Tahliye Davası Rehberi 2026 | İhtiyaç, Taahhütname, İki Haklı İhtar

Tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri çerçevesinde kiracının taşınmazdan çıkarılması için kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açtığı davadır. 2026 itibarıyla tahliye davaları; ihtiyaç, taahhütname, iki haklı ihtar, yeni malik ihtiyacı, yeniden inşa ve kira borcuna dayanmakta olup her dayanağın kendine özgü usulü ve süreleri bulunmaktadır.

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası; kira sözleşmesinin sona ermesi veya haklı fesih nedenlerinin oluşması halinde kiralananın geri alınması için açılan özel bir davadır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m. 4), yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 6).

Tahliye Sebepleri

Kiraya veren tahliye davasını; TBK m. 350 (ihtiyaç/yeniden inşa), m. 351 (yeni malik), m. 352/1 (tahliye taahhüdü), m. 352/2 (iki haklı ihtar) ve m. 315 (temerrüt) dayanaklarına göre açabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı halinde tahliye talep edilebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır.

İhtiyacın Nitelikleri

Gerçek: Somut ve nesnel olarak var olan ihtiyaç. Samimi: Yalnızca tahliye sağlamak amacıyla yapılmamış olmalı. Zorunlu: Başka seçeneğin bulunmaması.

Süre

Belirli süreli sözleşmede süre bitiminden itibaren 1 ay; belirsiz süreli sözleşmede her fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Yeniden Kiralama Yasağı (TBK 355)

Tahliye sonrası 3 yıl içinde taşınmaz başkasına kiralanamaz; aksi halde eski kiracı bir yıllık son kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.

Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının yazılı ve tarihli olarak belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını beyan ettiği taahhütnamedir. Geçerlilik için iki temel şart aranır.

Şekil Şartı

Yazılı olması ve tarih içermesi zorunludur. Boş/tarih atılmamış taahhütnameler Yargıtay içtihadıyla geçersizdir.

Düzenleme Zamanı

Taahhütname kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmelidir; sözleşmeyle aynı tarihte veya evvelinde verilen taahhütler geçersizdir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Bir kira yılı içinde kiracı kira bedelini iki defa zamanında ödemez ve her seferinde kiraya veren yazılı ihtar çekerse, kira döneminin bitimini izleyen 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

İhtarın Şartları

Yazılı, tarihli ve açık içerikli olmalı; noter ihtarnamesi tercih edilir. Ödeme yapıldıktan sonra gönderilen ihtar etkili sayılmaz.

Yeni Malik İhtiyacı

Kiralanan taşınmazı satın alan yeni malik; kendisinin, eşinin, altsoy-üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteyebilir. Taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim, 6 ay sonra dava şartı aranır.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren en az 30 günlük ödeme süreli yazılı ihtarname çeker (TBK 315). Süre sonunda ödenmezse tahliye davası ve icra takibi birlikte yürütülür.

Önemli Süreler ve Hak Düşürücü Süreler

İşlem/Dava	Süre	Kanuni Dayanak
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası	1 ay (süre bitiminden)	TBK m. 350
Yeni malik bildirim	1 ay (edinimden)	TBK m. 351
Yeni malik dava açma	6 ay sonra	TBK m. 351
Temerrüt ihtar süresi	30 gün	TBK m. 315
İki haklı ihtar tahliye davası	1 ay (kira yılı bitiminden)	TBK m. 352/2
Yeniden kiralama yasağı	3 yıl	TBK m. 355
Kira sözleşmesi otomatik yenilenme	1 yıl	TBK m. 347

Yargıtay Kararları ve İçtihat

Aşağıda Tahliye Davası Rehberi 2026 konusunda emsal niteliğindeki T.C. Yargıtay kararları yer almaktadır. Kararların tam metni mevzuat.adalet.gov.tr İçtihat Arama ekranından erişilebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2017/11123 E. – 2019/4542 K.
Konu: İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç kriteri

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2020/3415 E. – 2021/8712 K.
Konu: İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası koşulları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2019/6134 E. – 2020/11025 K.
Konu: Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ve düzenleme tarihi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — 2017/10-1053 E. – 2020/215 K.
Konu: Kira tespit davasında emsal kira bedeli ve hakkaniyet değerlendirmesi

Bu konuda Yargıtay İçtihat Arama →

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye davası ne kadar sürer?

Dosya karmaşıklığına göre yerel mahkemede genellikle 6-14 ay; istinaf ve temyiz aşamalarıyla birlikte 1,5-3 yıl sürebilir. İhtiyaç iddiası bilirkişi incelemesi gerektirebilir.

Ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarır?

Mutlaka mahkeme kararı ve icra tebliği gerekir. Tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç, iki haklı ihtar, yeni malik veya temerrüt dayanaklarına göre Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır. Fiili tahliye (kilit değiştirme, eşya atma) ihkak-ı hak suçu oluşturur.

Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçersizdir?

Kira sözleşmesiyle aynı anda veya öncesinde alınan taahhütler, tarihsiz/imzasız taahhütler ve kiracının iradesini ortadan kaldıran koşullarda alınan taahhütler geçersizdir (Yargıtay 3. HD içtihadı).

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında neler ispatlanmalı?

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut delillerle (tapu, aile kağıdı, işyeri kira sözleşmesi, okul kayıt belgesi vs.) ispat edilmelidir. Soyut iddia yeterli değildir.

Tahliye sonrası kiracı nereye gidebilir?

Kiracının yeni bir taşınmaz araması için mahkeme makul süre tanıyabilir; ayrıca tahliye edilen kiracı, yeniden kiralama yasağına (3 yıl) aykırılık halinde 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat talep edebilir.

Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?

6325 sayılı Kanun kapsamında kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Başvurulmadan açılan tahliye davası usulden reddedilir.

Yeni malik tahliye süresi nedir?

Taşınmazın edinilmesinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalı; bildirimden 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.

İlgili Hizmet Alanlarımız

Kira Avukatı — Kira artış oranı, tahliye, kira tespit ve uyarlama davaları.
Gayrimenkul ve Tapu Avukatı — Tapu iptal, muris muvazaası, şufa ve ortaklık davaları.
Arabuluculuk Rehberi — Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk.
İcra ve İflas Avukatı — Tahliye sonrası icra takibi ve haciz süreçleri.

Video Rehber

Konuya ilişkin Av. Bilal ALYAR YouTube kanalında yayınlanan video rehberleri aşağıdan izleyebilirsiniz.

Hukuki Danışmanlık ve İletişim

Tahliye Davası Rehberi 2026 konusunda dosya değerlendirmesi ve hukuki destek için iletişim sayfası üzerinden ulaşabilir, WhatsApp veya e-posta ile randevu talep edebilirsiniz.