Yönetim Planı Değişikliği KMK 28 Madde Uygulaması 2026
KMK 28 yönetim planını ve değişiklik usulünü düzenleyen temel hükümdür. Yönetim planı, kat mülkiyetine geçişte taraflar arasındaki hakları ve sorumlulukları belirleyen hukuki belgedir ve bütün kat maliklerini bağlar. 2026 itibariyle dijital imza ile yapılan yönetim planı değişiklikleri tapu müdürlüklerinde uygulanmaktadır.
Yönetim Planının Hukuki Niteliği
Yönetim planı ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçi ücretlerini ve yönetime ait hususları düzenler. Tüm kat maliklerini, onların mirasçılarını ve taşınmazı sonradan edinenleri bağlar; tapu kaydının mütemmim cüzü niteliğindedir.
Değişiklik İçin Nitelikli Çoğunluk
KMK 28/3 yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun oyu gereklidir. Arsa payı ve kat maliki sayısı bakımından aynı anda sağlanmalıdır. Daha az çoğunlukla yapılan değişiklik geçersizdir.
Tapu Sicili İşlemi
Değişiklik tutanakla belgelendiktikten sonra tapu müdürlüğüne ibraz edilerek yönetim planının tesciline karar verilir. Tescil edilmemiş değişiklik üçüncü kişilere karşı hüküm doğurmaz; iç ilişkide ise kararın alındığı tarihten itibaren taraflar arasında geçerlidir.
Değişikliğin Sınırları
Yönetim planı değişikliği kat maliklerinin mutlak haklarını ihlal edemez, bağımsız bölümün kullanım şeklini değiştiremez ve mülkiyet hakkının özüne dokunamaz. Kamu düzenine aykırı maddeler mahkeme tarafından iptal edilebilir.
İtiraz ve İptal Davası
Değişikliğe katılmayan kat maliki 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Süre hak düşürücü olup geçmesiyle itiraz imkanı kalmaz. Dava arsa payı oranına ve karar alma usulüne aykırılığı denetler.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planı sayılı olarak değiştirilemeyen hususlar nedir?
Bağımsız bölüm sahibinin kullanım hakkını kısıtlayan, mülkiyet özüne dokunan ve kanuna aykırı değişiklikler yapılamaz.
İnternet üzerinden karar alınabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliği ile elektronik katılımlı toplantılar mümkün kılınmış; dijital imzayla karar alınabilir.
Yönetim planı olmadan yönetim mümkün mü?
Yönetim planı yoksa kanun hükümleri doğrudan uygulanır; ancak 8’den fazla bağımsız bölümde yönetim planı zorunludur.
Sadece bir daire sahibi değişiklik isteyebilir mi?
Başlatabilir; ancak kararın geçerli olması için beşte dört nitelikli çoğunluk sağlanmalıdır.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Ortak alanın işgali ve el atmanın önlenmesi
Apartman bahçesinde kat malikinin inşa ettiği bahçıvan kulübesi ortak alan işgali olarak değerlendirilmiştir. Daire, diğer kat maliklerinin oybirliği olmadan ortak alana müdahalenin kabul edilemeyeceği ve yapının taşınmasına karar verilmesi gerektiği yönünde hüküm kurmuştur.
Yargıtay içtihatları
Konu: Aidat borcunda yönetici tarafından icra takibi
Kat malikinin aidat borcunu ödememesi halinde yönetici ilamsız icra takibi başlatmıştır. Daire KMK 20 kapsamında yönetici yetkisinin sınırlarını ve ihtara gerek bulunmadığını teyit etmiş; aylık %5 gecikme tazminatı ile birlikte alacağın tahsiline karar vermiştir.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.