Hisseli Tapuda Satış ve Vekalet İşlemleri 2026
Hisseli tapu payı, resmî şekilde yapılan satış sözleşmesi ve tapu siciline tescil ile devredilir (TMK m.706). Resmî satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde yapılır; Noterlik Kanunu m.61/A noterde yapılmasına da imkân tanır. Sıradan imza onayı veya harici senet hisseyi alıcıya geçirmez.
- Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir; diğer paydaşların rızası aranmaz, ancak önalım hakkı kullanılabilir.
- Noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenebilir; bu, satışın kendisi değil, tapuda devir talep hakkı veren bir vaattir. Satış sözleşmesinin kendisi ise Noterlik Kanunu m.61/A kapsamında noterde de yapılabilir.
- Tapu işlemlerinde Noterlik Kanununa göre düzenlenmiş ve işleme özel yetki veren vekaletname kullanılır; vekalette taşınmaz bilgileri, işlem türü, bedel sınırı ve yetki süresi açıkça belirtilmelidir.
Pay satışı, vekâletname veya önalım bildirimiyle ilgili belgeniz varsa, işlem öncesi değerlendirme için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Hisseli (paylı) tapuda taşınmaz payının satışı, vekalet düzenlemeleri ve paydaşlar arasındaki hukuki ilişkiler, gayrimenkul hukukunun en sık karşılaşılan konularındandır. TMK 688 paylı mülkiyeti, TMK 692 yönetim kurallarını düzenler; 2026 itibariyle e-tapu sistemiyle hisse devri süreçleri kolaylaşmıştır.
Hisse Devir İşlemi
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir. Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek devir gerçekleşir. Diğer paydaşların rızası aranmaz; ancak önalım hakkı kullanılabilir.
Vekalet ile İşlem
Tapu işlemlerinde Noterlik Kanununa göre düzenlenmiş ve işleme özel yetki veren vekaletname kullanılır. Tapu işlemlerinde elektronik başvuru imkânları kullanılabilmektedir. Paydaşlar farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunuyorsa, 4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla Tapu Kanunu m.26’ya eklenen fıkra uyarınca taraf iradeleri resmî görevlilerce ayrı ayrı alınarak satış sözleşmesi tamamlanabilir. Vekaletnamenin Tapu Sicili Tüzüğü m.18 uyarınca 1512 sayılı Noterlik Kanununa göre düzenlenmiş olması, istem konusu işlemi yapmaya yetkili olduğunu içermesi ve vekâlet verenin imzasını taşıması gerekir; vekil tevkil yetkisine dayanarak başka birini vekil tayin etmişse dayanağı vekâletname de aranır.
Vekalet Formatı ve Sınırları
Taşınmaz devri ve sınırlı ayni hak kurulması için vekaletnamede bu işe özel yetki bulunması gerekir (TBK m.504/3). Vekalette taşınmaz bilgileri, işlem türü, bedel sınırı ve vekilin yetki süresi açıkça belirtilmelidir. Ölüm, azil veya süre bitimiyle vekalet sona erer.
Hisseli Tapu Noterde Satılabilir mi? — Resmî Şekil Kuralı
“Hisseli tarlayı noterde sattım” cümlesi uygulamada sık duyulur ve çoğu zaman yanlış bir güven yaratır. Türk Medeni Kanunu m.706 nettir: taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Resmî satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde yapılır; Noterlik Kanunu m.61/A taşınmaz satış sözleşmesinin noterde yapılmasına da imkân tanır. Mülkiyet tapu siciline tescille geçer.
Bu nedenle sıradan imza onayı, harici senet ya da el yazılı protokol hisseyi alıcıya geçirmez. Noterlik Kanunu m.61/A kapsamında noterde yapılan satış sözleşmesi ise tapu bilişim sistemine kaydedilir ve taşınmazın tapu siciline tescili tapu müdürlüğünce sağlanır; bu hüküm, Kanunun geçici 21. maddesi uyarınca ilgili bilişim sisteminin kurulduğunun Adalet Bakanlığınca duyurulmasından itibaren uygulanır. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise satışın kendisi değil, tapuda devir yapılmasını talep hakkı veren bir vaattir; karşı taraf devirden kaçınırsa hak, tapu iptali ve tescil davası ile aranır.
Diğer Paydaşların Önalım (Şuf’a) Hakkı: TMK m.732 – m.734
Hisseli tapuda satışın asıl riski alıcı içindir. TMK m.732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Yani hisseyi satın alan yabancı alıcı, diğer hissedarların açacağı önalım davasıyla payı devretmek zorunda kalabilir.
Süreler: üç ay ve satış tarihine göre dış süre
TMK m.733’e göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu bir yıllık dış süre, 7571 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra yapılan satışlar için geçerlidir; yürürlükten önce yapılan satışlarda değişiklikten önceki hüküm uygulanmaya devam eder. Bunlar hak düşürücü sürelerdir; hakim tarafından re’sen dikkate alınır.
Bu yüzden alıcının menfaati, satışı bir an önce noterden diğer paydaşlara bildirmektir: bildirim yapılmazsa üç aylık süre hiç başlamaz; belirsizlik, satış tarihine göre uygulanacak dış süre boyunca sürer.
