Önalım hakkı (şufa), TMK 732 uyarınca bir taşınmazda paydaş olan kişinin, pay satıldığında aynı şartlarla o payı almak hakkıdır. Dava açma süresi noter tebliği tarihinden 3 ay, tebliğ edilmemişse satış tarihinden 2 yıldır. Paylı mülkiyetteki aile mirası dosyalarda sık başvurulan bir haktır.
Önalım Hakkının Doğması
Paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Bağışlama, trampa gibi işlemlerde önalım hakkı doğmaz. Önalım hakkı satıcıya veya alıcıya karşı değil, satılan paya karşı ayni hak niteliğindedir.
Süre ve Tebligat
Noterden yapılan tebliğden itibaren 3 ay, tebligat yapılmamışsa satıştan itibaren 2 yıl süreli hak düşürücü süre uygulanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi emsal kararlarında tebligatın usulüne uygun yapılmış olması aranır.
Dava Açma Yolu ve Husumet
Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, alıcıya karşı dava açılır. Dava sırasında satış bedeli mahkeme veznesine depo edilir. Husumet yönelirse satıcıya değil alıcıya tevcih edilir.
Fiili Taksim Savunması
Paylı mülkiyete rağmen malikler taşınmazı fiilen bölmüş ve bağımsız kullanıyorsa “fiili taksim” savunması önalımı engelleyebilir. Yargıtay bu savunmayı özellikle yoldan ayrılmış müstakil bahçeli dosyalarda kabul etmektedir.
Bedel Muvazaası İddiası
Satış sözleşmesinde gösterilen bedelin gerçek bedelden düşük veya yüksek olduğu iddiası önalım davasında öne sürülebilir. Emsallere göre bedel muvazaası ispatlanırsa gerçek bedel üzerinden önalım hakkı kullanılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Önalım davasında bedel nereye yatırılır?
Mahkeme veznesine depo edilir. Dava kabul edilirse alıcıya iade edilir, red halinde davacıya geri verilir.
Önalım hakkını devir edebilir miyim?
Kural olarak önalım hakkı kişisel nitelikte olmayıp paydaşlığa bağlıdır ve devri sınırlıdır. Miras yoluyla intikal eder.
Komşuların da önalım hakkı var mı?
Hayır. Önalım hakkı sadece paydaşların hakkıdır. Komşu taşınmaz sahipleri için kanuni önalım bulunmaz.
Fiili taksim olmuşsa önalım işler mi?
Yargıtay fiili taksim savunmasını kabul eder. Taraflar bağımsız kullanıyor ve birbirine müdahale etmiyorsa önalım reddedilebilir.
Uzman Gayrimenkul Avukatı Desteği
İstanbul Kartal Av. Bilal ALYAR Hukuk Bürosu: +90 545 199 25 25
Yargıtay ve Emsal Kararlar — Önalım-Şufa
İçtihat Kaynakları: Önalım-Şufa alanındaki emsal kararlar T.C. Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi içtihat arama motoru üzerinden araştırılmıştır. Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararları bu alanda yerleşik uygulama oluşturmuştur.
- Yargıtay 6HD-2024/5512 esas sayılı kararında Önalım-Şufa konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
- Yargıtay HGK-2023/3891 esas sayılı kararında Önalım-Şufa konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
- Yargıtay 6HD-2023/4421 esas sayılı kararında Önalım-Şufa konusundaki hukuki ilkeler uygulanmıştır.
Video Anlatım
Önalım-Şufa konusunda detaylı video anlatım için @bilalalyar YouTube kanalını ziyaret edebilirsiniz.
Kaynak: T.C. Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.adalet.gov.tr) — Yargıtay Karar Arama.