Önalım (Şufa) Hakkı TMK 732 ve Yasal Önalım 2026
Önalım hakkı (şufa), paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların bu payı öncelikle satın alma hakkıdır. TMK 732-735 yasal önalım hakkını düzenlerken sözleşmesel önalım hakları da hukuki düzenleme altındadır.
Yasal Önalım Hakkı
TMK 732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar aynı koşullarla payı satın alma hakkına sahiptir. Bu hak miras paylaşmasındaki elbirliği mülkiyetinde uygulanmaz.
Kullanma Süresi
Önalım hakkı paydaşa satışın öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü olup uzatılamaz.
Önalım Davası
Önalım hakkı dava yoluyla kullanılır. Dava asliye hukuk mahkemesinde açılır; davacı satış bedelini ve masrafları depo eder. Dava kazanılırsa pay davacıya intikal eder.
Sözleşmesel Önalım
Taraflar TMK 733 uyarınca sözleşmeyle önalım hakkı kurabilir. Noter tasdikli yazılı şekilde yapılmalı ve tapu siciline şerh edilerek üçüncü kişilere karşı etkili kılınmalıdır. Şerh süresi 10 yıldır.
İstisnalar
Paylı mülkiyet fiilen fiilen kullanılmıyorsa, miras paylaşmasındaki devirler, eş ve altsoya yapılan devirler önalım kapsamı dışındadır. Bedel muvazaası halinde gerçek bedel dikkate alınır.
Sıkça Sorulan Sorular
Önalım hakkı mirasta uygulanır mı?
Hayır; elbirliği mülkiyetindeki miras payı satışlarında uygulanmaz.
Yasal önalımın yüksek satış bedeliyle engellenebilir mi?
Muvazaalı yüksek bedel tespit edilebilirse gerçek değer üzerinden kullanım sağlanabilir.
Sözleşmesel önalım ne kadar süre ile konur?
Şerh süresi 10 yıl olup yenileme mümkündür.
Önalım süresini kaçıran paydaş ne yapar?
Süre geçtikten sonra önalım hakkı düşer; tekrar kazanma imkanı yoktur.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Muris muvazaası ve saklı pay hakkı
Mirasbırakanın ölümünden önce bir mirasçıya düşük bedelle devrettiği taşınmaz muvazaalı satış olarak değerlendirilmiştir. Diğer yasal mirasçıların saklı pay hakkı zedelendiğinden tapu iptali ve tescil davası kabul edilmiş; muris muvazaası ispatı için ödeme belgesi eksikliği kritik delil sayılmıştır.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Yargıtay içtihatları
Konu: TMK 1023 iyiniyetli üçüncü kişi koruması
Sahte vekalet ile yapılan tapu devri sonrası üçüncü kişiye yeniden devir yapılmıştır. Daire, üçüncü kişinin taşınmazı çok düşük bedelle ve kısa sürede almış olmasını iyiniyet karinesinin çürütülmesi için yeterli görmüş; tapunun iptaline karar verilmiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
İlgili Mevzuat ve Yararlı Kaynaklar
| Mevzuat | Konu | Madde Atfı |
|---|---|---|
| 4721 SK — TMK | Türk Medeni Kanunu — Aile hukuku | m.118-494 |
| TMK m.161-166 | Boşanma sebepleri | Özel ve genel sebepler |
| TMK m.166/3 | Anlaşmalı boşanma | Min. 1 yıl evlilik |
| TMK m.174-175 | Tazminat ve yoksulluk nafakası | Kusur analizi |
| TMK m.182 | Velayet | Çocuğun üstün yararı |
| TMK m.202-232 | Mal rejimi — edinilmiş mallara katılma | Katılma alacağı, değer artış payı |
| TMK m.282-301 | Soybağı | Tanıma, babalık, ret |
| TMK m.305-320 | Evlat edinme | Küçük ve ergin |
| TMK m.396-494 | Vesayet | Kısıtlama, vasi, kayyım |
| 6284 SK | Ailenin korunması | Koruma ve önleyici tedbirler |
| 5718 SK — MÖHUK | Yabancı karar tanıma-tenfiz | m.50-59 |
| 4787 SK | Aile Mahkemeleri | Pedagog/psikolog/sosyal çalışmacı |
| HMK m.12 | Aile mahkemesi yetkisi | Yerleşim yeri / son 6 ay |
| İİK m.38, 344 | İlam ve tazyik hapsi | Nafaka tahsili |
| AİHS m.8 | Özel hayat ve aile yaşamına saygı | İnsan hakları çerçevesi |
Başvurulacak Kurumlar
- Aile Mahkemesi — boşanma, velayet, nafaka, mal rejimi, evlat edinme, soybağı
- Sulh Hukuk Mahkemesi — vesayet, kayyım, tereke
- Aile ve Sosyal Hizmetler İl Müdürlüğü — sosyal inceleme, koruma
- Nüfus Müdürlüğü — tanıma, boşanma tescili
- Noter — evlilik sözleşmesi, vekalet
- Arabuluculuk Daire Başkanlığı — ihtiyari aile arabuluculuğu
- BAM Hukuk Daireleri / Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — kanun yolu
Genel bilgilendirme niteliğindedir; somut dosyanız için uzman değerlendirmesi gereklidir.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.