Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi (2026)

1. Temel Kurallar

Yabancı gerçek kişiler belirli şartlar altında taşınmaz ve ayni hak edinebilir. Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları kapsamdadır.

2. Bölgesel Sınırlar

Yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez (Cumhurbaşkanı kişi başı miktarı iki katına kadar artırabilir). Stratejik alanlar kısıtlıdır.

3. Mülkiyetin Kullanımı

Yabancı gerçek kişiler ve m.35 kapsamındaki yabancı ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Süresinde başvurulmazsa veya onaylanan proje süresinde gerçekleştirilmezse taşınmaz, tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

4. Tapu ve Değerleme

Tapu Kanunu’nda yabancı uyruklu kişiye her satış için genel bir değerleme raporu zorunluluğu öngörülmemiştir; gereklilik işlemin türüne ve ilgili düzenlemeye göre ayrıca kontrol edilir.

5. Miras ve Devir

Yabancı mülk sahiplerinin ölümü halinde taşınmaz mirasa konu olabilir. Milli hukuk ve yer hukuku uygulanır.

Sıkça Sorulan Sorular

Karşılıklılık ilkesi devam ediyor mu?

2012 değişikliğiyle karşılıklılık koşulu kaldırıldı; Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları kapsamdadır.

İlçe sınırı var mı?

Evet. İlçe yüzde on sınırı uygulanır.

Yabancılar tarım arazisi edinebilir mi?

Yapısız taşınmaz satın alınmışsa, geliştirilecek proje iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulmalıdır; aksi hâlde taşınmaz tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir (Tapu K. m.35).

Değerleme zorunlu mu?

Tapu Kanunu’nda her satış için genel bir değerleme raporu zorunluluğu yoktur; gereklilik işleme göre ayrıca kontrol edilir.

Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu

Kanun / Madde	Konu
TMK m.683	Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler
TMK m.705	Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
TMK m.706	Taşınmaz satışında resmi şekil şartı
TMK m.1023	Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi)
TMK m.1025	Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil)
634 SK m.1 vd.	Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri
634 SK m.33	Yönetici ve kurul kararlarının iptali
6098 TBK m.299	Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları
6098 TBK m.344	Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı
6098 TBK m.347	On yıllık uzama süresi sonunda tahliye
6098 TBK m.350-352	Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri
6306 SK m.1-7	Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
3194 SK m.18	İmar uygulaması ve parselasyon
4721 TMK m.698	Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi
4721 TMK m.732	Yasal önalım hakkı (şufa)
4721 TMK m.881-897	İpotek hakkı ve terkin (fekki)
HMK m.382	Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi

İlgili Kurumlar

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
• Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
• İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)

Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde bir avukattan görüş alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda