Tapu Devir Masrafları 2026: Harç, Vergi ve Ücretler

Yazar: Av. Bilal Alyar, İstanbul Barosu
ALYAR LAW & CONSULTANCY
İletişim

Son güncelleme: 25.10.2026

Tapu devrinde ödenecek tutarlar tek kalemden oluşmaz. Tapu harcı, döner sermaye ücreti, zorunlu deprem sigortası poliçesi, emlak vergisi bildirimi ve satışın niteliğine göre KDV veya satıcı bakımından gelir vergisi aynı işlemin çevresinde gündeme gelir. Bu sayfada yalnız resmî metinden doğrulanan oranlar ve kurallar yer alır; resmî metinle doğrulanamayan tutarlar bilerek yazılmamıştır.

Özet

492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı tarifede, ivaz karşılığı devirde tapu harcı devreden ve devralan için ayrı ayrı alınır; resmî metinde uygulanan nispet binde 20, yani her taraf için yüzde 2’dir.
Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanır (492 sayılı Kanun m.63/2).
Beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı sonradan tespit edilirse fark harç tarh edilir ve bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır (m.63/4).
Zorunlu deprem sigortasına tabi bina ve bağımsız bölümlerde geçerli poliçe belgelenmeden tescil işlemi yapılamaz (6305 sayılı Kanun m.11/2).

Tapu Harcının Oranı ve Ödeyenler

Tapu ve kadastro harçlarını, kanuna ekli tarifede belirtilen kişiler öder (492 sayılı Kanun m.58). (4) sayılı tarifenin I-20-a fıkrası, gayrimenkullerin ivaz karşılığında, ölünceye kadar bakma akdine dayanarak veya trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında harcın devir eden ve devir alan için ayrı ayrı alınacağını düzenler. Cebrî icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel esas alınır. Tapuda kaydı bulunmayan gayrimenkullerin zilyetlik devir sözleşmeleriyle devrinde de aynı fıkra uygulanır.

Resmî metinde bu fıkra için kanunla getirilen nispet binde 10, uygulanan nispet binde 20 olarak gösterilir. Dolayısıyla alıcı yüzde 2, satıcı yüzde 2 harç öder. Aynı fıkra, Cumhurbaşkanına bu nispeti gayrimenkullerin türleri, yeni inşa edilen konut veya işyerlerinin ilk satışı, sınıfları, büyüklükleri, bulunduğu yer ve vergi değerleri itibarıyla bir katına kadar artırma, onda birine kadar indirme yetkisi verir. Mevzuat metnindeki dipnotlarda 2017 ve 2018 tarihli geçici indirim kararları görülür; bu kararlar 30.09.2017 ve 31.10.2018 tarihine kadar uygulanmak üzere alınmıştır ve süreleri dolmuştur. İşlem günündeki oranı tapu müdürlüğü uygular; kesin tutar tapu müdürlüğünün hesabıyla belirlenir.

Tarifede nispi harçlar için asgari bir tutar da öngörülmüştür. Bu sayfada asgari tutar verilmemiştir. Harcın hesabında 10 TL’ye kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz ve maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir (m.63).

Harçlar Kanunu m.63 ve Harcın Matrahı

Beyan edilen bedel ve emlak vergisi değeri sınırı

492 sayılı Kanun m.63/1, “emlak vergisi değeri” deyiminin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.29’a göre belirlenen vergi değerini ifade ettiğini söyler. Aynı maddenin ikinci fıkrası şöyledir: “Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.” Burada iki unsur birlikte okunur: harç beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır, emlak vergisi değeri ise bu bedel için alt sınırdır. Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin üzerindeyse harcın matrahı beyan edilen bedeldir.

Kat irtifaklı taşınmazlar

Üçüncü fıkra kat irtifaklı gayrimenkuller için özel kural koyar: “Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.”

