Not: Yargıtay’daki daireler arası iş bölümü değişiklikleri nedeniyle 14. Hukuk Dairesi’nin görev alanındaki uyuşmazlıklar bugün Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tarafından incelenmektedir. Bu sayfadaki güncel kararlar Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’ne aittir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi: Gayrimenkul Davalarında Emsal Kararlar
Önemli not: Ortaklığın giderilmesi ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıklarına eskiden bakan Yargıtay 14. Hukuk Dairesi kapatılmış, görev alanı Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’ne devredilmiştir. Bu rehberde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.713 çerçevesinde miras kalan taşınmazlarda zilyetlik, elbirliği mülkiyeti ve tapu iptali/tescil davaları güncel içtihatla ele alınmıştır.
- Gayrimenkul/ortaklığın giderilmesi davalarına artık Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bakmaktadır; (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi bu görevi eskiden yürütüyordu.
- TMK m.713/2, kayıt malikinin davadan en az 20 yıl önce ölmüş olması ve mirasçısının 20 yıl kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği koşuluyla tescil talebine imkan tanır.
- Elbirliği (iştirak) mülkiyeti devam ettiği sürece mirasçılar birbirine karşı üçüncü kişi sayılmaz; bu nedenle mirasçılar arasında kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği işlemez.
- Tapuda mirasçıları tam tespit edilemeyen ve ölü kişi adına yapılan tescillerde, tespit ve kayıt maliki o ölü kişinin mirasçıları olarak kabul edilir.
- Ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması, mirasçılardan birinin ayrıca kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescil talebinde bulunmasına tek başına engel değildir; belirleyici olan zilyetliğin niteliğidir.
Son güncelleme: 07.09.2026 — Daire adı güncel yargı yapılanmasına göre düzeltilmiş, güncel Yargıtay 7. Hukuk Dairesi içtihadı ve 4721 sayılı TMK m.713 hükümleri işlenmiştir.
İçindekiler
- Gayrimenkul Davalarına Artık Hangi Daire Bakıyor?
- Elbirliği Mülkiyeti ve Zamanaşımı Zilyetliği
- Süreler ve Usul
- Yargı Kararları
- Sıkça Sorulan Sorular
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.701-703 (elbirliği mülkiyeti), m.713 · 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.361 (temyiz)
Gayrimenkul Davalarına Artık Hangi Daire Bakıyor?
Ortaklığın giderilmesi, tapu iptali/tescil ve miras kalan taşınmazlarda zilyetlik uyuşmazlıklarının temyiz incelemesi, Yargıtay’ın güncel iş bölümünde 7. Hukuk Dairesi tarafından yürütülmektedir. Bu görevi daha önce üstlenen 14. Hukuk Dairesi kapatılmıştır. Güncel usul kuralları için 7. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli kararlarına başvurulmalıdır.
Elbirliği Mülkiyeti ve Zamanaşımı Zilyetliği
4721 sayılı TMK m.713/2, kayıt malikinin davanın açıldığı tarihten en az 20 yıl önce ölmüş olması ve mirasçısının/mirasçılarından birinin taşınmazı 20 yıl süreyle malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız zilyet bulundurması halinde tescil talebine imkan tanır. Ancak Yargıtay 7. Ancak miras yoluyla oluşan elbirliği (iştirak) mülkiyeti devam ettiği sürece, mirasçıların birbirlerine karşı üçüncü kişi konumunda sayılmadığı kabul edilmektedir; bu nedenle mirasçılardan birinin diğerlerine karşı kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak hak iddia etmesi mümkün görülmemektedir. Mirasçılardan yalnızca birinin taşınmazı uzun süre fiilen kullanmış olması da bu sonucu değiştirmez. Ayrıca, kadastro tespitinde mirasçıları tam tespit edilemeyen ölü bir kişi adına yapılan tescillerde, gerçek tespit ve kayıt maliki o kişinin mirasçıları kabul edilir.
Süreler ve Usul
| İşlem | Açıklama | Dayanak |
|---|---|---|
| TMK m.713/2’ye dayalı tescil davası | Kayıt malikinin en az 20 yıl önce ölmüş olması şartı | TMK m.713/2 |
| Ortaklığın (paydaşlığın) giderilmesi davası | Her paydaş her zaman açabilir, süreye tabi değildir | TMK m.698 |
| Yargıtay’a temyiz | Kararın tebliğinden itibaren 2 hafta | HMK m.361 |
Yargı Kararları
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2025/4602, K.2026/2775, 18.05.2026: 1913 yılında ölen tapu kayıt malikinin mirasçılarından bir kısmı, TMK m.713/2’ye dayanarak taşınmazın adlarına tescilini talep etmiştir. Yerel mahkeme, elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece mirasçılar arasında kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğinin işlemeyeceği, davacıların uzun süredir taşınmazı fiilen kullanmasının bu sonucu değiştirmeyeceği gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay, kadastro tespitinde mirasçıları tam belirlenemediği için ölü kişi adına yapılan tescillerde gerçek malikin mirasçılar olduğunu, mirasçılar arası kazanma koşullarının oluşmadığını teyit ederek kararı onamıştır.
Karara erişim: https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1219950700 (erişim tarihi: 07.09.2026)
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul/ortaklığın giderilmesi davalarına artık hangi Yargıtay dairesi bakıyor?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi. Daha önce bu görevi yürüten 14. Hukuk Dairesi kapatılmıştır.
Mirasçılar birbirine karşı zamanaşımı zilyetliği ileri sürebilir mi?
Hayır; elbirliği mülkiyeti sürdüğü sürece mirasçılar birbirine karşı üçüncü kişi sayılmadığından, aralarında kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği işlemez.
TMK m.713/2’ye dayalı tescil davası hangi şartlarla açılır?
Kayıt malikinin dava tarihinden en az 20 yıl önce ölmüş olması ve talep edenin 20 yıl süreyle malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız zilyet bulunması gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davası ile tescil davası birlikte yürütülebilir mi?
Evet; ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması, mirasçılardan birinin ayrıca kazanma koşullarını iddia etmesine engel değildir, ancak elbirliği mülkiyeti sürdüğü sürece mirasçılar arası zilyetlik iddiası dinlenmez.
Ölü kişi adına yapılan tapu tescilinde gerçek malik kimdir?
Mirasçıları tam tespit edilemediği için ölü kişi adına yapılan tescillerde, gerçek tespit ve kayıt maliki o kişinin mirasçılarıdır.
Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Ortaklığın giderilmesi davasında süre sınırı var mı?
Hayır; her paydaş, paylı veya elbirliği mülkiyetinin devamını istemediği her zaman bu davayı açabilir.
Eski 14. Hukuk Dairesi kararları güncel emsal olarak kullanılabilir mi?
Verildikleri tarih itibarıyla değerli emsal niteliğindedir, ancak güncel usul için 7. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli kararlarına öncelik verilmelidir.
Zilyetlik iddiası hangi delillerle ispatlanır?
Tanık beyanları, keşif, yerel bilirkişi görüşü ve taşınmazın fiili kullanım geçmişine ilişkin belgelerle ispatlanır.
Yargıtay’a temyiz süresi ne kadardır?
Kararın tebliğinden itibaren HMK m.361 uyarınca 2 haftadır.
İlgili Hizmet Alanlarımız
Resmî Kaynaklar
Hazırlayan
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu. ALYAR LAW & CONSULTANCY bünyesinde gayrimenkul ve miras hukuku uyuşmazlıkları alanında çalışmaktadır.