerrüdüne ilişkin ihtarı ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden kiracının kiralanandan çıkarılmasının istenebileceğini içerir. Kanun metni mülga Borçlar Kanunu maddelerine atıf yapar; bugün kiracının temerrüdü TBK m.315’te düzenlenmiştir. Bu tebliğ üzerine kiracı yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır; itirazında kira sözleşmesini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur; itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı aynı alacak için yeniden ilamsız takip yapamaz (İİK m.269).

Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a). Kiracı sözleşmeyi veya imzasını inkâr ederse, noterce düzenlenmiş veya imzası onaylanmış sözleşmeye dayanan alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m.269/b). Kiracı sözleşmeyi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya başka bir sebeple istenemeyeceğini ileri sürerse, bu itirazını noterce düzenlenmiş veya onaylanmış, alacaklının ikrar ettiği bir belge ya da resmî dairelerin usulüne göre verdiği makbuz veya belgeyle ispat etmek zorundadır. İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın kiracıya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m.269/c).

Yazılı sözleşmeyle kiralanan taşınmazın süresi bittikten sonra bir ay içinde sözleşmenin icra dairesine ibrazıyla tahliye istenebilir; icra müdürü tahliye emriyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder ve kiracı yenileme veya uzama itirazını yedi gün içinde bildirebilir (İİK m.272, m.274). Konut ve çatılı işyerinde kiraya verenin yalnız sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği (TBK m.347) bu yolun kapsamını ayrıca sınırlar.

Kiracının temerrüdü yalnız kira bedelini değil yan gideri de kapsar (TBK m.315). Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, ortak gider alacaklarının yan gider niteliğinde olduğunu ve kira borcundan sayılarak temerrüde esas teşkil edeceğini belirterek, işin esasını incelemeden davayı reddeden bölge adliye mahkemesi kararını bozmuştur (Yargıtay 12. HD, E. 2026/812, K. 2026/3529, 14.05.2026). Aynı Daire, ortak gider katkı payının miktarı veya oranı kira sözleşmesinde belirtilmemiş başka bir dosyada ise alacağın varlığı ve miktarı yargılamayı gerektirdiğinden icra mahkemesindeki tahliye isteminin reddi sonucunu oy çokluğuyla onamıştır (Yargıtay 12. HD, E. 2025/7021, K. 2025/5902, 06.10.2025). Bu nedenle yan gidere dayalı takipte sözleşmedeki dayanak, miktar ve itirazın içeriği birlikte incelenir.

Görevli Mahkeme, Yetki ve Dava Şartı Arabuluculuk

Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalara bakar (HMK m.4). Yer bakımından yetkide genel yetki kuralı yanında sözleşmeden doğan davaların sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabileceği (HMK m.10) somut talebe göre değerlendirilir.

Kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır; arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m.18/A).

Depozito (Güvence) ve İadesi (TBK m.342)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para ise kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır, kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı sözleşmeyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342).

Ayıp, Onarım ve Kira Bedelinden İndirim

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır (TBK m.305). Kiracı ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertip bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir. Ayıp kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.306). Kullanımı etkileyen ayıplarda indirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için istenebilir (TBK m.307). Ayıbın ve bildirimin tarihli fotoğraf, tutanak ve yazışmalarla belgelenmesi bu hakların ispatı bakımından önemlidir.

Yenilik ve Değişiklik, Alt Kira ve Kira İlişkisinin Devri

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir; rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez, kiracı da aksine yazılı anlaşma yoksa bu işlerden doğan değer artışının karşılığını isteyemez (TBK m.321).

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur ve kiraya veren kiracıya karşı haklarını alt kiracıya karşı da kullanabilir (TBK m.322). Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Devralan kiracının yerine geçer; işyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur (TBK m.323).

Kiracının Teslim Yükümlülüğü ve Savunma Hakları

Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa sözleşmenin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür; sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.334). Kiraya veren yalnız süre bitimine dayanarak konut veya çatılı işyeri sözleşmesini sona erdiremeyeceğinden (TBK m.347), tahliye talebinin hangi kanuni sebebe dayandığı ve o sebebin süre ile şekil koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği savunmanın temelidir.

Kiracı ve Kiraya Veren İçin Pratik Kontrol Listesi

Sözleşme: Tarafları, kiralananı, süreyi, kira bedelini ve yan giderleri, artış hükmünü ve güvence düzenlemesini açıkça belirlemek; imzalı sözleşme ve eklerini saklamak yararlıdır.
Ödeme belgeleri: Ödemelerin hangi kira dönemi veya yan gidere ait olduğunu açıklamak ve banka kayıtlarını saklamak ispat bakımından yararlıdır.
Tutanaklar: Anahtar teslimi ve taşınmazın durumunu gösteren fotoğraflı teslim tutanağı düzenlenmelidir.
Bildirimler: Fesih, artış veya temerrüt bildiriminin içeriği, şekli, muhatabı ve ulaşma tarihi ayrı kontrol edilmelidir; konut ve çatılı işyerinde fesih bildirimi yazılı olmalıdır.
Tahliye taahhüdü: Kiralananın tesliminden sonra kiracı tarafından yazılı olarak verilmeli ve belirli bir boşaltma tarihi içermelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artışı kanunen ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılında TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Konut kiralarında uygulanan yüzde yirmi beş sınırı 1/7/2024 tarihine kadar yenilenen dönemler için öngörülmüştü (TBK geçici m.1 ve 2). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde bedel m.344/3’e göre hâkimce belirlenebilir.

Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?

TBK m.352/1 uyarınca taahhüdün kiralanan teslim edildikten sonra kiracı tarafından yazılı olarak verilmesi ve belli bir boşaltma tarihini içermesi gerekir. Kiracı bu tarihte boşaltmazsa kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.

Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kuralın dışındadır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Başvurunun dava mı, icra takibi mi olduğu bu nedenle önce ayrılmalıdır.

Kira tespit davası geçmişe etkili olur mu?

Dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmışsa veya bu süre içinde artış yapılacağı kiracıya yazılı bildirilmiş ve dava yeni dönem sonuna kadar açılmışsa, belirlenen bedel o dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönemin başından geçerli olur (TBK m.345).

Kiracı kira ödemezse ev sahibi ne yapabilir?

Kiraya veren, TBK m.315 uyarınca konut ve çatılı işyerinde en az otuz günlük yazılı süre vererek ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir veya İİK m.269 vd. uyarınca tahliye talepli ilamsız takip başlatabilir. Takipte kiracının itiraz süresi yedi gündür; itiraz edilmez ve ihtar süresinde ödeme yapılmazsa, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenebilir. Zorla boşaltma ancak icra işlemiyle yapılır.

Resmî Kaynaklar

Hukuki Destek

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşme, bildirim ve tebliğ tarihleri görülmeden somut dosyanın süresi veya sonucu belirlenemez. Kira artışı, kira tespiti, tahliye veya icra takibi sürecinde dosyanızın incelenmesi için kira avukatı sayfasından bilgi alabilir, iletişim sayfası üzerinden randevu talep edebilirsiniz. Gayrimenkul uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku İstanbul ana rehberine bakabilirsiniz.

Yazar: Av. Bilal Alyar, İstanbul Barosu
ALYAR LAW & CONSULTANCY
İletişim

Son güncelleme: 25.10.2026

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz.