Yönetim Planı Değişikliği KMK 28 Madde Uygulaması 2026
KMK m.28/3 uyarınca yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun oyu gerekir; bu oran toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin sayısı üzerinden hesaplanır.
- Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici/denetçi ücretlerini düzenler ve tüm kat maliklerini, mirasçılarını ve sonraki malikleri bağlar.
- Daha az çoğunlukla yapılan değişiklik geçersizdir.
- Değişikliğin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün Beyanlar hanesinde gösterilir; değişiklikler bütün kat maliklerini ve onların külli ve cüzi haleflerini bağlar (KMK m.28).
KMK 28 yönetim planını ve değişiklik usulünü düzenleyen temel hükümdür. Yönetim planı, kat mülkiyetine geçişte taraflar arasındaki hakları ve sorumlulukları belirleyen hukuki belgedir ve bütün kat maliklerini bağlar. Başvuru öncesinde tapu müdürlüğünden güncel işlem usulü teyit edilmelidir.
Yönetim Planının Hukuki Niteliği
Yönetim planı ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçi ücretlerini ve yönetime ait hususları düzenler. Tüm kat maliklerini, onların mirasçılarını ve taşınmazı sonradan edinenleri bağlar; tapu kaydının mütemmim cüzü niteliğindedir.
Değişiklik İçin Nitelikli Çoğunluk
KMK 28/3 yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun oyu gereklidir. Aranan beşte dört oranı, toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin sayısı üzerinden hesaplanır. Daha az çoğunlukla yapılan değişiklik geçersizdir.
Tapu Sicili İşlemi
Değişiklik tutanakla belgelendikten sonra tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün Beyanlar hanesinde gösterilmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. KMK m.28/4 uyarınca yönetim planı ve değişiklikleri bütün kat maliklerini ve onların külli ve cüzi haleflerini bağlar.
KMK m.28’in Tam Metni ve Sık Yapılan İki Hata
Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Kanunun en önemli cümlesi şudur: yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu Kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
Hata 1: “arsa payı ve sayı çoğunluğu birlikte aranır”
Kanun metni bunu söylemez. m.28/3 tek ölçüt koyar: “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.” Aranılan çoğunluk kat malikleri üzerinden hesaplanır; arsa payı oranı ayrıca bir eşik olarak öngörülmemiştir. Arsa payı ile sayı çoğunluğunun birlikte aranması Kanunun başka maddelerine özgü bir kuraldır ve yönetim planı değişikliğine taşınamaz.
Asıl dikkat edilecek nokta başkadır: eşik toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin beşte dördüdür. Yirmi bağımsız bölümlü bir binada on altı kat malikinin olumlu oyu gerekir; toplantıya on kişi katılıp hepsi kabul oyu verse dahi değişiklik geçerli olmaz. Kat maliklerinin m.33’e göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Hata 2: “tescil edilmezse üçüncü kişileri bağlamaz”
Kanun bu konuda daha geniş bir bağlayıcılık öngörür. m.28/4: “Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.” Yani daireyi sonradan satın alan kişi de — cüzi halef sıfatıyla — yönetim planıyla ve geçerli olarak yapılmış değişikliklerle bağlıdır; “ben aldığımda böyle bir karar yoktu” savunması kural olarak dinlenmez.
Tapu ayağı ise şöyle düzenlenmiştir: yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Beyanlar hanesindeki kayıt, değişikliğin varlığını alıcı bakımından görünür kılan unsurdur; bu nedenle daire alırken tapu kaydının Beyanlar bölümü mutlaka incelenmelidir.
Mevzuat metni: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu. Ortak alanlar için kat mülkiyetinde ortak alan rehberimize bakınız.
