Önalım (Şufa) Hakkı Davası TMK 732 Madde 2026

Önalım hakkı (şufa), TMK 732 uyarınca bir taşınmazda paydaş olan kişinin, pay satıldığında aynı şartlarla o payı almak hakkıdır. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Paylı mülkiyetteki aile mirası dosyalarda sık başvurulan bir haktır.

Önalım Hakkının Doğması

Paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Bağışlama, trampa gibi işlemlerde önalım hakkı doğmaz. Önalım hakkı, satış yoluyla payı edinen alıcıya karşı kullanılan, kanundan doğan bir haktır.

Süre ve Tebligat

Satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl süreli hak düşürücü süre uygulanır. Bildirimin usulüne uygun yapılmış olması aranır.

Dava Açma Yolu ve Husumet

Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, alıcıya karşı dava açılır. Dava sırasında satış bedeli mahkeme veznesine depo edilir. Husumet yönelirse satıcıya değil alıcıya tevcih edilir.

Fiili Taksim Savunması

Paylı mülkiyete rağmen malikler taşınmazı fiilen bölmüş ve bağımsız kullanıyorsa “fiili taksim” savunması önalımı engelleyebilir.

Bedel Muvazaası İddiası

Satış sözleşmesinde gösterilen bedelin gerçek bedelden düşük veya yüksek olduğu iddiası önalım davasında öne sürülebilir. Emsallere göre bedel muvazaası ispatlanırsa gerçek bedel üzerinden önalım hakkı kullanılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım davasında bedel nereye yatırılır?

Mahkeme veznesine depo edilir. Dava kabul edilirse alıcıya iade edilir, red halinde davacıya geri verilir.

Önalım hakkını devir edebilir miyim?

Önalım hakkı paydaşlık sıfatına bağlıdır; devri ve mirasçılara geçişi somut olayda ayrıca değerlendirilir.

Komşuların da önalım hakkı var mı?

Hayır. Önalım hakkı sadece paydaşların hakkıdır. Komşu taşınmaz sahipleri için kanuni önalım bulunmaz.

Fiili taksim olmuşsa önalım işler mi?

Fiili taksim savunması, somut olayda mahkemece değerlendirilir. Taraflar bağımsız kullanıyor ve birbirine müdahale etmiyorsa önalım reddedilebilir.