Taşınmaz Avukatı | Gayrimenkul Hukuku ve Tapu Davaları Rehberi 2026

Taşınmaz Hukuku – Gayrimenkul Hukuku Rehberi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu eşya hukuku hükümleri (m.683-1027), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6098 sayılı TBK kira hükümleri (m.299-378), 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 3402 sayılı Kadastro Kanunu ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (gayrimenkul satış vaadi) kapsamında çalışmalar hukuki bilgilendirme sunulmaktadır. Tapu iptali-tescili, muris muvazaası, kazandırıcı zamanaşımı, ön alım-şuf’a, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi), kat irtifakı-kat mülkiyeti, kira tespit-tahliye, kentsel dönüşüm, riskli yapı tespiti ve kamulaştırma bedel davaları takip edilmektedir.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

TMK m.1023 yolsuz tescil davası, taşınmaz mülkiyetinin gerçek hak sahibinin adına geçirilmesi amacını taşır. Tescile dayanak işlemin geçersizliği (TMK m.1024 – sahte vekaletle, ehliyet eksikliğiyle, irade sakatlığıyla yapılan işlem), muris muvazaası (TMK m.19, TBK m.19), kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.713 – fevkalade zamanaşımı 20 yıl, olağan 10 yıl), ön alım hakkı (m.732), aile konutu rızasız devri (m.194/2) ve uygulamalı kadastro hatası iptal sebepleri arasındadır. Yetki taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.12). Davayı açma süreleri ve hak düşürücü süreler her dava türüne göre değişir; muris muvazaasında saklı pay öğrenmeden 1 yıl, kazandırıcı zamanaşımında ise hak doğmuş olmakla birlikte taraflar her zaman dava açabilir.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

TMK m.698 paylı mülkiyetin sona erdirilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyet sahiplerinden birinin diğer paydaşlarla anlaşamaması halinde ortaklığın hukuki yoldan sona erdirilmesidir. Sulh hukuk mahkemesi yetkilidir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi davaya bakar. İki çözüm yolu vardır; aynen taksim (m.699 – taşınmazın bölünebilmesi durumunda paydaşlar arasında pay olarak bölüştürme) ve satış suretiyle paylaşma (m.699/2 – aynen taksim mümkün değilse satış yapılması ve paranın paylaştırılması). Pratikte çoğunlukla satış yoluyla paylaşma uygulanır; satış icra dairesince yapılır. Aile konutu (m.194), şirket payı, anonim şirket hisse senedi gibi bazı durumlarda özel düzenleme uygulanır.

Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları

TBK m.299-378 konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini düzenler. Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü yapılabilir; süre sınırlı veya süresiz olabilir. Kiracının yükümlülükleri; kirayı zamanında ödemek, taşınmazı sözleşmeye uygun kullanmak, üçüncü kişilere zarar vermemek. Tahliye sebepleri (TBK m.350-356); konut ihtiyacı (m.350), iş yeri ihtiyacı, yeniden imar/inşaat, kira bedelinin ödenmemesi (m.315), 10 yıllık uzatma süresi sonu (m.347), iki haklı ihtar (m.352), kiracının taşınmaz edinmesi gibi. Tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kira tespit davası; piyasa rayicine göre kira artırımı için 5 yıllık uzatmadan sonra açılır (m.344). Kiracının erken çıkışı m.347-348 hükümlerine tabidir; halefin kalan kira borcunu üstlenmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti ve Yönetim Planı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümlere ayrılan binalardaki mülkiyet ilişkisini düzenler. Kat irtifakı (m.1) yapı henüz tamamlanmadan önce daire/işyeri sahipliği için, kat mülkiyeti (m.10) yapı tamamlandıktan sonra her bağımsız bölüm için kurulur. Yönetim planı (m.28); ortak yerlerin kullanımı, gider paylaşımı, yönetici seçimi gibi konuları düzenler. Yönetim planı değişikliği için tüm kat malikleri oybirliği gerekir; bazı konularda 2/3 çoğunluk yeterlidir. Kat malikleri kurulu (m.30) yıllık olağan, gerektiğinde olağanüstü toplanır. Yönetici seçimi, yıllık bütçe, ortak gider planı, yönetim planı değişikliği bu kurulda görüşülür. Aidat borcunu ödemeyen kat maliki için icra takibi ve dava yolu açıktır.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların tespit edilmesi, yıkım ve yeniden yapılanma süreçlerini düzenler. Riskli yapı tespiti; bilirkişi olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yetkili kuruluşları tarafından yapılır. Tespit kararına karşı 15 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Riskli yapı kararı verildikten sonra kat malikleri 60 gün içinde uygulamayı belirleyen anlaşma yapmalıdır; aksi halde 1/3 çoğunlukla anlaşma yapılır. Anlaşmaya katılmayan kat malikinin payı satışa çıkarılır. Kentsel Dönüşüm Hukuku içinde; kira yardımı, taşınma masrafı, müteahhit sözleşmesi, gecikme cezası ve fesih konuları en sık gündeme gelen başlıklardır.