Önalım hakkının kullanılamayacağı haller (2025 değişikliği)
TMK m.733, 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunun 35. maddesiyle değiştirilmiştir. Güncel hükme göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. 7571 sayılı Kanunla eklenen geçici m.1 uyarınca, bu değişiklikler yürürlüğe girmeden önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlarda önceki hükümler uygulanmaya devam eder. İcra dairesinden ihale ile pay satın alanlar bakımından bu önemli bir güvencedir.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Buna karşılık belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Uygulamada alıcılar, devirden önce diğer paydaşlardan yazılı vazgeçme almayı tercih eder.
Önalım Davasında Bedelin Depo Edilmesi: TMK m.734 (7571 ile Değişik)
Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunun 36. maddesiyle değiştirilen m.734/2 uyarınca, dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez; yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesiyle nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. 7571 sayılı Kanunla eklenen geçici m.1/2 uyarınca bu değişiklik, kanun yürürlüğe girmeden önce açılmış davalarda da uygulanır.
Mevzuat metni: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.
Paylaşım ve Yönetim
Önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu gerekir (TMK m.691). Paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf işlemleri, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692); bir paydaşın kendi payını devri bundan ayrıdır. Yönetim kararları sulh hukuk mahkemesinde denetlenebilir.
Hisse Sorunları
Hisseli tapuda ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), önalım hakkı, paydaş eksik paylaşım ve kira hakkının dağılımı en sık karşılaşılan konulardır. Her bir hak ayrı dava ile talep edilebilir.
2026 Tapu Harcı ve Döner Sermaye Ücreti
Hisseli tapu payının satışında da diğer taşınmaz devirlerinde olduğu gibi tapu harcı ödenir. 492 sayılı Harçlar Kanununun (4) sayılı tarifesi uyarınca tapu harcı, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (toplamda binde 40) oranında tahsil edilir; matrah, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere tarafların beyan ettiği devir bedelidir (492 sayılı Kanun m.63). Bu harca ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce döner sermaye hizmet bedeli de alınır; tutarı her yıl Genel Müdürlükçe belirlenir ve işlem yerine göre değişir. İşlem tarihindeki güncel harç ve döner sermaye tutarları işlem öncesinde tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden teyit edilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli tapu üçüncü kişiye satılabilir mi?
Evet; paydaşın rızası gerekmez ancak önalım hakkı uygulanabilir.
Vekalet süresi ne kadar olmalı?
Vekaletnamenin işlemle sınırlı ve belirli süreli düzenlenmesi amaç dışı kullanım riskini azaltabilir; süre işin niteliğine göre belirlenir.
Paydaşlar anlaşamıyorsa ne yapılır?
Dava şartı arabuluculuk (6325 m.18/B) tamamlandıktan sonra ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; taşınmaz aynen bölünemiyorsa satış yoluyla paylaştırılır (TMK m.699).
E-tapuda hisse devri nasıl yapılır?
Başvuru ve randevu elektronik ortamda alınabilir; devir, resmî satış sözleşmesinin düzenlenmesi ve tapu siciline tescille tamamlanır.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay Kararı: Vekaletnamedeki Sınırlamayı Bilen veya Bilmesi Gereken Alıcı İyiniyetli Sayılmaz
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2023/2285 K.2025/2119 sayılı, 22.05.2025 tarihli kararında (oy birliği, onama) TMK’nın 3. maddesi uyarınca iyiniyetin asıl olduğunu, ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişinin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını; arsa sahibinin verdiği vekaletname metninde taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olduğu açıkça yazılıyken, bu vekaletnameye dayanarak yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilerin bu durumu bildikleri veya bilebilecek durumda oldukları için iyiniyet iddiasında bulunamayacaklarını kabul etmiştir. Daire, inşaat henüz makul seviyede tamamlanmadan yapılan bu devirlerin yolsuz tescil niteliğinde olduğunu, dolayısıyla tapu iptaline karar verilmesinin yerinde olduğunu belirterek kararı onamıştır. Bu karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı vekâletle yapılan devirler ve o dosyadaki alıcıların iyiniyeti hakkındadır; her hisseli tapu satışına aynı sonucu taşımaz.
Yargıtay Kararı: Paydaş Paydaşa Karşı Önalım Hakkını Kullanamaz; Bedel Hâkimin Belirlediği Rayiç Değerdir
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2025/216 K.2026/195 sayılı, 01.04.2026 tarihli kararında TMK m.732 uyarınca, satıştan önce taşınmazda zaten paydaş olan bir alıcıya karşı önalım hakkının kullanılamayacağını, çünkü paydaşın üçüncü kişi sayılamayacağını; buna karşılık alıcı satış tarihinde ilk kez paydaş oluyorsa önalım hakkının doğacağını kabul etmiştir. Kurul ayrıca, 7571 sayılı Kanunla TMK m.734/2’de yapılan rayiç bedel değişikliğinin kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağını teyit etmiştir.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
- Istanbul Gayrimenkul Hukuku
- Ankara Gayrimenkul Hukuku
- Izmir Gayrimenkul Hukuku
- Bursa Gayrimenkul Hukuku
- Antalya Gayrimenkul Hukuku
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @av.bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 26 Eylül 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 492 sayılı Harçlar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| TMK m.699 | Paylaşma biçimi: aynen bölme veya satış |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
Hazırlayan Avukat
Av. Bilal ALYAR
Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde avukattan hukuki destek alınması yararlı olabilir.