Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyete konu taşınır ve taşınmaz mallarda paydaşlar arasındaki ortaklığa son veren, TMK m.698-699 ve HMK m.382 vd. hükümlerinde düzenlenen özel bir dava türüdür. Hâkim, paylaşmayı taksim yoluyla veya satış yoluyla karara bağlayabilir. Paylı mülkiyette her paydaş, paylaşma isteme hakkına sahiptir; bu hak kural olarak zamanaşımına tabi değildir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanağı
TMK m.698 uyarınca hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, sözleşme ile en çok on yıllık süre için ertelenebilir; taşınmazlarda bu sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Elbirliği mülkiyetinde ise TMK m.702 uyarınca ortaklığın giderilmesi genellikle terekeden veya elbirliği ortaklığının sona ermesinden sonra mümkündür.
Taksim mi Satış mı: Paylaşma Usulü
TMK m.699 ve HMK m.382 uyarınca hâkim öncelikle malın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını araştırır. Aynen taksim; malın niteliğine göre paydaşlara düşen paylar karşılığında fiziki bölüşüm yapılmasını ifade eder. Aynen taksim mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa satış yoluyla paylaşmaya karar verilir. Satış, icra müdürlüğünce açık artırma usulüyle yapılır; elde edilen bedel payları oranında paydaşlara dağıtılır.
- Aynen taksimin mümkün olduğu durumlar: geniş tarım arazileri, birden çok bağımsız bölüm barındıran yapılar
- Satış zorunluluğu: apartman dairesi, tek bir arsa, iş yeri, ticari araç
- Eklentiler ve muhdesat durumu mahkemece tespit ettirilir (bilirkişi raporu)
Davada Taraflar, Görev ve Yetki
Ortaklığın giderilmesi davası, tüm paydaşları kapsayan zorunlu dava arkadaşlığı içerir; eksik paydaş halinde dava usulden reddedilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4). Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12 kesin yetki). Davacı paydaşlardan biri olabileceği gibi, miras ortaklığında mirasçılardan biri, tereke temsilcisi veya vasiyet tenfiz memuru da dava açabilir.
Muhdesat, Eklenti ve Kıymet Takdiri
Dava sırasında taşınmaz üzerinde bazı paydaşların yaptığı bina, ağaç dikimi gibi muhdesatlar bulunabilir. Muhdesatın kime ait olduğu ayrı bir tespit davası ile belirlenir. Satışta muhdesat bedeli de hesaba katılır ve muhdesat sahibinin alacağı olarak ayrılır. Kıymet takdiri için sulh hakimi bilirkişi marifetiyle keşif yapar; taşınmazın rayiç bedelini ve paylaştırma kabiliyetini inceler.
Satış Kararı Sonrası İcra Aşaması
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde dosya icra müdürlüğüne devredilir. İcra, açık artırma usulüyle iki satış ilanı yapar. İlk artırmada malın tahmin edilen bedelinin %50’si, ikinci artırmada ise satışın yapılabilmesi için yeterli teklifin gelmesi gerekir. Satışta paydaşların ruçhan hakkı (TMK m.734 yasal önalım) davanın sebebini oluşturduğundan genellikle kullanılamaz; ancak özel durumlar mahkemece değerlendirilir.
İlgili Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davasında zamanaşımı işler mi?
TMK m.698/1 uyarınca paylaşma isteme hakkı kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Paydaş dilediği zaman bu davayı açabilir; ancak sözleşmeyle en çok on yıllık erteleme mümkündür.
Mirasçılardan biri diğerlerini dışlayarak ortaklığı gidermek isteyebilir mi?
Hayır. Miras ortaklığı elbirliği mülkiyetine dönüştürülmeden (veya doğrudan elbirliği ortaklığında) zorunlu dava arkadaşlığı gereği tüm mirasçıların davaya katılması şarttır; eksik taraf halinde dava usulden reddedilir.
Aynen taksim mümkünse mahkeme satışa karar verebilir mi?
Kural olarak hayır. TMK m.699 uyarınca aynen taksim mümkünse öncelikle buna hükmedilir. Ancak bölümlerin değerinde önemli kayıp olacaksa ya da taraflar satışta anlaşmışsa satış yoluna gidilir.
İlgili Rehberler
- Gayrimenkul Avukatı İstanbul 2026 (Rehber)
- Tapu İptali ve Tescil Davası
- Kira Tespit Davası
- Kentsel Dönüşüm 6306 SK