İlgili konu: Kira Hukuku Rehberi sayfamızdan kira sözleşmesi, tahliye ve uyarlama konularının tamamını inceleyebilirsiniz.
Kira Artış Oranı 2026 Rehberi | TÜFE Hesaplama, Kira Tespit
Kira artış oranı 2026 itibarıyla TBK m. 344 kapsamında bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınarak belirlenir. 1 Temmuz 2024’te sona eren %25 tavanının ardından artış doğrudan TÜFE’ye bağlanmış olup her ay yenilenen sözleşme için ilgili ayın TÜİK verisi uygulanır.
Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı; yenilenen bir kira sözleşmesinde kiracının ödeyeceği yeni kira bedelinin bir önceki döneme göre ne kadar artacağını belirleyen yasal tavan oranıdır. TBK m. 344 uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu oran TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Formül: Yeni Kira = Eski Kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama / 100). Örnek: 20.000 TL kira + %50 TÜFE ortalaması = 30.000 TL.
Hangi Ay TÜFE’si Esas Alınır?
Sözleşme yenileme ayının bir önceki ayında TÜİK’in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınır. Örneğin Ocak 2026 yenilenen sözleşmede Aralık 2025 verisi uygulanır.
TÜFE 12 Aylık Ortalama
TÜFE 12 aylık ortalama; bir önceki 12 ayın endeks değerlerinin aritmetik ortalamasıyla hesaplanır. Tek aylık yıllık değişim değil, 12 aylık ortalama baz alınır. Veriler her ayın 3. iş gününde TÜİK tarafından açıklanır.
5 Yılı Dolan Kira Sözleşmeleri
TBK m. 344/3 uyarınca 5 yıldan uzun süren sözleşmelerde kira bedeli; taraflar anlaşamazsa hâkim tarafından emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu değerlendirilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu durumda hâkim, TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m.344).
Tavan Üstü Artış ve İtiraz
Ev sahibinin TÜFE tavanını aşan kira talebi geçersizdir; kiracı fazlayı ödemekle yükümlü değildir. Anlaşmazlık halinde kira tespit davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Önemli Süreler ve Hak Düşürücü Süreler
| İşlem/Dava | Süre | Kanuni Dayanak |
|---|---|---|
| Kira tespit davası ihtar | Yeni kira döneminden 30 gün önce | TBK m. 345 |
| Kira uyarlama davası (TBK 138) | Koşul oluştuğu anda | TBK m. 138 |
| Kira sözleşmesi otomatik yenilenme | 1 yıl | TBK m. 347 |
| Arabuluculuk dava şartı | Dava öncesi | 6325 sayılı Kanun |
İlgili İçtihat
Bu konudaki emsal kararlara mevzuat.adalet.gov.tr İçtihat Arama ekranından ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
2026 kira artış oranı ne kadar olacak?
2026 yılı her ayı için geçerli kira artış tavanı, sözleşme yenileme ayının bir önceki ayında TÜİK’in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Tavan üstü artış talepleri geçersizdir.
TÜFE 12 aylık ortalama nasıl hesaplanır?
Bir önceki 12 ayın TÜFE endeks değerlerinin aritmetik ortalaması alınır ve yıllık değişim oranı hesaplanır. TÜİK her ayın 3. iş gününde günceller.
5 yılı dolan kiracıya kira tespit davası nasıl açılır?
Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir; yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılan veya bu süre içinde kiraya verenin artışa ilişkin yazılı bildirimde bulunması koşuluyla yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel, o yeni dönemden itibaren geçerli olur (TBK m.345). Dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Hakim emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu üzerinden hakkaniyete uygun yeni kirayı belirler.
Kira artış sözleşmede farklı belirlenmiş olursa?
Sözleşmede TÜFE üstü bir artış öngörülmüş olsa bile TBK m. 344 tavanı esastır; tavanı aşan anlaşmalar geçersizdir.
Ev sahibi TÜFE üstü kira istemek için dava açabilir mi?
Normal dönemde hayır; ancak 5 yılı dolan sözleşmelerde hâkimden kira tespit davası ile emsal üzerinden yeni kira belirlenmesi talep edilebilir.
Kira artışını kabul etmeyen kiracıya tahliye davası açılabilir mi?
Tavanı aşan artışı kabul etmemek tahliye sebebi değildir. Ev sahibi TÜFE oranında artışı dava yoluyla talep edebilir; ancak tahliye ayrı şartlar ister.
İlgili Hizmet Alanlarımız
- Kira Hukuku — Kira tespit, uyarlama, tahliye davaları.
- Tahliye Davası Rehberi — İhtiyaç, taahhütname, temerrüt tahliye.
- Gayrimenkul Hukuku — Tapu ve mülkiyet uyuşmazlıkları.
- Arabuluculuk — Kira dava şartı arabuluculuk.
Video Rehber
Konuya ilişkin Av. Bilal ALYAR YouTube kanalında yayınlanan video rehberleri aşağıdan izleyebilirsiniz.
Hukuki Danışmanlık ve İletişim
Kira Artış Oranı 2026 Rehberi konusunda dosya değerlendirmesi ve hukuki destek için iletişim sayfası üzerinden ulaşabilir, WhatsApp veya e-posta ile randevu talep edebilirsiniz.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.
Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama ile ilgili bir uyuşmazlık içerisindeyseniz, güncel içtihat ve mevzuatı somut olaya uyarlayacak bir gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatla görüşmeniz önerilir.