İki Haklı İhtar ile Tahliye Davası 2026
TBK 352/2 uyarınca kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle iki kez haklı ihtara sebebiyet vermesi halinde kiraya veren, kira yılının sonunda tahliye davası açabilir. Bu özel tahliye nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında önemli bir hukuki araçtır.
İhtarın Geçerlilik Şartları
İhtar yazılı, noterden veya iadeli taahhütlü postadan gönderilmeli; kiracıya kira bedelini ödemesi için makul süre tanımalıdır. Sözlü veya e-posta/SMS yoluyla gönderilen uyarılar haklı ihtar sayılmaz. Notarı tercih edilmesi ispat açısından önerilir.
Haklı İhtar Sayılması İçin
İhtarda kira dönemi, ödenmeyen aylar, borç miktarı ve makul ödeme süresi açıkça belirtilmelidir. Kiracı ödeme yapmazsa ihtar haklı sayılır; ödeme yapsa dahi gecikme dolayısıyla ihtara konu olmuş sayılır. Yargıtay içtihatlarıbu yönde istikrarlı.
Dava Süresi
İki haklı ihtara sebebiyet veren kiracı aleyhine tahliye davası kira yılı sonunda bir ay içinde açılmalıdır. Süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa takip eden kira yılında aynı nedenle dava açılamaz, yeniden iki ihtar gerekir.
İcra Yolu ile Tahliye
Alternatif olarak kira borcu için tahliye istemli icra takibi başlatılabilir. Ödeme emri tebliğinden itibaren 30 gün içinde borç ödenmezse tahliye sağlanır. İki yol ayrı ayrı veya paralel kullanılabilir.
Kiracının Savunması
Kiracı, ihtarın usulsüz olduğunu, kirayı süresinde ödediğini veya alacaklının kabul etmediğini ispatlayabilir. Banka dekontları, EFT/havale kayıtları temel savunma delillerdir. Tevdi mahalli (konsinye ödeme) yoluyla kira yatırıldıysa haklı ihtar oluşmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
İki ihtar arka arkaya olmalı mı?
Hayır; aynı kira yılı içinde olmak yeterlidir; arka arkaya olma şartı aranmaz.
WhatsApp ihtarname geçerli mi?
Noter veya iadeli taahhütlü posta aranır; WhatsApp ihtar olarak kabul edilmez.
Kiracı ihtardan sonra ödeme yaparsa tahliye davası düşer mi?
Hayır; ihtar kendisi alacağa sebebiyet vermesiyle haklı sayılır, sonraki ödeme süreci etkilemez.
Yıl içinde birden fazla kira bedeli borçlu olan kiracı için tek ihtar yeterli mi?
Her ay için ayrı ihtar gerekir; tek ihtarda birden fazla ay borcu gösterilebilir ama iki ayrı ihtar yoksa şart oluşmaz.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Kira uyarlama davası ve olağanüstü koşullar
Döviz kurunun olağanüstü yükselişi ve ekonomik şartlardaki değişim karşısında yabancı para cinsinden kira sözleşmesi uyarlanmıştır. TBK 138 aşırı ifa güçlüğü uygulaması onaylanmış; hakim, sözleşmenin esaslı unsurlarını koruyarak kira bedelini yeniden belirlemiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Yargıtay içtihatları
Konu: İki haklı ihtar ile tahliye süresi
Daire, kira yılı içinde verilen iki haklı ihtarın ardından kira yılı sonundan itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içinde dava açılması gerektiğini, süresinde açılmayan davanın reddedileceğini teyit etmiştir. İhtarın noter aracılığıyla yapılması ispat açısından önemli kabul edilmiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.