Kamulaştırma Bedel Davaları

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kamulaştırma süreçlerini düzenler. İdare malikten kamulaştırma teklif eder; uzlaşma sağlanmazsa idare asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açar (m.10). Mahkeme bilirkişi heyeti ile bedel tespiti yapar; kamulaştırma bedeli emsal alım-satım, kira getirisi ve diğer kriterlere göre belirlenir. Maliki bedele itiraz halinde m.14 bedel artırma davası açılır. Acele kamulaştırma (m.27) afet, savunma, savaş gibi durumlarda uygulanır; bedel sonradan belirlenir. Kamulaştırmasız el atma; idarenin tapu işlemi yapmadan taşınmazı fiilen kullanması halidir; sahibi bedel tazminatı (TBK m.49 vd.) talep edebilir. AYM içtihadı kamulaştırmasız el atma için süresizlik ilkesini benimsemiştir.

Ön Alım (Şuf’a) Hakkı

TMK m.732 paylı mülkiyetteki paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara ön alım hakkı tanır. Ön alım hakkı satış bedelinin diğer paydaşlara teklif edilmesini içerir. Süre m.733; satışın paydaşa bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halde satıştan itibaren 2 yıl. Ön alım hakkının kullanılması paydaşın aynı bedelle satın alma iradesini noter aracılığıyla bildirmesi ve dava açması ile olur. Sözleşmesel ön alım hakkı (TMK m.735) tarafların anlaşması ile kurulur; tapu kütüğüne şerh verilirse üçüncü kişilere karşı hüküm doğurur. Yargı çizgisinde ön alımın amacı paylı mülkiyetin yabancılaşmasını engellemektir.

Tapu Sicil Müdürlüğü İşlemleri

2644 sayılı Tapu Kanunu ve TMK m.997-1029 tapu sicilini düzenler. İstanbul Tapu Müdürlüklerinde yapılan işlemler; mülkiyet devri, ipotek tesisi/fekki, irtifak hakkı kurulması, zilyetlik tescili, miras intikali, tapu kayıt düzeltme, taksim, ifraz-tevhid. Tapuda yapılan işlemlere karşı itiraz halinde ilgili tapu müdürlüğü kararına karşı 30 gün içinde idari yargıda iptal davası (İYUK m.7) açılabilir. Yolsuz tescil sonucu zarar görene devlet tazminat sorumluluğu (TMK m.1007) söz konusudur. Tapu kaydının düzeltilmesi davası; isim-soyad düzeltmesi, sınır-pafta hatası, muvazaalı işlemin iptali için sulh/asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptal davası açma süresi nedir?

Muris muvazaasında saklı pay öğrenmeden 1 yıl, ehliyet eksikliği/irade sakatlığında 1 yıl/10 yıl olağan/olağanüstü zamanaşımı uygulanır. Kazandırıcı zamanaşımında her zaman dava açılabilir.

İzale-i şuyu davası ne kadar sürer?

1-3 yıl arasında sürebilir. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla paylaştırma yapılır; satış icra dairesince düzenlenir. Bilirkişi raporu ile mal değeri tespit edilir.

Tahliye davası kaç ay sürer?

Sulh hukuk mahkemesinde 6 ay-1 yıl arası sürebilir. Tahliye sebebine göre delillerin toplanması, tanık dinlenmesi ve karara bağlanma aşamaları farklılaşır. İcra emri çıkarıldıktan sonra fiili tahliye 1-2 ay daha sürebilir.

Riskli yapı kararına itiraz nasıl yapılır?

6306 sayılı Kanun riskli yapı tespit kararına 15 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. İtiraz olmazsa süreç başlar; 60 gün içinde kat malikleri anlaşma yapmalıdır.

Ön alım hakkı süresi?

TMK m.733 satışın paydaşa bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halde satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır. Ön alım hakkı paylı mülkiyette uygulanır; aynı bedel ile satın alma iradesi noter aracılığıyla bildirilmelidir.

İlgili Çalışma Alanları

• Aile Hukuku
• Miras Hukuku
• Sigorta Hukuku
• Şirketler Hukuku
• Hakkımızda

Yasal Uyarı: Bu içerik TBB Meslek Kuralları m.4 kapsamında bilgilendirme amaçlıdır; reklam niteliği taşımaz.

İlçe Bazlı Hizmet Bölgelerimiz