Düşük veya gerçeğe aykırı beyanın sonucu

Dördüncü fıkraya göre tapuda yapılan işlemden sonra emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir. Fıkra devamında şunu söyler: “Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır.” Resmî mevzuat metnindeki dipnota göre fıkradaki ceza oranı, 4/12/2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanunun 6. maddesiyle “% 25 nispetinde” ibaresinden “bir kat” şekline değiştirilmiştir; aynı metindeki mevzuat izleme cetveline göre bu değişiklik 19/12/2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Eski oranı anlatan kaynaklarla bu sayfa arasındaki fark bundan kaynaklanabilir.

Tapu idareleri, devredenin ve iktisap edenin adı ve adresi ile gayrimenkulün harca esas tutulan değerini ve vasıflarını ilgili vergi dairesine bildirmekle yükümlüdür (492 sayılı Kanun Mükerrer m.69). Böylece harca esas tutulan değer vergi dairesine bildirilmiş olur.

Takdir komisyonu sınırı

Aynı fıkranın son cümlesi şöyledir: “Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.” Bir tarhiyatın dayanağı bakımından bu cümlenin uygulanıp uygulanmayacağı somut olayda dosya belgeleriyle değerlendirilir.

Harçtan Müstesna Tutulan İşlemler

Harçtan müstesna işlemler 492 sayılı Kanun m.59’da sayılmıştır. Genel ve özel bütçeli idarelerle, il özel idareleri, yatırım izleme ve koordinasyon başkanlıkları, belediyeler ve köylerin iktisap edecekleri gayrimenkullerin tescili, kamu menfaatlerine yararlı dernekler ile Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıfların iktisapları, ilgililerin kusuru olmaksızın tapu ve kadastro idareleri tarafından yapılan hataların ve nüfus idareleri tarafından resen yapılan düzeltmeler sonucu tapu kayıtlarının tashihi, tescilli taşınmaz kültür varlıklarının devir ve iktisabı, organize sanayi bölgeleri gibi bölgelerdeki belirli işlemler ve finansal kiralamada sözleşme süresi sonunda kiracıya devir bu istisnalar arasındadır. Maddenin sonunda özel kanunlarda yer alan muafiyet ve istisnalara ilişkin hükümlerin saklı olduğu belirtilir. Her istisnanın şartları madde metninde ayrıca okunmalıdır. Boşanma kaynaklı taşınmaz devirlerinde harç konusu ayrıca taşınmaz devri ve boşanma bakımından harç rehberinde anlatılmıştır.

Döner Sermaye Ücreti

Tapu müdürlüklerinde harçtan ayrı olarak döner sermaye ücreti gündeme gelebilir. Bu ücretin güncel tutarı resmî metinden doğrulanamadığı için bu sayfada rakam verilmemiştir. İşlemden önce tutarı ilgili tapu müdürlüğünden veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmî duyurularından öğrenmek gerekir. Vekaletname düzenlenmişse noter masrafı gibi kalemler de işlemin yapısına göre ayrıca ortaya çıkabilir.

DASK Zorunlu Deprem Sigortası

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.11/2 uyarınca tapu müdürlükleri, maliklerin veya intifa hakkı sahiplerinin taleplerine bağlı olarak, zorunlu deprem sigortasına tabi bağımsız bölümler ve binalarla ilgili tescil işlemlerini, zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz. Kapsam 6305 sayılı Kanun m.10’da düzenlenmiştir: Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler ile tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tâbi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar zorunlu deprem sigortasına tâbidir; kamu konutları, köy yerleşik alanlarındaki bazı binalar ve tamamı ikamet dışı amaçlarla kullanılan binalar kapsam dışında bırakılmıştır. Poliçenin yürürlükte olduğunu işlem gününden önce kontrol etmek gerekir. Prim tutarı bu sayfada verilmemiştir.

