Yönetim Planı Değişikliği KMK 28 Madde Uygulaması 2026

KMK 28 yönetim planını ve değişiklik usulünü düzenleyen temel hükümdür. Yönetim planı, kat mülkiyetine geçişte taraflar arasındaki hakları ve sorumlulukları belirleyen hukuki belgedir ve bütün kat maliklerini bağlar. 2026 itibariyle dijital imza ile yapılan yönetim planı değişiklikleri tapu müdürlüklerinde uygulanmaktadır.

Yönetim Planının Hukuki Niteliği

Yönetim planı ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçi ücretlerini ve yönetime ait hususları düzenler. Tüm kat maliklerini, onların mirasçılarını ve taşınmazı sonradan edinenleri bağlar; tapu kaydının mütemmim cüzü niteliğindedir.

Değişiklik İçin Nitelikli Çoğunluk

KMK 28/3 yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun oyu gereklidir. Aranan beşte dört oranı, toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin sayısı üzerinden hesaplanır. Daha az çoğunlukla yapılan değişiklik geçersizdir.

Tapu Sicili İşlemi

Değişiklik tutanakla belgelendiktikten sonra tapu müdürlüğüne ibraz edilerek yönetim planının tesciline karar verilir. KMK m.28/4 uyarınca yönetim planı ve değişiklikleri bütün kat maliklerini ve onların külli ve cüzi haleflerini bağlar; iç ilişkide ise kararın alındığı tarihten itibaren taraflar arasında geçerlidir.

KMK m.28’in Tam Metni ve Sık Yapılan İki Hata

Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Kanunun en önemli cümlesi şudur: yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu Kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Hata 1: “arsa payı ve sayı çoğunluğu birlikte aranır”

Kanun metni bunu söylemez. m.28/3 tek ölçüt koyar: “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.” Aranılan çoğunluk kat malikleri üzerinden hesaplanır; arsa payı oranı ayrıca bir eşik olarak öngörülmemiştir. Arsa payı ile sayı çoğunluğunun birlikte aranması Kanunun başka maddelerine özgü bir kuraldır ve yönetim planı değişikliğine taşınamaz.

Asıl dikkat edilecek nokta başkadır: eşik toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin beşte dördüdür. Yirmi bağımsız bölümlü bir binada on altı kat malikinin olumlu oyu gerekir; toplantıya on kişi katılıp hepsi kabul oyu verse dahi değişiklik geçerli olmaz. Kat maliklerinin m.33’e göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Hata 2: “tescil edilmezse üçüncü kişileri bağlamaz”

Kanun bu konuda daha geniş bir bağlayıcılık öngörür. m.28/4: “Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.” Yani daireyi sonradan satın alan kişi de — cüzi halef sıfatıyla — yönetim planıyla ve geçerli olarak yapılmış değişikliklerle bağlıdır; “ben aldığımda böyle bir karar yoktu” savunması kural olarak dinlenmez.

Tapu ayağı ise şöyle düzenlenmiştir: yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Beyanlar hanesindeki kayıt, değişikliğin varlığını alıcı bakımından görünür kılan unsurdur; bu nedenle daire alırken tapu kaydının Beyanlar bölümü mutlaka incelenmelidir.

Mevzuat metni: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu. Ortak alanlar için kat mülkiyetinde ortak alan rehberimize bakınız.

Değişikliğin Sınırları

Yönetim planı değişikliği kat maliklerinin mutlak haklarını ihlal edemez, bağımsız bölümün kullanım şeklini değiştiremez ve mülkiyet hakkının özüne dokunamaz. Kamu düzenine aykırı maddeler mahkeme tarafından iptal edilebilir.

İtiraz ve İptal Davası

Değişikliğe katılmayan kat maliki 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Süre hak düşürücü olup geçmesiyle itiraz imkanı kalmaz. Dava arsa payı oranına ve karar alma usulüne aykırılığı denetler.

Sıkça Sorulan Sorular

Yönetim planı sayılı olarak değiştirilemeyen hususlar nedir?

Bağımsız bölüm sahibinin kullanım hakkını kısıtlayan, mülkiyet özüne dokunan ve kanuna aykırı değişiklikler yapılamaz.

İnternet üzerinden karar alınabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliği ile elektronik katılımlı toplantılar mümkün kılınmış; dijital imzayla karar alınabilir.

Yönetim planı olmadan yönetim mümkün mü?

Yönetim planı yoksa kanun hükümleri doğrudan uygulanır; ancak 8’den fazla bağımsız bölümde yönetim planı zorunludur.

Sadece bir daire sahibi değişiklik isteyebilir mi?

Başlatabilir; ancak kararın geçerli olması için beşte dört nitelikli çoğunluk sağlanmalıdır.

Resmi Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
• Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
• UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
• İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
• T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
• Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)

Hazırlayan Avukat

Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.

İletişim | Hakkımızda