Sultangazi’de Kentsel Dönüşüm ve Konut Kaynaklı Hukuki Sorunlar

Konut ağırlıklı bir ilçede hukuki gündem

Sultangazi, Avrupa yakasında yoğun yapılaşmanın görüldüğü ilçelerden biridir. Bu tür bölgelerde yapı stokunun yenilenmesi, apartman ve site yönetimi, kiracılık ve ev eşyası alışverişi gibi konular günlük hukuki ihtiyacın büyük kısmını oluşturur. Bu rehber, Av. Bilal Alyar tarafından, özellikle kentsel dönüşüm sürecindeki malikler ve kiracılar ile çalışan, kiracı veya tüketici sıfatıyla uyuşmazlık yaşayan kişiler için hazırlanmıştır.

Metin genel bilgilendirme amacı taşır; belirli bir yapı veya sözleşme hakkında karar vermeden önce belgelerin birlikte incelenmesi gerekir.

Riskli yapı tespiti ve 6306 sayılı Kanun

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların tespitini ve yeniden inşasını düzenler. Riskli yapı tespitine karşı, tespit raporunun tebliğinden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir (m.3). Yeniden yapım için maliklerin kararı, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (m.6); bu karar, apartmandaki herkesin aynı fikirde olması gerekmediği anlamına gelir. Karara katılmayan malikler için payın satışı ve uyuşmazlıkların çözümü kanunda ayrıca düzenlenmiştir. Bu kanundan doğan işlemlere karşı dava süresi otuz gündür.

• Tespit raporu ve tebliğ tarihi saklanmalı, itiraz süresi bu tarihten hesaplanmalıdır.
• Müteahhitle yapılan kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenlenmeli, daire sayısı, teslim tarihi ve gecikme cezası açıkça yazılmalıdır.
• Kira yardımı ve geçici barınma konuları sözleşmeye bağlanmalıdır.
• Tapu işlemleri sözleşme hükümlerine uygun sırada yapılmalıdır.

Dönüşüm sürecinin ayrıntıları için sitedeki 6306 rehberi kullanılabilir.

Apartman ve site yönetiminde karar alma

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin yönetimini ve giderlere katılmayı düzenler. Ortak giderlere kat malikleri arsa payı oranında katılır; geciken ödemeler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörülmüştür (m.20). Yönetim kurulu kararlarına karşı kat malikleri belirli süre içinde mahkemeye başvurabilir: karara katılmayan malik, kararı öğrendiği günden itibaren bir ay içinde iptal davası açmalıdır; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açılamaz (m.33). Apartman yönetimi konularında kat mülkiyeti davaları yazısına bakılabilir.

Kiracı ve ev sahibi arasındaki sorunlar

Kiraya veren, konutun kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve zorunlu ihtiyaç içinde olması hâlinde tahliye isteyebilir (TBK m.350); yeni malik olan kişi ise kendi ihtiyacı için, edinme tarihinden itibaren belirli süre içinde bildirimde bulunmak zorundadır (m.351). Kentsel dönüşüm nedeniyle yapının yıkılması da kira ilişkisinin sonunu etkiler; bu hâlde kira sözleşmesinin hükümleri ve dönüşüm sürecinde taraflara tanınan haklar birlikte değerlendirilmelidir.

Kira artışı ve tahliye ayrıntıları için kira artışı yazısı ve kira sayfası ayrıca okunabilir.

İş ve tüketici tarafında sık görülen durumlar

Çalışma hayatında fesih, kıdem ve ihbar tazminatı, fazla çalışma ve yıllık izin alacakları dava açılmadan önce arabuluculuğa tabidir (7036 sayılı Kanun m.3). İşe iade taleplerinde fesih bildiriminden itibaren bir ay içinde arabulucuya, son tutanaktan itibaren iki hafta içinde mahkemeye başvurulur (4857 m.20). İlçede çalışan işçilerin bu süreleri kaçırmaması için tebliğ tarihlerini not alması yararlıdır; ayrıntılar iş hukuku sayfasında yer alır.

Tüketici tarafında ise mesafeli satışlarda on dört günlük cayma hakkı (6502 m.48), ayıplı mal ve hizmette seçimlik haklar ve hakem heyetine başvuru önem taşır. Hakem heyeti kararına itiraz süresi iki haftadır (m.70/3).

Süreç nasıl ilerler

1. Uyuşmazlığın hangi alana girdiği belirlenir; tebliğ, ihtar ve ödeme tarihleri not edilir.
2. Belgeler toplanır: tapu kaydı, kat karşılığı sözleşmesi, rapor, kira kontratı, bordro ve faturalar.
3. Önce yazılı başvuru veya ihtar gönderilir; kanunun öngördüğü yerlerde arabuluculuk veya hakem heyeti yolu denenir.
4. Çözüm sağlanamazsa yetkili mahkemede dava açılır.

Sözleşme ve belge güvenliği

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde en sık görülen sorun, taraflara verilen vaatlerin yazılı hâle getirilmemesidir. Kat karşılığı sözleşmesinde dairenin kat ve cephe bilgisi, brüt ve net metrekare, teslim tarihi, gecikme hâlinde ödenecek bedel ve kira yardımı tutarı açıkça yazılmalıdır. Noter onaylı sözleşme dışındaki sözlü açıklamalar ileride ispatta zorluk çıkarır. Proje, ruhsat ve yapı denetim belgeleri de dosyada bulundurulmalı; inşaatın aşamaları fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınmalıdır.

Sık sorulan sorular

Komşum dönüşüme razı değilse bina yıkılabilir mi?

Riskli yapı tespiti yapılmışsa ve hisseleri oranında salt çoğunluk karar vermişse yeniden yapım sürecine geçilebilir; razı olmayan maliklerin hakları 6306 sayılı Kanun’da ayrıca düzenlenmiştir.

Aidat borcu olan malik için icra yolu açık mı?

Yönetici, ortak gider alacağı için ilamsız icra takibi başlatabilir. Takibe itiraz edilirse itirazın iptali veya kaldırılması yolu izlenir.

Kiracı olarak dönüşüm kararından etkilenir miyim?

Evet, bina boşaltılacağı için kira ilişkisinin sonlandırılması gündeme gelebilir. Sözleşmedeki bildirim hükümleri ve kira bedeli iadesi ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhit gecikirse hangi hak doğar?

Sözleşmede gecikme cezası veya kira yardımı kararlaştırılmışsa bunlar istenebilir; aksi hâlde Türk Borçlar Kanunu’nun temerrüt hükümlerine göre ihtar çekilerek süre verilir.

Görüşmeler Kartal Cevizli Mahallesi’ndeki büroda önceden randevu ile yapılır; iletişim: 0534 636 19 19.