Emlak Vergisi Bildirimi ve Değerli Konut Vergisi

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.33/6 bir binanın veya arazinin mükellefinin değişmesini vergi değerini tadil eden sebepler arasında sayar. Madde 23 uyarınca bu sebeplerin doğması halinde emlak vergisi bildirimi, değişikliğin vuku bulduğu bütçe yılı içinde emlakın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir; olay bütçe yılının son üç ayı içinde gerçekleşmişse bildirim olayın tarihinden itibaren üç ay içinde verilir. Vergi değeri ise m.29’a göre arsa ve araziler için takdir komisyonlarınca takdir olunan birim değerlere, binalar için bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı değerine göre hesaplanır.

Değerli konut vergisi tapu devrinde alınan bir harç değildir. 1319 sayılı Kanun m.45’e göre bu vergiyi mesken nitelikli taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi öder; mükellefiyet, taşınmazın bina vergi değerinin kanunda belirtilen tutarı aştığı tarihi izleyen yıldan itibaren başlar. Eşiğin güncel tutarı için 1319 sayılı Kanun m.42 ve ilgili tebliğ okunmalıdır.

KDV Bakımından Dikkat Edilecek Noktalar

Katma değer vergisi tapu harcı gibi devir işleminin kendiliğinden doğan bir kalemi değildir; satışın ticari, sınai, zirai veya serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılıp yapılmadığına bağlıdır (3065 sayılı Kanun m.1/1). Kanunda genel oran yüzde 10 olarak yazılıdır; Cumhurbaşkanı bu oranı artırmaya, indirmeye ve konut teslimlerinde vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak farklı oranlar belirlemeye yetkilidir (m.28). Hangi oranın uygulanacağı Cumhurbaşkanı Kararlarındaki güncel düzenlemeye ve taşınmazın niteliğine göre değiştiğinden, yeni konut veya işyeri alımında satıcıdan KDV’nin kapsamı ve oranı yazılı olarak istenmelidir.

Satıcının Değer Artışı Kazancı

Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80/6 uyarınca arazi ve bina gibi taşınmazlar, iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız iktisap edilenler hariç) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılırsa doğan kazanç değer artışı kazancı sayılır. Mükerrer m.81’e göre safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan tutardan maliyet bedeli, elden çıkarma dolayısıyla satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar indirilerek bulunur; iktisap bedeli, toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılır, ancak artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması şarttır. Bu kural tapu harcından bağımsız bir vergi yükümlülüğüdür; yıllık istisna tutarı ve beyan yöntemi için güncel resmî metin ve gelir idaresi duyuruları ayrıca incelenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu harcı oranı nedir?

492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı tarifenin I-20-a fıkrasında, ivaz karşılığı devirde harç devreden ve devralan için ayrı ayrı alınır ve resmî metinde uygulanan nispet binde 20 olarak gösterilir. Kesin tutarı işlem günü tapu müdürlüğü hesaplar.

Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?

İvaz karşılığı devirde harç, tarifedeki I-20-a fıkrası uyarınca hem devir eden hem devir alan için ayrı ayrı alınır.

Tapuda emlak vergisi değerinden düşük bedel üzerinden harç ödenebilir mi

Hayır. 492 sayılı Kanun m.63/2 uyarınca harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanır. Sonradan düşük bedel ödendiği veya beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse fark harç tarh edilir ve bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır.

DASK poliçesi olmadan tapu devri yapılır mı?

Zorunlu deprem sigortasına tabi bina ve bağımsız bölümlerle ilgili tescil işlemleri, işlem tarihi itibarıyla geçerli sigorta belgelenmedikçe yapılamaz (6305 sayılı Kanun m.11/2).

Emlak vergisi bildirimi ne zaman verilir?

Mükellefin değişmesi vergi değerini tadil eden sebeplerdendir. Bildirim, değişikliğin yaşandığı bütçe yılı içinde belediyeye verilir; olay yılın son üç ayına denk gelirse olayın tarihinden itibaren üç ay içinde verilir (1319 sayılı Kanun m.23 ve m.33/6).