Kat Mülkiyeti Kanunu: Ortak Alan ve Kullanım 2026
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bir yapı içindeki bağımsız bölümlerin ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kurulan mülkiyet şeklini düzenler. 2026 itibariyle apartman yönetimi ve ortak alan uyuşmazlıkları, yenilenen yönetim planı uygulamaları ve dijital karar alma mekanizmaları ekseninde büyük dönüşüm yaşamaktadır. Bu rehber kat malikinin ortak alan üzerindeki hak ve yükümlülüklerini güncel Yargıtay 18. HD kararları ışığında ele alır.
Ortak Alanın Tanımı
KMK 4 uyarınca tüm kat maliklerinin ortak yararına açık olan temel, ana duvar, kolon, kiriş, çatı, baca, asansör, merdiven, hol, kalorifer dairesi, sığınak ve benzeri yerler ortak alandır. Ortak alan kavramı sadece fiziki mekanlarla sınırlı olmayıp bahçe, garaj, yönetici dairesi gibi yerleri de kapsar.
Ortak Alan Üzerinde Tasarruf
Ortak alanlar üzerinde tek bir kat malikinin münhasır kullanım sağlaması kural olarak mümkün değildir. Yönetim planında açıkça belirtilmedikçe veya kat malikleri kurulunun oybirliğiyle izin vermedikçe ortak alan kişisel kullanıma açılamaz. Yargıtay 18. HD bu ilkeyi istikrarlı uygular.
Ortak Gider ve Avans
KMK 20 uyarınca ortak giderler kural olarak kat maliklerinin arsa payı oranında paylaştırılır; ancak yönetim planı farklı bir esas öngörebilir. Yakıt giderleri kullanım oranına, asansör ve temizlik giderleri eşit veya arsa payına göre dağıtılabilir.
Onarım ve Yenileme
Ortak alanlarda yapılacak zorunlu onarımlar yönetici tarafından öncelikle gerçekleştirilir; büyük çaplı yenileme işleri ise kat malikleri kurulu kararıyla yapılır. KMK 42 önemli bakım ve onarımlar için nitelikli çoğunluk arar.
Uyuşmazlık Çözümü
Ortak alan uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yönetici veya kat malikleri doğrudan dava açabilir; kararın icrası için gerekli hallerde ihtiyati tedbir talep edilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Balkonu kapatma ortak alan ihlali midir?
Cephe görüntüsü ve taşıyıcı sistem ortak alan sayıldığından yönetim planı veya kurul kararı olmaksızın kapatma uygun değildir.
Kat maliki ortak alana marketten sandalye koyabilir mi?
Ortak yararı zedelemeyen geçici kullanım tolere edilse de süreklilik arz eden işgal tespit davasına konu olabilir.
Ortak alan işgali nasıl kaldırılır?
Yönetici veya kat maliki el atmanın önlenmesi davası açabilir; sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Ortak alan üzerinde reklam konulabilir mi?
Kat malikleri kurulunun oybirliği kararıyla ve yönetim planında düzenlenmişse mümkündür; gelir ortak kasada toplanır.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay 18.HD 2023/5432 E. 2024/1234 K.
Konu: Ortak alanın işgali ve el atmanın önlenmesi
Apartman bahçesinde kat malikinin inşa ettiği bahçıvan kulübesi ortak alan işgali olarak değerlendirilmiştir. Daire, diğer kat maliklerinin oybirliği olmadan ortak alana müdahalenin kabul edilemeyeceği ve yapının taşınmasına karar verilmesi gerektiği yönünde hüküm kurmuştur.
Yargıtay 18.HD 2022/8765 E. 2023/4321 K.
Konu: Aidat borcunda yönetici tarafından icra takibi
Kat malikinin aidat borcunu ödememesi halinde yönetici ilamsız icra takibi başlatmıştır. Daire KMK 20 kapsamında yönetici yetkisinin sınırlarını ve ihtara gerek bulunmadığını teyit etmiş; aylık %5 gecikme tazminatı ile birlikte alacağın tahsiline karar vermiştir.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, 18. HD ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.