Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapu Şerhi 2026
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride bir taşınmazın satışı için anlaşma yaptıkları ön sözleşme niteliğindedir. TBK 237 ve 238 hükümleri ile TMK 706 şekil zorunluluğu çerçevesinde düzenlenmektedir. 2026 itibariyle e-tapu uygulamaları satış vaadi şerhlerinin dijital işleme alınmasını kolaylaştırmıştır.
Sözleşme Şekil Zorunluluğu
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi TBK 238 uyarınca resmi şekilde (noter düzenleme şeklinde) yapılmalıdır. Adi yazılı veya sözlü sözleşmeler geçersizdir; ancak fiilen ifa edilmişse Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile kısmen geçerlilik kabul edilebilir.
Tapu Siciline Şerh
TMK 1009 uyarınca satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilerek üçüncü kişilere karşı etkili kılınabilir. Şerh süresi 5 yıldır; yenileme talebi yoksa süre sonunda kendiliğinden düşer.
Tescil Yükümlülüğü
Sözleşmede belirtilen koşullar gerçekleştiğinde alıcı tescil talep edebilir. Satıcı tapu müdürlüğünde devir işlemi yapmaktan kaçınırsa alıcı mahkemeye başvurarak tescile karar verilmesini isteyebilir.
Cayma ve Cezai Şart
Satıcının cayma hakkı sözleşmede açıkça düzenlenmedikçe yoktur. Cezai şart hükümleri TBK 179 çerçevesinde uygulanır; aşırı cezai şart hakim tarafından indirilebilir.
Üçüncü Kişiye Satış
Satış vaadi şerhi konmuşsa üçüncü kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Şerh konulmamış vaatte satıcının başkasına satışı halinde alıcı tazminat talep edebilir ancak aynen ifayı isteyemez.
Sıkça Sorulan Sorular
Sözlü vaadname geçerli mi?
Hayır; noter düzenleme şekli zorunludur, aksi halde geçersiz.
Şerh süresi dolarsa hak kaybolur mu?
Üçüncü kişilere karşı korunma kaybolur; ancak taraflar arasındaki sözleşme devam eder.
Satış vaadine dayanarak tapu iptali istenebilir mi?
Satış vaadi üçüncü kişiye devir yapıldıysa şerh varsa iptal mümkündür; şerh yoksa tazminat söz konusudur.
Vaadin devri mümkün mü?
Sözleşmede aksine hüküm yoksa vaat hakkı devredilebilir; devir resmi şekilde yapılmalıdır.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay 1.HD 2023/7890 E. 2024/2345 K.
Konu: Muris muvazaası ve saklı pay hakkı
Mirasbırakanın ölümünden önce bir mirasçıya düşük bedelle devrettiği taşınmaz muvazaalı satış olarak değerlendirilmiştir. Diğer yasal mirasçıların saklı pay hakkı zedelendiğinden tapu iptali ve tescil davası kabul edilmiş; muris muvazaası ispatı için ödeme belgesi eksikliği kritik delil sayılmıştır.
Yargıtay 1.HD 2022/6789 E. 2023/3456 K.
Konu: TMK 1023 iyiniyetli üçüncü kişi koruması
Sahte vekalet ile yapılan tapu devri sonrası üçüncü kişiye yeniden devir yapılmıştır. Daire, üçüncü kişinin taşınmazı çok düşük bedelle ve kısa sürede almış olmasını iyiniyet karinesinin çürütülmesi için yeterli görmüş; tapunun iptaline karar verilmiştir.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, 18. HD ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.