Değişikliğin Sınırları
Yönetim planı değişikliği kat maliklerinin mutlak haklarını ihlal edemez, bağımsız bölümün kullanım şeklini değiştiremez ve mülkiyet hakkının özüne dokunamaz. Kamu düzenine aykırı maddeler mahkeme tarafından iptal edilebilir. Yargıtay, yönetim planı değişikliği için gereken beşte dört çoğunluğun, kanunun oybirliği aradığı hususları (örneğin bir bağımsız bölümün kullanılış tarzının mesken dışına çıkarılması, KMK m.24/2) ortadan kaldıramayacağını; aksi yönde yapılan değişikliğin yok hükmünde sayılacağını kabul etmiştir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E.2019/5099, K.2020/795, 17.02.2020).
İtiraz ve İptal Davası
Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Toplantıya katılıp aleyhte oy veren malik karar tarihinden, katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir; yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (KMK m.33/1).
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında değiştirilemeyen hususlar nelerdir?
Bağımsız bölüm sahibinin kullanım hakkını kısıtlayan, mülkiyet özüne dokunan ve kanuna aykırı değişiklikler yapılamaz.
İnternet üzerinden karar alınabilir mi?
Kurul toplantısının elektronik ortamda yapılıp yapılamayacağı ve kararın nasıl imzalanacağı konusunda güncel mevzuat ve tapu müdürlüğü uygulaması ayrıca teyit edilmelidir.
Yönetim planı olmadan yönetim mümkün mü?
Kat mülkiyeti kurulurken yönetim planı verilmesi zorunludur (KMK m.12/b). Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde Kanun ve genel hükümler uygulanır (KMK m.28).
Sadece bir daire sahibi değişiklik isteyebilir mi?
Başlatabilir; ancak kararın geçerli olması için beşte dört nitelikli çoğunluk sağlanmalıdır.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay Kararı: Yönetim Planı Ancak Beşte Dört Çoğunlukla Değiştirilir, Hâkim Kat Maliklerinin Yerine Geçemez
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E.2014/5474 K.2014/6942 sayılı, 14.04.2014 tarihli kararında (oy birliği, bozma) bir alışveriş merkezinin yönetim planındaki, yönetimin süresiz olarak bir şirkete bırakılmasına ilişkin maddeler dâhil çok sayıda hükmün iptaline karar veren sulh hukuk mahkemesi kararını bozmuştur. Daire, KMK m.28 uyarınca yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğunu, değiştirilmesinin ancak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla mümkün olduğunu; mahkemece bir yönetim planı maddesinin iptal edilebilmesi için o maddenin kanunun buyurucu hükümlerine açıkça aykırı ve yok hükmünde bir düzenleme içermesi gerektiğini; buyurucu hükümlere aykırı olmayan maddelerin iptali ya da değiştirilmesinin yalnızca kat malikleri kurulunun beşte dört çoğunluğuyla yapılabileceğini ve hâkimin kat maliklerinin iradesi yerine geçerek yönetim planı değişikliğine karar veremeyeceğini vurgulamıştır. Uygulamada sonuç: beğenilmeyen ama kanuna aykırı olmayan bir yönetim planı hükmünden kurtulmanın yolu dava değil, beşte dört çoğunlukla değişiklik ve tapuya tescildir.
Beşte Dört Çoğunluk Nasıl Hesaplanır? Yargıtay’dan Somut Bir Örnek
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin güncel bir kararı, beşte dört çoğunluğun toplantıya katılanlar değil bütün kat malikleri üzerinden hesaplandığını somut rakamlarla göstermiştir: 315 bağımsız bölümlü bir sitede ortak alan (otopark) kullanımını sınırlayan bir kararın aslında yönetim planı değişikliği niteliğinde olduğu ve bunun için gereken beşte dört çoğunluğun 252 oy olduğu tespit edilmiş; toplantıya yalnızca 102 bağımsız bölüm malikinin katılması nedeniyle yeter sayı sağlanamadığından karar iptal edilmiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/2099, K.2025/8253, 22.05.2025).
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
- Istanbul Gayrimenkul Hukuku
- Ankara Gayrimenkul Hukuku
- Izmir Gayrimenkul Hukuku
- Bursa Gayrimenkul Hukuku
- Antalya Gayrimenkul Hukuku
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @av.bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 26 Eylül 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde düzenlenmiştir.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR
Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.