Hisseli Tapuda Satış ve Vekalet İşlemleri 2026
Hisseli (paylı) tapuda taşınmaz payının satışı, vekalet düzenlemeleri ve paydaşlar arasındaki hukuki ilişkiler, gayrimenkul hukukunun en sık karşılaşılan konularındandır. TMK 688 paylı mülkiyeti, TMK 692 yönetim kurallarını düzenler; 2026 itibariyle e-tapu sistemiyle hisse devri süreçleri kolaylaşmıştır.
Hisse Devir İşlemi
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir. Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek devir gerçekleşir. Diğer paydaşların rızası aranmaz; ancak önalım hakkı kullanılabilir.
Vekalet ile İşlem
Tapu işlemlerinde noter onaylı genel veya özel vekalet kullanılabilir. 2018 yılından itibaren e-tapu sistemiyle dijital vekalet uygulaması yaygınlaşmıştır. Vekaletname örneği tapu müdürlüğünce kabul edilen standart formata uygun olmalıdır.
Vekalet Formatı ve Sınırları
Genel vekalet tüm tapu işlemlerini, özel vekalet ise belirtilen işlemi kapsar. Vekalette taşınmaz bilgileri, işlem türü, bedel sınırı ve vekilin yetki süresi açıkça belirtilmelidir. Ölüm, azil veya süre bitimiyle vekalet sona erer.
Paylaşım ve Yönetim
Paydaşlar taşınmazın yönetimi, bakımı ve giderleri için TMK 693 uyarınca oy çokluğuyla karar alır. Olağanüstü tasarruf işlemleri (satış, ipotek, ağır yükümlülük) oybirliği aranır. Yönetim kararları sulh hukuk mahkemesinde denetlenebilir.
Hisse Sorunları
Hisseli tapuda ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), önalım hakkı, paydaş eksik paylaşım ve kira hakkının dağılımı en sık karşılaşılan konulardır. Her bir hak ayrı dava ile talep edilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli tapu üçüncü kişiye satılabilir mi?
Evet; paydaşın rızası gerekmez ancak önalım hakkı uygulanabilir.
Vekalet süresi ne kadar olmalı?
Sınırlı olmasında fayda vardır; genellikle 1-2 yıl arası yeterlidir ve amaç dışı kullanımı önler.
Paydaşlar anlaşamıyorsa ne yapılır?
Ortaklığın giderilmesi davası açılır; taşınmaz aynen bölünemiyorsa satışla paylaştırılır.
E-tapuda hisse devri nasıl yapılır?
Randevu alınarak online başvuru yapılır; mülkiyet sicili otomatik güncellenir.
Güncel Yargı Kararları ve Emsal İçtihatlar
Yargıtay içtihatları
Konu: Muris muvazaası ve saklı pay hakkı
Mirasbırakanın ölümünden önce bir mirasçıya düşük bedelle devrettiği taşınmaz muvazaalı satış olarak değerlendirilmiştir. Diğer yasal mirasçıların saklı pay hakkı zedelendiğinden tapu iptali ve tescil davası kabul edilmiş; muris muvazaası ispatı için ödeme belgesi eksikliği kritik delil sayılmıştır.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Yargıtay içtihatları
Konu: TMK 1023 iyiniyetli üçüncü kişi koruması
Sahte vekalet ile yapılan tapu devri sonrası üçüncü kişiye yeniden devir yapılmıştır. Daire, üçüncü kişinin taşınmazı çok düşük bedelle ve kısa sürede almış olmasını iyiniyet karinesinin çürütülmesi için yeterli görmüş; tapunun iptaline karar verilmiştir.
Karar detayı için Mevzuat ve İçtihat Bilgi Bankası
Şehir Bazlı Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
Video Kaynak
Gayrimenkul hukuku videolarımız için @bilalalyar YouTube kanalını takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: 17 Nisan 2026 — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, 6098 sayılı TBK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4721 sayılı TMK çerçevesinde güncel Yargıtay 1, 3, 5, 6, 15, ve HGK içtihatlarıyla düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Mevzuat Tablosu
| Kanun / Madde | Konu |
|---|---|
| TMK m.683 | Mülkiyet hakkının kapsamı ve sahibine tanıdığı yetkiler |
| TMK m.705 | Tescil ilkesi ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması |
| TMK m.706 | Taşınmaz satışında resmi şekil şartı |
| TMK m.1023 | Tapu siciline güven ilkesi (iyi niyetli üçüncü kişi) |
| TMK m.1025 | Yolsuz tescilin düzeltilmesi (tapu iptal-tescil) |
| 634 SK m.1 vd. | Kat Mülkiyeti Kanunu genel hükümleri |
| 634 SK m.33 | Yönetici ve kurul kararlarının iptali |
| 6098 TBK m.299 | Kira sözleşmesinin tanımı ve unsurları |
| 6098 TBK m.344 | Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı |
| 6098 TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda tahliye |
| 6098 TBK m.350-352 | Kiralayan kaynaklı tahliye sebepleri |
| 6306 SK m.1-7 | Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi |
| 3194 SK m.18 | İmar uygulaması ve parselasyon |
| 4721 TMK m.698 | Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi |
| 4721 TMK m.732 | Yasal önalım hakkı (şufa) |
| 4721 TMK m.881-897 | İpotek hakkı ve terkin (fekki) |
| HMK m.382 | Taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi |
İlgili Kurumlar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İBB İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı
- Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri
- İdare Mahkemeleri (imar uyuşmazlıkları)
Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026 | Tapu İptali Tescil | Kira Tespit
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- UYAP Vatandaş Portalı (uyap.gov.tr)
- İstanbul Barosu (istanbulbarosu.org.tr)
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği (barobirlik.org.tr)
Hazırlayan Hukuku
Av. Bilal ALYAR — İstanbul Barosu Sicil No: 54965
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2015). Aile hukuku, ceza hukuku, kripto para hukuku, bilişim hukuku, şirketler hukuku ve vergi hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki görüş ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Her dosya kendine özgü koşullar içerdiğinden, hukuki süreçlerde ilgili mevzuat çerçevesinde bilgilendirme alınması yararlı olabilir.