Maltepe Taşınmaz ve Gayrimenkul Avukatı

Maltepe’de bir daire, arsa payı veya müstakil parsel üzerinde uyuşmazlık çıktığında ilk iş, tapu kaydını, edinme sebebini ve tarafların sıfatını aynı masada görmektir. Satış vaadi, miras yoluyla gelen paylı mülkiyet, site yönetimiyle anlaşmazlık veya riskli yapı süreci birbirine benzer görünse de her birinin görevli mahkemesi, dava şartı ve süresi farklıdır. ALYAR LAW & CONSULTANCY, Kartal’daki bürosundan Maltepe sınırları içindeki taşınmaz dosyalarını da takip eder; bu sayfa Maltepe’deki taşınmaz sahiplerinin en sık karşılaştığı hukuki yolları kısa ve kaynaklı biçimde anlatır. İstanbul geneline ilişkin daha geniş çerçeve için İstanbul gayrimenkul avukatı rehberimize bakabilirsiniz.

Maltepe’deki Taşınmaz Davalarında Kesin Yetki

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12/1). Bu nedenle tarafların başka bir ilçede oturması veya sözleşmenin başka yerde imzalanması, Maltepe’deki bir taşınmazın tapu iptali ve tescil davasının yerini değiştirmez; kesin yetki taraf anlaşmasıyla da bertaraf edilemez. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (m.12/3). Maltepe ilçesinin hangi adliyenin yargı çevresinde kaldığı dava açılmadan önce güncel yargı çevresi kaydından ayrıca kontrol edilir. Görev bakımından ise ayrım ayrıca yapılır: ortaklığın giderilmesi, kira uyuşmazlıkları ve yalnız zilyetliğin korunmasına yönelik davalar dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1).

Tapu İptali ve Tescil: Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1025/1). Uygulamada bu dava tapu iptali ve tescil davası olarak bilinir. Aynı maddenin ikinci fıkrası önemli bir sınır koyar: iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır. Maltepe’de el değiştirmiş bir dairede bu nedenle yalnız ilk işlemin sakatlığı değil, sonraki alıcının durumu da incelenir; taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse istem tescil yerine tazminata dönebilir. Hangi sebebin ileri sürüleceği, delillerin neler olduğu ve davanın sonucu, tapu kayıtları ve işlem belgeleri görülmeden değerlendirilemez.

Resmî Şekil: Tapuda Yapılmayan Satışın Sonucu

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706/1). 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237 de taşınmaz satışının geçerliliğini resmî şekle bağlar; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Resmî senetler, 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26 uyarınca tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından düzenlenir. Aynı madde, noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraflardan birinin istemiyle tapu siciline şerh verilebileceğini de düzenler. Maltepe’de sıkça görülen elden senetle satış, adi yazılı protokol veya kapora makbuzu bu şekil şartını karşılamaz. Böyle bir belgeye dayanan kişinin hangi talepte bulunabileceği, ödediği bedel ve belgenin içeriği görülmeden belirlenemez.

Paylı Mülkiyette Önalım Hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu fıkralar 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla değiştirilmiştir; TMK geçici m.1 uyarınca m.733 değişiklikleri, yürürlüğünden önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz. Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir ve hak sahibi, bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse hak sahibi adına payın tesciline karar verilemez (TMK m.734). M.734 değişikliği, geçici m.1/2 uyarınca daha önce açılmış davalar hakkında da uygulanır.

Kat Mülkiyeti: Kurul Kararlarına Karşı Dava

Maltepe’deki site ve apartmanlarda en sık uyuşmazlık kat malikleri kurulu kararları, aidat ve ortak alan kullanımı üzerinedir. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28). Kurul kararlarına karşı toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz (KMK m.33/1). Bir kat malikinin veya kiracının borç ve yükümlerini yerine getirmemesinden zarar gören kat malikleri de aynı mahkemeden hâkimin müdahalesini isteyebilir; hâkimin belirlediği sürede kararı yerine getirmeyenlere idari para cezası verilir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurma şartı ayrıca gözetilir.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı

Maltepe’de yeniden yapılaşma sürecindeki binalarda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uygulanır. Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir; itirazlar teknik heyetlerce incelenir (m.3/1). Tespit, yapıya asılan tutanak, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta on beş gün ilanla duyurulur ve muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (m.3/2). Bu teknik itiraz, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde açılabilen idari davadan farklıdır (m.6/9). Yeni uygulamaya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir; karara katılmayanlara teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilanla bildirilir ve arsa payları m.6/1’deki usulle satılabilir. Her işlemin bildirim tarihi ayrı hesaplandığı için tebliğ belgeleri gelir gelmez incelenmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi ve Zorunlu Arabuluculuk

Paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir; ancak uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz (TMK m.698). Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim önce aynen bölünmeyi değerlendirir; bölme uygun görülmezse ve özellikle malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesi mümkün değilse açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699). Satış gerektiğinde hâkim bir satış memuru görevlendirir ve satış İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır (HMK m.322/2). Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin malik olmadığı taşınmazlarda birinci artırma, bir defaya mahsus olmak üzere yalnız malik mirasçılar arasında yapılır (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.114/2). Miras ortaklığına özgü sorunlar için miras ortaklığı ve ortaklığın giderilmesi rehberimizi okuyabilirsiniz.

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/1). Taşınmazla ilgili anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır; taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinde şerhten sonra tapu müdürlüğünden resmî senet düzenlenmeksizin tescil istenebilir (m.18/B/3 ve 5).

Maltepe Taşınmaz Dosyasında İlk İnceleme

İlk görüşmede güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi, edinme belgesi (resmî senet, mirasçılık belgesi, ihale kararı), varsa noter sözleşmeleri, kurul karar defteri örnekleri ve gelen tebligatlar birlikte incelenir. Bu belgeler görülmeden hangi davanın açılacağı, hangi sürenin işlediği veya arabuluculuk şartının bulunup bulunmadığı hakkında kesin değerlendirme yapılmaz. Taşınmaz hukukunun genel konuları için taşınmaz avukatı sayfamıza, Maltepe’deki diğer hukuki alanlar için Maltepe avukat sayfamıza, miras paylaşımı içeren dosyalar için Maltepe miras avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Maltepe’deki bir taşınmaz için tapu iptal davası başka şehirde açılabilir mi?

Ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Bu nedenle Maltepe’deki taşınmaz için dava, Maltepe’nin bağlı olduğu yargı çevresindeki mahkemede açılır.

Tapuda yapılmayan satış sözleşmesi geçerli midir?

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TMK m.706, TBK m.237). Adi yazılı satış belgesine dayanan kişinin hangi talepte bulunabileceği, ödeme belgeleri ve sözleşmenin içeriği görülerek değerlendirilir.

Paydaşın payını sattığını geç öğrendim, önalım hakkım devam ediyor mu?

Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten üç ay ve her hâlde satıştan bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Satış 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önce gerçekleşmişse geçici m.1 uyarınca önceki hükümler uygulanır; bu nedenle satış tarihi tapu kaydından kontrol edilir.

Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-b). Aynı şart kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıkları için de geçerlidir.

Kat malikleri kurulu kararına karşı ne zamana kadar dava açabilirim?

Toplantıda aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33/1). Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre koşulu aranmaz.

Yazar: Av. Bilal Alyar, İstanbul Barosu
ALYAR LAW & CONSULTANCY
İletişim

Son güncelleme: 25.10.2026

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut olaya ilişkin hukuki görüş yerine geçmez.