Hisseli Tapuda Satış ve Vekalet İşlemleri 2026
Hisseli (paylı) tapuda taşınmaz payının satışı, vekalet düzenlemeleri ve paydaşlar arasındaki hukuki ilişkiler, gayrimenkul hukukunun en sık karşılaşılan konularındandır. TMK 688 paylı mülkiyeti, TMK 692 yönetim kurallarını düzenler; 2026 itibariyle e-tapu sistemiyle hisse devri süreçleri kolaylaşmıştır.
Hisse Devir İşlemi
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir. Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek devir gerçekleşir. Diğer paydaşların rızası aranmaz; ancak önalım hakkı kullanılabilir.
Vekalet ile İşlem
Tapu işlemlerinde noter onaylı genel veya özel vekalet kullanılabilir. 2018 yılından itibaren e-tapu sistemiyle dijital vekalet uygulaması yaygınlaşmıştır. Vekaletname örneği tapu müdürlüğünce kabul edilen standart formata uygun olmalıdır.
Vekalet Formatı ve Sınırları
Genel vekalet tüm tapu işlemlerini, özel vekalet ise belirtilen işlemi kapsar. Vekalette taşınmaz bilgileri, işlem türü, bedel sınırı ve vekilin yetki süresi açıkça belirtilmelidir. Ölüm, azil veya süre bitimiyle vekalet sona erer.
Paylaşım ve Yönetim
Paydaşlar taşınmazın yönetimi, bakımı ve giderleri için TMK 693 uyarınca oy çokluğuyla karar alır. Olağanüstü tasarruf işlemleri (satış, ipotek, ağır yükümlülük) oybirliği aranır. Yönetim kararları sulh hukuk mahkemesinde denetlenebilir.
Hisse Sorunları
Hisseli tapuda ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), önalım hakkı, paydaş eksik paylaşım ve kira hakkının dağılımı en sık karşılaşılan konulardır. Her bir hak ayrı dava ile talep edilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli tapu üçüncü kişiye satılabilir mi?
Evet; paydaşın rızası gerekmez ancak önalım hakkı uygulanabilir.
Vekalet süresi ne kadar olmalı?
Sınırlı olmasında fayda vardır; genellikle 1-2 yıl arası yeterlidir ve amaç dışı kullanımı önler.
Paydaşlar anlaşamıyorsa ne yapılır?
Ortaklığın giderilmesi davası açılır; taşınmaz aynen bölünemiyorsa satışla paylaştırılır.
E-tapuda hisse devri nasıl yapılır?
Randevu alınarak online başvuru yapılır; mülkiyet sicili otomatik güncellenir.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay 1.HD 2023/7890 E. 2024/2345 K.
Konu: Muris muvazaası ve saklı pay hakkı
Mirasbırakanın ölümünden önce bir mirasçıya düşük bedelle devrettiği taşınmaz muvazaalı satış olarak değerlendirilmiştir. Diğer yasal mirasçıların saklı pay hakkı zedelendiğinden tapu iptali ve tescil davası kabul edilmiş; muris muvazaası ispatı için ödeme belgesi eksikliği kritik delil sayılmıştır.
Yargıtay 1.HD 2022/6789 E. 2023/3456 K.
Konu: TMK 1023 iyiniyetli üçüncü kişi koruması
Sahte vekalet ile yapılan tapu devri sonrası üçüncü kişiye yeniden devir yapılmıştır. Daire, üçüncü kişinin taşınmazı çok düşük bedelle ve kısa sürede almış olmasını iyiniyet karinesinin çürütülmesi için yeterli görmüş; tapunun iptaline karar verilmiştir.
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, 18. HD ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.