Tapu Devir Masrafları 2026: Harç, Vergi ve Ücretler

Tapu Devir Masrafları 2026: Harç, Vergi ve Ücretler — Tapu devir işlemlerinde; tapu harcı, döner sermaye ücreti, değerli konut vergisi, DASK ve diğer harcamalar söz konusudur. 2026 yılı güncel oranları aşağıda ayrıntılı şekilde ele alınmıştır.

Tapu Harcı

492 sayılı Harçlar Kanunu m.63 uyarınca tapu harcı; gayrimenkulün beyan edilen satış bedeli üzerinden %4 oranında (alıcı ve satıcıdan %2+%2) hesaplanır. Harç tapuda gösterilen bedel üzerinden alınır ve emlak rayiç bedelinden düşük olamaz.

Harç Hangi Bedel Üzerinden Hesaplanır? Ve Düşük Göstermenin Yaptırımı (492 m.63)

Tapu devrinde en çok yapılan hata, satış bedelinin tapuda emlak vergisi değeri kadar gösterilmesidir. Kanun bu uygulamayı hem tanımlar hem de cezalandırır.

Matrah: beyan edilen bedel, ama tabandan aşağı olamaz

492 sayılı Harçlar Kanunu m.63/2: “Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.”

Cümledeki iki unsur birlikte okunmalıdır. Harç beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır; emlak vergisi değeri ise yalnızca alt sınırdır. Yani gerçek satış bedeli emlak vergisi değerinin üzerindeyse, harç gerçek bedel üzerinden ödenmelidir; taban değeri beyan etmek kanuna uygun bir seçenek değildir.

Kat irtifaklı taşınmazlarda ise özel hükmüm vardır: “Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.”

Tespit edilirse: fark harç ve bir kat vergi ziyaı cezası

Maddenin dördüncü fıkrası yaptırımı düzenler: tapuda yapılan işlemden sonra emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir. Devamı daha ağırdır: “Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır.”

Yani düşük beyanın bedeli, yalnızca eksik harcı sonradan ödemek değildir; üzerine bir kat vergi ziyaı cezası eklenir. Ayrıca gecikme faizi de işler.

Savunma bakımından önemli bir sınır

Aynı fıkranın son cümlesi alıcı ve satıcı lehine bir sınır koyar: “Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.” Tarhiyatın yalnızca takdir komisyonu kararına dayandırıldığı hallerde bu cümleye dayanılarak itiraz edilir.

Harç alınmayan haller

Harçtan müstesna işlemler 492 sayılı Kanun m.59’da sayma yoluyla düzenlenmiştir; liste sınırlıdır ve kıyasla genişletilemez. Kamu idarelerinin iktisapları, kamu yararına dernekler ile vergi muafiyeti tanınan vakıfların edinimleri, tapu ve kadastro idarelerinin kusursuz hatalarının düzeltilmesi, tescilli taşınmaz kültür varlıklarının devir ve iktisabı, organize sanayi bölgelerindeki belirli işlemler ile finansal kiralamada süre sonunda kiracıya devir bunlar arasındadır. Maddenin sonundaki “özel kanunlarda yer alan muafiyet ve istisnalara ilişkin hükümler saklıdır” kaydı nedeniyle başka bir kanunda özel muafiyet varsa o hüküm uygulanır.

Son bir teknik ayrıntı: harcın hesabında küçük matrah kesirleri dikkate alınmaz ve maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları tespite Maliye Bakanlığı yetkilidir.

Mevzuat metni: 492 sayılı Harçlar Kanunu. Boşanma kaynaklı devirler için harç istisnası rehberimize bakınız.

Döner Sermaye ve Diğer Harçlar

Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından alınan döner sermaye ücreti sabit tutardır ve her yıl güncellenir. Ayrıca vekaletname işlemleri için noter ücreti, yeminli tercüme (yabancılar için), ekspertiz değeri için gayrimenkul değerleme ücreti de masraflar arasındadır.

KDV ve Gayrimenkul

3065 sayılı KDV Kanunu uyarınca konut ve işyeri satışlarında KDV oranları farklılaşır. 150 m² altındaki konutlarda %1, üzerindekilerde %10 veya %20 olabilir. Proje bazlı, yabancıya satışlar ve ilk teslim – sonraki teslim ayrımları önemlidir.

DASK Zorunlu Deprem Sigortası

Tapu devri için DASK poliçesi zorunludur. Poliçe tutarı yapı alanı, inşa yılı ve bölgeye göre hesaplanır.

Emlak Vergisi ve Değerli Konut Vergisi

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.29 uyarınca emlak vergi beyannamesi tapu devrinden sonra verilir. Belirli eşiğin üstündeki konutlar için Değerli Konut Vergisi uygulanabilir.

İlgili Mevzuat

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu harcı kaç?

Satış bedelinin %4’ü; alıcı ve satıcı %2’şer öder. Gerçek bedel ile beyan farkı vergi cezasına yol açabilir.

Yabancıya satışta vergi avantajı var mı?

Belirli koşullarla yabancıların ilk konut alımında KDV istisnası uygulanabilir (3065 s. KDV K. m.13/i). Süre ve şartlara uyulmalıdır.

Tapu harcı emlak değerinden düşük beyanla ödenebilir mi?

Hayır. Emlak rayiç değerinin altında beyan yapılırsa vergi idaresi ceza uygular.

DASK olmadan tapu devri olur mu?

Hayır. Tapu Müdürlüğü DASK poliçesi olmadan devri kabul etmez.